염리4구역과 염리5구역은 아현뉴타운의 마지막 퍼즐조각이었고 염리4구역은 정비구역 지정에 임박하지만, 염리5구역은 KT부지 이슈 해결 이후 아직 소식이 없다고 한다. 그래도 개발행위제한구역으로 지정해두어 노후도는 유지되어 정비구역 지정에 있어서는 문제가 없을 것인데, 좀더 체계적이고 세밀하게 정비구역 지정을 살피고자 하는 마포구의 모습이 보인다. 또한, 권리산정기준일도 21년 10월로 정해져있기에, 해당 구역에 새로운 빌라를 짓거나 구역을 쪼갠다면 바로 현금청산이기에 새로운 투기세력이 들어올 위험도 적다.

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오늘은 마포구 염리5구역 재개발 평당 1억 ? 신통기획 사업성 분석입니다.

염리5구역은 마포구 염리동 81번지 일대로 총 면적은 22,264평이고 용도지역은 2종일반주거지역과 3종일반주거지역이 혼재되어있다. 토지등소유자는 889명이고 건립예정세대수는 1,337세대로 이 중 임대주택은 266세대로 예상된다. 평지 + 학원가, 지하철 6호선 대흥역을 끼고있는 초역세권이며 교통의 요지인 5호선 공덕역 또한 10분 이내로 갈 수 있는 입지이다.

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이미 아현뉴타운의 아파트 시세는 2년 만에 10억 이상이 오른 곳이라 지난날 지지부진했던 재개발 구역도 나날이 오르는 마포 신축 덕에 반대에서 재개발 추진으로 바뀌는 사람들이 늘어나고 있다. 다만, 염리5구역의 경우 KT부지 제외로 인해 단지형태 변동 가능성이 있다.

용강초를 안고 있는 초품아이며 주변으로 송문중, 송문고, 서울여중, 서울여고, 동도중, 서울디자인고 등 학교들도 많다. 대흥동은 서강대가 있으며, 신촌에는 연세대, 이화여대가 있어 대학 상권의 이용하기도 좋다. 마포 공덕동, 아현동은 마포래미안푸르지오, 마포프레스티지자이, 마포그랑자이, 마포더클래시, 공덕자이, 공덕래미안, 공덕더샵 등의 20억 클럽이 모여있어 염리5구역이 성공만 한다면 위의 아파트 시세 이상으로 오를 확률이 높다.

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염리5구역 주민들의 사업추진 의지는 매우 강한데, 정비구역 지정 및 추진위원회 설립, 조합설립을 위한 동의율은 충분히 확보된 상태이며, 실거주 목적 투자자도 많아 손바뀜이 활발하다고 한다. 과거 염리5구역은 정비구역 해제까지 갔지만 6년 만에 다시 시작하고 25년에 되어서야 다시 정비구역에 지정되기 위해 추진 중 이다. 염리4구역이 조만간 정비구역 지정에 임박한 것에 비하면 속도는 좀 느리지만 올해 안에 될 것으로 기대된다.

​염리5구역의 경우 재개발이 매우 지체되어 노후화된 주택들도 많고 원주민들은 거의 다 빠져나가고 현재는 투자자들로 손바뀜이 많이 된 상태이다. 그리고 염리4구역에 비해 시세가 좀 더 저렴한데, 염리4구역은 정비구역 예정이 확고한 상태인데 비해 5구역은 좀 불확실한 것이 시세에 반영되었다. 염리5구역은 재개발 지역 중간에 큰 규모로 청년주택이란 이름의 임대주택이 들어서기에 땅모양이 별로라는 평이 많다.

염리5구역의 재개발 면적이 22,264평으로 예상되고 재개발이기에 기존 용적률을 알 수 없기에 보수적으로 160~200%로 가정하여 180%로 계산하면 기존 연면적은 40,075평이다. 염리5구역은 2종, 3종이 혼재된 곳이기에 용적률을 280%로 가정하면 예상 연면적은 62,339평이고 임대주택 7%(4,363평), 기부채납 10%(6,233평), 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 10,668평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했고 이는 인플레이션으로 인한 철근비, 콘크리트비, 인건비 상승을 가정한 것이다. 정비기반시설, 도로, 공원, 커뮤니티, 옥상층, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.7배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 10,597억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 예비비, 조합운영비, 현금청산비, 금융비용, 세금 등이 포함되고 KT부지 철거 등을 고려하여 기타사업비는 3천억으로 계산했다. 총 비용은 13,597억이다.

매물을 보면 12평이 8억 이상이고 다가구주택도 70평이 35억, 다세대주택 15평이 10억 이상의 시세를 보이고 있는 곳이다. 현재 프리미엄은 크게 붙은 곳이고 공시지가를 살펴보면, 평당 1,900만원~2,200만원 수준이다. 그래서 공시지가 평균 2,000만원으로 감정평가액을 계산했다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배 수준이므로 1.3배하여 총 종전자산평가액을 계산해보면, 2,600만원 × 40,075평이므로 10,419억이다.

조합원 분양가는 염리4구역과 똑같이 계산했다. 평당 5천만원으로 조합원 분양수익을 계산해보면, 20,037억이다. 다만, 염리4구역은 토지이용계획도도 나왔기에 속도가 염리5구역에 비해 조금 더 빠르고 수월할 것으로 보인다. 염리5구역은 땅모양도 복잡하고 내부 갈등도 어느 정도인지 알 수 없기에 상당한 시간이 걸릴 수도 있다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정했고 임대주택 수익은 654억이고 상가는 평당 5,500만원으로 가정하면 상가수익은 550억이다. 일반분양가는 평당 6,100만원으로 가정하면 일반분양 수익은 6,507억이다. 일반분양가는 염리4구역보다 조금 높게 잡았는데, 이유는 염리4구역보다 조금 더 늦어질 것이라 생각했기 때문이다. 총 수익은 조합원 분양가 + 임대주택 수익 + 상가 수익 + 일반분양 수익이므로 27,748억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.35가 나온다. 상당히 높은 비례율인데, 주변 아파트의 시세가 워낙 넘사벽이니 일반분양가나 조합원 분양가가 높은 만큼 사업성이 매우 뛰어난 곳이다. 다만, 재개발은 여러 변수가 있기에 언제 완공될 지 모른다는 두려움이 있는 곳이다. 나의 종전자산평가액은 평당 2,600만원으로 가정하고 25평이 있다고 치면 감정평가액은 6억 5천만원이다. 여기에 비례율이 1.35이므로 권리가액은 8억 7,750만원이다. 조합원 분양가가 평당 5천으로 치면 25평이 12억 5천만원이므로 분담금은 3억 7,250만원이다.