미국 상업용 부동산, 매매가격 마저 하락 기록

미국의 상업용 부동산 공실률이 심각한 상황으로 치닫고 있는 가운데, 매매가격마저 하락으로 기울었다는 블룸버그 통신의 보도가 나왔습니다. 

올해 1분기 상업용 부동산 가격의 반복매매지수 (Repeat Sales Index /2회 이상 반복 거래된 부동산 가격으로 지수 산정)가 286.4를 기록하여 1년 전 지수인 288.6보다 2.2 (0.8%)가 떨어졌다고 보도했으며, 이는 12년만에 처음으로 하락을 기록한 것입니다.

아래 상업용 부동산 저당 증권(CMBS) 펀드를 보시면, 21년 8월 이미 고점을 찍고 하락한 모습을 확인해 보실 수 있습니다.

- ISHARES : CMBS 저당 증권 펀드 / 가상 10000$ 의 성장 그래프 -

이것이 의미하는 것은 21년 하반기부터 상업용부동산의 성장이 하락세로 전환이 되었다는 것을 의미하고, 그것이 공실률이 먼저 증가하면서 문제가 생겼으며, 최근 부동산 가격 하락까지 발생하고 있음을 의미합니다.

CMBS는 금융기관이 업무용 건물, 상가, 호텔 등 상업용 부동산에 투자하기 위해 담보로 돈을 빌려주고 그 대출채권을 기초자산으로 해서 증권을 발행하는 것을 말합니다. 

해당 대출채권의 신뢰성이 점점 높아지면 증권 가격이 계속해서 높아질 수 있을 것이지만, 반대로 대출채권의 가치가 하락한다거나 회수가 어려워지는 상황에 처한다면 해당 증권의 수요가 감소하면서 가격이 하락하게 됩니다. 

이렇게 상업용부동산은 21년 하반기부터 계속해서 우려를 나타내고 있었던 것이고 1년 반 뒤인 2023년에서야 본격적으로 문제가 나타나고 있는 상황입니다.  

최근 CMBS 의 연체율이 작년 12월 기준 1.58% 에서 2달 만인 올해 2월 2.38% 로 0.8% 상승을 하고 있는 추세입니다. 

작년 11월 CMBS ETF 가 단기 저점을 잡고 반등을 한 부분은 지금의 주식 시장과 매우 유사합니다.

또한 MBB (주택 대출 채권 담보부 채권 /MBS 와 달리 채무를 지는 구조) 추세도 이와 매우 유사합니다.

- ISHARES : MBB 저당 증권 펀드 / 가상 10000$ 의 성장 그래프 -

MBB (채권) 의 경우는 MBS (증권) 과 달리 채권이므로 투자자의 주택 대출 채권에 대한 우선 변제권을 보유할 수 있으며, 발행기관의 원리금 상환의무를 부담하게 됩니다.

즉 은행 등의 금융회사가 주택 구입자에게 주택자금을 대출해 준 뒤 취득한 주택저당채권을 담보로 발행하는 채권을 의미합니다. 

MBB 채권의 경우도 CMBS와 동일한 시점인 2021년 하반기부터 하락을 시작하였으며, 마찬가지로 동일하게 작년 말부터 반등을 시작하고 있습니다. 

이것이 의미하는 것이 무엇일까요? 

주식 시장이 반등을하고, MBB, CMBS 도 반등을 하고 있는 상황인데 계속해서 모기지 위기가 점점 커지고 있습니다. 

저는 이 부분에 대한 해석을 "금리 인하에 대한 과대 망상" 이 시장을 지배하고 있다고 판단합니다. 

올해 미국 기준금리 인하가 될 것이라는 강한 확신과 편향적 사고가 시장을 지배하고 있고, 이에 대한 반영이 주식 시장과, 모기지 증권, 채권 평가에 반영이 동일하게 되고 있다고 봅니다. 

기준금리가 인하가 되면 다시 부동산 시장도 매수세가 늘어나 가격이 다시 오를 것이고, 주식 시장도 수요가 늘어나 상승 추세가 다시 나올 것으로 판단하고 있는 것입니다. 

하지만 결국 키는 금리 인하가 아닙니다. 

일시적으로 금리 인하가 되더라도 인플레이션이 다시 치고 올라갈 가능성이 매우 높으므로 이렇게 되면 경제가 성장을 하지 못합니다. 

따라서 연준에서 확실히 인플레이션을 잡고 물가 안정을 시킨 이후에 금리를 인하하려고 하는 것입니다. 

결국 일시적으로 금리 인하가 올해 단행이 되더라도 다시 금리를 올려야되는 상황이 나올 가능성이 매우 높으며, 다시 금리가 재 인상되는 순간 시장에서는 지금의 망상과도 같은 판단이 틀렸다는 것을 금융 위기등의 충격을 몸소 보고 들으며 인지하기 시작할 것입니다.