목동이 최근 이슈가 되고 있다. 강서구와 달리 목동은 ICAO의 고도제한 국제 기준 개정안에 따른 반응이 엇갈린다. ICAO 새 기준의 핵심은 1955년부터 적용했던 고도제한 기준인 "장애물 제한표면을 금지표면과 평가표면으로 이원화"하는 것이다. 기존에는 항공 안전을 이유로 공항 활주로 반경 4KM 이내는 높이 45미터 미만의 건물을 짓도록 했다. 개정안은 고도제한을 일괄 적용하는 구역은 줄이고 활주로 반경 최대 10.8KM까지 평가 결과에 따라 건물을 지을 수 있게 한다. 또한, 높이 등의 단계적 고도제한 기준을 두는 것이다.

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그리고 가장 직접적인 영향을 받는 것이 목동으로 목동은 원래는 고도제한 규제 대상이 아니었다. 그런데 새 규제가 적용되면 절반 이상으로 사업성이 낮아질 수 있는 위험이 있다. 그래서 양천구와 서울시는 최대한 속도를 내 규제를 피하려고 한다. 오늘은 목동 고도제한 검토 ? 목동 7단지 재건축 사업성 비상에 대한 분석입니다.

목동7단지는 양천구 목동에 위치하는 아파트로 1986년에 입주한 용적률 125%의 2,550세대의 대단지로 약 40년이 다 되어가는 할아버지다. 목동 내에 위치한 아파트 중 5호선 목동역과 가장 가까운 단지이고 단지 인근으로 목운초, 목운중, 목동현대하이페리온, 목동트라팰리스 등이 있다. 목동7단지는 토지허가거래제에 묶여있기에 실거주 2년이 필수이고 함부로 매도를 하지 못한다.

목동의 학원가는 목5동이며 파리공원 옆에 학원가가 분포하고 있다. 초등학교 4개, 중학교 3개, 고등학교 2개가 목5에 위치하고 있다. 목1동도 목동 신시가지 아파트가 위치하며 양천구의 중심지인데, 이유는 목동 초고층 아파트들이 위치하고 있기 때문이다. 목1동에 위치한 목동7단지는 작년 정비구역 지정을 위한 공람공고를 진행하였고 오세훈 시장이 최대한 빠르게 목동을 재건축시키려 노력하고 있다.

목동7단지의 27평 시세는 27억으로 약 평당 1억원의 시세를 기록하고 있다. 목동7단지의 경우 중소형 평수로 이루어져있고 36평의 경우 35억을 기록하기에 평당 9천~1억원의 시세이다. 목동7단지의 경우 최종적으로 조합방식의 재건축으로 투표로 결정되었다. 단지 북측 도로변과 중심부 공원 일대는 종전의 제1종, 제3종 일반주거지역에서 일부가 준주거지역으로 상향되며 초고층 단지로 재건축이 가능해졌다. 25년 6월 계획안에선 정비구역 지정 절차의 마지막 단계인 "정비계획 확정고시"를 앞두고 있다.

목동7단지의 대지면적은 69,448평이며 이 중 아파트 면적은 47,945평이고 나머진 정비기반시설(21,503평)이 지어질 예정이다. 목동7단지의 용도지역은 3종일반주거지역이므로 최대 용적률이 300%까지 올라갈 수 있다. 허용용적률은 250%이고 법적상한용적률과 허용용적률의 차이인 50%에 1/2인 25%만큼 임대주택을 지어야지 용적률을 최대로 적용받을 수 있다. 목동7단지의 최대 연면적은 143,835평이고 기존 연면적은 용적률이 125%를 적용하므로 86,810평이다.

이 중 기존 연면적이 86,810평, 상가면적이 4,200평이고 임대주택은 143,835평(용적률 300%의 1/12만큼이므로 11,986평)을 제외한 것이 일반분양 면적이므로 40,839평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했는데, 대한민국 교육 2번가이자 평당 1억원을 자랑하는 목동 신시가지인만큼 고급 자재 등을 고려했기 때문이다. 정비기반시설, 커뮤니티, 옥상, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.7배했다. 총 공사비는 26,602억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 현금청산비 등이 있고 5천억으로 가정했다. 총 비용은 31,602억이다.

목동7단지의 공시지가를 살펴보면, 27평의 경우 공시지가가 평당 4,200~5,000만원 수준이다. 그래서 평균인 4,600만원에 감정평가액 비율 1.2~1.5배를 적용하였다. 감정평가액은 평당 5,980만원으로 적용하면 총 종전자산평가액은 51,912억이다.

총 수익은 조합원 분양수익, 일반분양 수익, 임대주택 수익, 상가수익으로 이루어져 있다. 조합원 분양가는 평당 6,500만원으로 가정했는데 실제 토지이용계획안에서 예상한 조합원 분양가는 평당 6,300만원 수준인데 이보다 조금 더 상승한다고 가정해서 6,500만원으로 잡았다.

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조합원 분양수익은 56,426억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,797억이다. 상가는 평당 5천만원으로 가정하면 상가수익은 2,100억이다. 일반분양가는 평당 7,200만원으로 가정했고 일반분양 수익은 29,404억이다. 총 수익은 89,727억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.11이다. 상당히 준수한 비례율을 보여준다. 하지만 아직 목동에서 조합설립을 한 단지는 1개 밖에 안되어 목동의 다른 아파트들이 빠르게 진행되어야 근처 아파트들도 영향을 받는다. 또한, 고도제한 문제가 있는데 오세훈 시장은 문제가 없다고 말했지만, 이는 믿을 수 없기에 최대한 빠르게 건축심의 및 사업시행인가, 관리처분인가를 진행해야 초고층을 지을 수 있을 것이다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 27평이 16억 1,400만원이라면 권리가액은 17억 9,154만원이다. 27평 조합원 분양가가 16억 2,500만원이라면 환급액은 1억 6,654만원이 된다. 사업성이 좋으니 비슷한 평수를 받는다면 오히려 환급된다. 하지만 고도제한이 설정된다면 사업성이 반토막 날 수 있는데, 최대 용적률 300%에서 250이나 200%까지 적용될 수 있기 때문이다. 그래서 양천구에선 이 고도제한 이슈를 반드시 해결해야 할 것이다.