마포에는 엄청난 신축들이 많다. 마래푸를 비롯하여 그랑자이, 프레스티지 자이 등 동네가 넓은 만큼 상권도 좋고 핵심 일자리지구도 가깝다. 염리4구역은 사실 1960년대 조성된 대현지구의 구획정리사업지역이었고 03년에 들어서야 아현뉴타운으로 지정되었다.

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아현뉴타운은 공덕동, 아현동, 염리동 등 8개 구역에 위치하며 재개발, 재건축, 도시환경정비 사업 등으로 새롭게 지어진 단지들이다. 현재 공식적으로 지정된 재개발 구역은 공덕5구역, 아현3구역, 염리2구역, 염리3구역, 염리4구역, 염리5구역이고 재건축 구역은 아현2구역이 있다. 오늘은 마포 대장 염리4구역 재개발 신통기획 사업성 분담금 분석입니다.

마포의 공덕, 아현동 일대는 2호선, 5호선, 6호선, 경의중앙선 등 개통과 더불어 여러 지역에서 재개발이 성공적으로 이루어진 곳이다. 현재도 진행 중이며 이미 성공한 아파트들을 보면 마포자이 더 센트리지, 마포 프레스티지 자이, 마포 더 클래시, 마포 래미안 푸르지오, 공덕자이, 마포자이힐스테이트 라첼스 등이 있다. 학교들이나 상권들도 크게 발달한 마포로 대학교로는 서강대, 이화여대, 연세대 등이 있고 초등학교로는 아현초, 용강초, 한서초가 있다.

여러 구역 중 염리4구역과 염리5구역은 주민들의 반대로 정비구역에서 해제되었지만 다시 사전타당성 조사를 위한 예산이 편성되고 주변 집값이 20억, 30억으로 오르자 사람들이 다시 재개발에 대한 관심을 가지기 시작했다. 염리4구역은 현재 정비구역, 신통기획으로 다시 지정되었다.

무려 20년 이상만에 다시 시작한 재개발 구역으로 권리산정기준일은 21년 8월 12일으로 이후에 지분쪼개기 및 신축빌라 건설은 금지된다. 염천교회의 의견을 수렴하여 존치하기로 하며 기부채납한 면적은 체육시설, 사회복지시설을 계획한다. 이대역 접근성과 염천교회 보행통행을 위해 남동측 대흥로24길에서 북서측 이대역 출구까지 연결하는 공공보행도로를 설치하려한다.

토지이용계획도에 따르면 염리4구역의 면적은 14,673평이며 이 중 2종일반주거지역이 2,802평이고 나머지 11,871평이 3종일반주거지역이다. 용적률은 최대 300%이고 용적률은 250%~300%로 적용할 예정이며, 기부채납 면적은 2,948평, 상가 약 500평으로 예상된다. 해당 구역에 종교시설도 있고 종교용지는 356평이고 임대주택은 약 7%이다. 재개발을 위해 2종일반주거지역을 대부분 3종으로 용도상향이 예상된다.

공사비는 평당 1천만원으로 가정했다. 마포 염리4구역 정도면 마포에서도 이름값하는 아파트로 탄생할 확률이 매우 높기에 그에 따른 좋은 자재, 인원 등이 예상되고 갈수록 상승하는 인플레이션도 반영했다. 그리고 지하층, 부대복리시설, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.7배하여 계산했다. 총 공사비는 6,984억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 세금, 현금청산비, 예비비 등이 포함되고 1,500억으로 가정하면 총 비용은 8,484억이다.

현재 염리4구역의 시세를 살펴보면 다가구주택은 기본 10억 이상이고 빌라들도 5억 이상으로 거래되고 있다. 평당가는 5천만원에서 1억이 넘는 것도 있다. 공시지가를 살펴보면, 47평의 다가구주택의 공시지가가 7억 7천만원인데 평당 1,700~2,400만원이다. 공시지가는 평당 2,100만원으로 가정하고 감정평가액은 1.25배하여 계산해보면, 총 종전자산평가액은 6,932억이다.

총 수익은 조합원 분양수익, 임대주택 수익, 일반분양 수익, 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 13,205억이다. 대조1구역 분양가를 살펴보면, 앞으로 10년 뒤엔 조합원 분양가는 충분히 5천만원까지 올라갈 수 있는 가능성을 보았다. 심지어 빌라 거래가를 보면 대부분 평당 6천만원 이상이고 어떤 것은 평당 1.6억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 431억이다. 상가는 평당 4천만원으로 가정하면 상가수익은 200억이다. 일반분양가는 평당 6,000만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 4,796억이다. 총 수익은 18,632억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.46이 나온다. 일반분양가나 조합원 분양가가 넘사벽이니 높은 비례율이 나온다. 하지만 공시지가가 낮은 만큼 분담금은 역시 큰 편이다. 거래된 빌라(대지지분 5평이 1.6억이면 거의 조합원 분양가의 3배이다)를 보아도 프리미엄이 엄청난데 재개발이 성공하더라도, 이 모든 프리미엄을 회수할 지도 미지수이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 5억 2,500만원이라면 권리가액은 7억 6,650만원이다. 25평 조합원 분양가가 12억 5천만원이라면 분담금은 4억 8,350만원이다.