대흥5구역은 서강대와 그랑자이 근처에 있는 신통기획 후보지이다. 아현뉴타운 내에 있고 현재 재개발 사업이 진행 중인데, 과거에는 신통기획에서 탈락했지만 현재는 다시 신통기획 후보지에 상정될 수 있는 곳이다. 마포구가 계속 신고가를 기록하면서 과거 지지부진했던 재개발 구역의 다가구 주택 사람들도 재개발에 관심을 갖기 시작했다. 그도 그럴 것이 마포구 신축 아파트들은 20~30억 수준이라 과거 미적지근했던 대지지분 큰 평수의 주민들이나 다가구 주택, 상가 사람들이 월세보단 이제 신축을 가지고 싶어하기 시작한다.

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24년 다시 대흥5구역은 신통기획에 도전하였고 추후 재개발 구역에 지정될 확률이 높은 곳이다. 그리고 소방차도 들어가기 매우 어려운 낙후된 곳이기에 지금은 안되어도 언젠가는 꼭 될 만한 곳이다. 오늘은 마포 대흥5구역 재개발 정비구역 지정 전 사업성 분담금 분석입니다.

마포구 대흥동, 염리동 일대에는 그랑자이, 프레스티지 자이, 마포 래미안푸르지오, 마포더클래시 같은 엄청난 고가의 아파트들이 즐비한 곳이다. 특히, 마래푸는 마포 대장 아파트로 전국에서도 유명하다. 게다가 마포 아현뉴타운, 북아현 뉴타운도 그리 멀지 않는 곳에 위치하고 공덕동은 업무중심지이기도 하며 교통의 요충지이다. 대흥동은 서강대가 있어 학생들이 월세로 많이 사는 곳이고 신촌은 과거 상권의 중심지이자 연세대, 이화여대 등 대학가로 유명하다.

서울 마포구에는 재개발 구역이 많은데, 염리4구역과 염리5구역도 정비구역 지정되었다. 아 구역은 아현뉴타운의 마지막 조각이며 대흥5구역도 정비구역 지정될 확률이 높다. 대흥5구역은 마포구 대흥동18-60번지 일대로 면적은 35,691㎡이고 최대 용적률 300%, 1,000세대 규모로 설립될 것으로 유력하다. 마포 대흥동 그랑자이는 34평이 25억의 실거래가를 기록하고 도심지 번화가 한복판에 역과의 거리도 3분 이내의 초역세권이다. 마포더 클래시는 25평이 20억, 마포 프레스티지 자이는 24평이 22.3억, 마포래미안푸르지오는 22억이다.

대흥5구역은 이 어마무시한 단지들 바로 옆에 위치하고 2호선 이대역과도 멀지 않지만 아쉽게도 용강초는 멀어 초품아는 아니다. 서강대 바로 옆이라 월세를 받는 다가구 주택에서 반대할 확률이 높지만 해당 구역은 노후도가 높고 도로 및 정비기반시설도 엉망이라 재개발이 시급하다. 주의할 점은 신통기획 후보지라 오세훈 시장이 물러나면서 생길 수 있는 변수이다. 게다가 과거 지주택이 있던 곳이라 엄청 오래 걸릴 수 있는 위험성이 있고 아직 구역지정 전이라도 권리산정기준일이 22년이므로 22년 이후에 지어진 신축빌라의 경우 현금청산자가 될 수 있다.

대흥5구역의 대지면적은 10,815평이고 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알기 어렵다. 용적률은 최대 300%로 가정하고 기존 용적률은 보수적으로 160~200%로 가정하여 180%로 계산하면 기존 연면적은 19,467평이다. 용적률 300%를 적용한 연면적은 32,445평이고 기부채납 10%(3,244평), 임대주택 7%(2,271평), 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 6,963평이다.

공사비는 평당 1,000만원으로 가정했다. 아직 후보지 선정도 안 된 정비구역 지정 전 지역이기에 현재 공사비보다 더 높아질 것을 변수로 가정했다. 지하층, 옥상, 부대복리시설, 커뮤니티, 정비기반시설 등을 고려하여 연면적에 1.7배했다. 총 공사비는 1.7배 × 32,445평 × 1,000만원 = 5,516억이다. 기타사업비에는 감리비, 철거비, 조합운영비, 감정평가비, 예비비, 금융비용, 세금 등이 포함되고 2천억으로 가정했다. 총 비용은 7,380억이다.

성신아파트의 공시지가는 평당 685만원 밖에 안하기에 프리미엄만 약 7배 수준이다. 대신, 감정평가액은 낮을 것이지만 비례율은 꽤나 높을 것으로 보인다. 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배인데 1.5배로 계산해보았다.(해당 구역 모두 성신아파트의 공시지가 1.5배로 퉁쳐서 계산) 총 종전자산평가액은 2,009억이다.

마포 핵심 입지이므로 조합원 분양가도 평당 4천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 7,786억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 340억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 17억이다. 마포 최근 분양한 아파트의 경우 21년의 마포 프레스티지 자이가 평당 3,100만원 이상인데, 대조1구역의 일반분양가가 4,000만원 이상이기에 일반분양가는 5천만원으로 잡았다.(아직 정비구역 지정전이라 분양가는 충분히 높게 형성될 가능성이 높다.)

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일반분양 수익은 평당 5천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 3,481억이다. 총 수익은 11,624억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 2.11이란 어마무시한 비례율이 나온다. 대신, 감정평가액이 워낙 낮기에 높은 조합원 분양가 때문에 분담금 부담은 커질 수 있다. 만약, 나의 종전자산평가액이 2억이라면 권리가액은 4억 2,200만원이다. 25평의 조합원 분양가가 10억이라면 분담금은 5억 7,800만원이다.

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해당 구역은 정비구역 지정 전이고 서울 시장 이슈, 종교시설도 해당 구역에 위치하며, 비대위, 지주택의 잔재, 권리산정기준일 등 여러가지 변수가 많으니 충분히 고려하고 매수하는 것이 좋을 것이다.