오금현대아파트는 송파구에 위치한 무려 41년이나 된 아파트이다. 1,316세대의 아파트로 5호선 방이역, 3, 5호선 오금역 인근에 위치한다. 사업성이 부족하다면, 역세권 보정계수까지 받을 수도 있다. 하지만 송파구 자체가 보정계수를 받을 확률이 낮은데, 거의 서울 외곽 쪽만 적용되기 때문이다. 오금현대는 24년 정비구역 지정 후 25년 조합설립인가를 위한 추진위원회 선거까지 마친 과정이다. 오늘은 송파 오금현대 재건축 조합설립 중 용적률 상향 따른 사업성 증가 ? 분담금 분석입니다.

오금현대의 토지이용계획안에 따르면 대상지 구역 총 면적은 110,232㎡로 아파트가 지어질 면적은 98,950㎡(29,984평)이다. 이 중 3종일반주거지역과 준주거지역의 2개의 용도지역으로 이루어져있어 나쁘지 않은 용적률을 가질 수 있는 곳이다. 구역계 내 나머지 면적은 정비기반시설이 11,281㎡(3,418평)이다. 오금현대의 경우 21개 동 1,316세대에서 2,436세대로 거의 2배 가까이 세대수가 늘어난 만큼 사업성이 매우 뛰어나다. 3종일반주거지역(86,335㎡)의 경우 최대 용적률이 299%, 획지2(12,615㎡)의 준주거지역은 424%까지 적용될 수 있다.

오금현대는 방이동, 오금동 사이의 오륜학군을 이용할 수 있는 곳이고 오륜동은 올림픽공원과 더불어 올림픽선수기자촌 아파트가 있어 그 영향력을 적지 않게 받는다. 그린벨트가 붙어있기도 하고 자연환경이 쾌적하고 교육환경도 좋아 아이들 키우기도 좋다.

오금현대의 경우 정비계획안에서 조합원 분양가가 59타입은 11.7억, 84타입은 15.4억, 114타입이 18억, 145타입이 19.7억, 198타입은 25.5억으로 나타났다. 해당 구역은 투기과열지구이기 때문에 조합설립인가 이후 매수할 경우 현금청산되므로 주의해야한다. 해당 구역의 아파트 면적은 29,984평이고 이 중 3종이 26,116평이고 준주거가 3,868평이다.

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그렇다면 오금현대의 최대 연면적은 78,348평 + 16,245평으로 94,593평이다. 기존 연면적이 53,071평이고 이 중 상가는 2천평, 임대주택 15%(14,188평)를 가정하면 일반분양 면적은 25,334평이다.

현재 공시지가가 4,287만원으로 감정평가액은 보통 공시지가의 1.2~1.4배이므로 1.2배하여 감정평가액을 구하면 5,144만원으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 27,302억이다. 여기에 현금청산자 300억을 고려하면 27,602억이다.

총 수익은 조합원 분양수익, 일반분양 수익, 임대주택 수익, 상가 분양수익으로 이루어져있다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했는데, 예상 일반분양가가 6천만원이기 때문에 조합원 분양가를 약 80% 수준으로 가정했다. 조합원 분양면적이 53,071평이므로 조합원 분양수익은 26,535억이다. 상가는 평당 4,500만원이므로 상가수익은 900억이고 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,128억이다.

일반분양가는 평당 6,250만원으로 가정했는데, 일반분양 수익은 15,840억이다. 총 수익은 45,403억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.01이 나온다. 사업성은 충분하지만, 워낙 공사비와 사업비가 비싸지는 탓에 비례율이 겨우 1을 넘는 수준이다. 하지만 분양가 상승이 된다면 비례율은 증가하지만, 그에 따른 분담금은 증가하므로 똑같다고 보면 된다. 만약, 나의 종전자산평가액이 12억 5천만원이라면 권리가액은 12억 6,250만원이고 조합원 분양가가 14억이라면 분담금은 1억 3,750만원이 나온다.

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최근 서울시에선 재건축, 재개발 등 정비사업을 진행하는 곳에 용적률 상향 등을 비교적 잘 허용해주려고 했지만, 정권이 바뀌고 이 허용이 잘 이루어질 지는 미지수가 되었다. 만약, 흑석11구역처럼 용적률이 조금 더 상승할 수 있다면 사업성은 더욱 증가할 것이다.