재건축 재개발 조합원들 중 대지면적이 커서 본래 받을 수 있는 입주권 이상으로 받을 수 있는 경우가 있다. 그게 바로 1+1 재건축 입주권인데, 최근 서울시 및 경기도권에서 1주택자 이상이면 이주비 대출이 불가하다는 규제를 두었기에 이에 따라 큰 파장이 일어났다. 입주권은 사업진행상황에 따라 가격이 천차만별인데, 입지가 좋은 곳이면 이미 조합설립인가 단계에서 프리미엄이 크게 붙어버리고 사업시행인가 및 관리처분인가 상태에서는 너무 올라 매수하기가 어려울 정도이다.

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입주권이 나왔다는 것은 거의 이주 및 착공까지 얼마 안 남았다는 상황인데, 이럴 때 강도 높은 규제 때문에 울상인 조합원들이 많아 최근 규제가 변경되었다고 한다.

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오늘은 1+1 재건축/재개발 이주비 대출 불가 해결방법은 ?에 대한 포스팅입니다.

​과거 북아현뉴타운에 재개발/재건축 시장의 판도를 바뀔 만한 대법원 판결이 나왔었다. 본래 대지지분이 큰 사람들, 주택전용면적이나 종전자산평가액이 일정 기준을 넘기면 입주권, 즉, 1+1 입주권이 주어지는 편이었다. 본래 정비법에 따르면 가격의 범위나 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있었다. 대신, 1주택은 60제곱미터 이하이어야 하며 60제곱미터 이하의 입주권은 이전고시 후 3년 이후에 팔 수 있었다.

그러나 북아현뉴타운에서 기존에 2개의 분양권을 주기로 했던 것이 뒤집혀버려 소송전이 일어났다. 그리고 소송의 결과는 조합이 승리하여 소수의 대지지분이 큰 사람들의 희생이었다. 조합원 분양가가 워낙 낮기에 사업성, 즉, 비례율이 감소하여 분담금이 커지기 때문에 조합에서 말을 바꾸었다. 바꾼 내용은 1채는 조합원 분양가로 주되 나머지 1채는 일반분양가의 90%로 주기로 하였다. 그래서 이 사태 이후 조합에선 1+1 입주권에 대한 내용을 명확히 명시하기로 정관에 올리기 시작했다.

​이주비 대출은 재개발 사업이 진행되는 기간 동안 임시거처를 마련한 비용을 대출로 주는 것인데, 이걸로 전세보증금을 대체할 수 있기에 매우 중요하다. 하지만 이는 "조합원"에게만 적용되고 세입자에게는 해당되지 않는다. 이주비 대출은 조합에서 은행에 대출을 받아 조합원에게 무이자로 제공하는 편인데, 이자가 적용되기도 한다. 사업비로 책정되는 만큼 이자가 높으면 높을수록 비례율이 낮아지기에 보통 이자를 낮게 설정한다.

원래 시공사에서 이주비 대출을 조합원에게 지원했고 조합은 조합원이 직접 이자를 내는 방식이나 사업비에서 이자비용을 내고 나중에 조합 청산시에 청산하는 방식을 택하는 편이다. 이주비 대출로 주택 매수하는 것은 당연히 금지되고 이를 어긴다면 대출을 바로 반납해야하고 전세대출이나 주택담보대출이 3년 동안 금지된다.

최근 6.27 규제 이후 1+1 입주권에 대한 이주비 대출이 막힌 상황이었다. 그러나 금융위원회에서 대출 시 처분 조건 약정을 쓰는 경우 1주택자로 간주해 대출을 허용해주겠다는 방침을 세워 숨통이 트이게 되었다. 본래 대출 규제는 2주택 이상 다주택자에 대해 이주비를 포함한 주택담보대출을 전면 금지하므로 관리처분인가 이후 조합원이 분양받을 권리인 "입주권"도 주택이므로 1+1 입주권도 2주택자라서 이주비 대출을 못 받는 것이었다.

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그래서 이와 관련하여 금융위원회에선 회색지대에 대한 유권해석을 내놓았다. 그것이 바로 "관리처분인가 이후 주택으로 인정되는 입주권은 1+1 분양을 신청한 조합원이 1채는 반드시 처분하는 약정서를 쓰면 6억원까지 대출을 받을 수 있게 된다." 이렇게 갑자기 대출규제가 나온 탓에 아무 죄없는 조합원들이 혼란을 겪고 있다. 대지지분이 넓고 권리가액이 큰 조합원의 경우 아파트 2채를 받는 것이 법에도 명시되어있는데 이에 따른 대출규제를 주는 것은 불합리한 것이다.

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이주비 대출 뿐만 아니라 북아현 사태를 생각하면 소수의 조합원에 대한 배려가 부족하다. 그렇기에 1+1 입주권을 받는 소수의 조합원들을 위한 명확한 법이 필요해지고 있다.