지금 이 시기에 가장 억울한 곳이 바로 인천을 포함한 수도권 외곽이다. 기껏해야 부동산 시세도 오르지도 못하고 기어가는 마냥에 대출규제까지 받았기 때문이다. 갭투자도 불가능한 상태가 지속되고 월세 전환율만 높아지는 현실이다. 인천은 아직 왕년의 시세를 회복하지도 못하였지만 고강도 규제의 여파로 풍선효과를 기대하고 있는 중이다. 그러던 와중에도 재건축은 계속 진행되는데, 오늘은 인천 동구의 송현 1차, 2차 아파트 재건축 사업성 비례율 분담금 분석입니다.

인천 동구 송현주공 1차와 2차는 이미 재건축이 꽤나 많이 진행된 곳이다. 사업시행인가가 완료되어 이제 이주 및 철거를 앞두고 있다. 시공사는 호반써밋으로 현시점 인천 동구 유일 재건축 단지인 만큼 재건축이 완료된다면, 나쁘지 않은 시세를 보여줄 것으로 기대된다. 인천 동구는 사실 인구감소가 많이 일어나면서 낙후된 곳이 점점 늘고 있는데, 이로 인해 인천에서 가장 가난한 지역이란 상대적 이미지를 가지게 되었다.

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하지만 이미지상으로만 그렇고 실제로는 2000년대 이후부터 계속 주거환경개선사업이 일어나면서 상당히 많이 바뀌었다. 현재는 주거환경이 꽤나 낙후되어있지만 장기적으로 볼 때는 상당한 잠재성을 가진다. 화수동이나 송림동 일대의 낙후된 주택과 적산가옥은 물론 30년 넘은 모든 단지들이 싹다 개발된다면 인근 청라국제도시 정도는 아니더라도 그와 비슷해질 수도 있을 것이라고 보는 전문가들도 많다.

동구 송현동의 송현주공 1차, 2차는 1982년, 1984년에 지어진 아파트로 무려 40년 이상이 된 아파트이다. 현재는 25년 1월 24일부로 사업시행인가까지 완료되어 앞으로는 감정평가 후 분담금 계산 등의 절차를 지나고 관리처분인가, 이주 및 철거까지 남은 단계이다. 시공사는 호반건설이고 공급면적이 = 대지지분이기에 분담금은 거의 없는 편이다. 하지만 인천 1호선 지하철과의 거리가 멀다. 그래도 마트나 종합병원 등 인프라는 나쁘지 않다는 평이 많다.

​송현주공 1차의 아파트 면적은 5,734평, 2차는 6,276평으로 총 합치면 12,010평이다. 송현1차의 용적률은 109%, 2차는 107%로 매우 쾌적한 용적률을 가진다. 하지만 해당 아파트의 용도지역은 2종일반주거지역으로 최대 250%까지 올라갈 수 있다. 이번에는 용적률을 최대 250%까지 올라간다고 가정하고 임대주택 15%, 기부채납 10%로 가정하였다.

기존 연면적은 평균 108%로 가정하면 12,970평이고 용적률 250%를 적용한 연면적은 30,025평이다. 임대주택 10%는 3,003평이고 기부채납 10%는 3,003평, 상가 500평을 가정하면 일반분양 면적은 10,549평이다.

공사비는 평당 700만원 수준으로 계산했다. 인천도 공사비 상승을 피할 수 없지만 서울 만큼의 공사비를 적용한다면, 분양가도 올릴 수 없는 인천의 경우 미분양을 피하기는 어렵기 때문이다. 지하층, 옥상, 부대복리시설, 커뮤니티 등을 고려하여 1.5배 하여 계산했다. 총 공사비는 3,152억이다. 기타사업비는 예비비, 철거비, 감리비, 현금청산비, 세금, 조합운영비 등을 포함하여 500억으로 가정했다. 총 비용은 3,652억이다.

송현주공의 공시지가는 평당 420만원 수준으로 15평의 경우 약 6천만원으로 실거래가와 별로 차이가 안 나는 편이다. 공시지가에 × 1.25배(525만원)하여 감정평가액을 계산하면 총 종전자산평가액은 681억이다.

가장 신축인 26년 완공되는 인천두산위브더센트럴은 일반분양가가 평당 1,500만원 수준이기에 아직 사업시행인가 상태인 송현주공은 이보다 더 오른다고 가정했다. 조합원 분양가는 평당 1,800만원으로 가정하면 조합원 분양수익은 2,334억이다. 임대주택은 평당 1,000만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 30억이다. 상가는 평당 2,500만원으로 가정하면 상가 수익은 12억이다. 일반분양가는 평당 2,000만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 2,109억이다. 총 수익은 4,485억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.22로 사업성이 뛰어난 비례율이 나온다. 물론 공사비나 사업비가 증가한다면, 비례율은 더 낮아질 수 있다. 분양가는 아마 위의 분양가와 비슷하거나 더 높게 나올 확률이 높다. 만약, 나의 종전자산평가액이 8천만원이라면 권리가액은 9,760만원이다. 25평 조합원 분양가가 4억 5천만원이라면 분담금은 3억 5,240만원이다.