최근 강동구에 엄청난 일이 발생했다. 그래서 전국의 무주택자와 유주택자 할 것 없이 비판에 나섰다. 그것은 다름 아니라 올림픽파크포레온의 복도에 엄청난 크랙이 발생한 것이다. 대한민국 최대 세대수의 올림픽파크포레온이고 과거 미분양에서 이제는 30억 대의 아파트에서 이러한 일이 발생하여 엄청난 파장을 불러일으켰다.

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현재 강동의 대장은 올림픽파크포레온이었지만 과거에는 고덕동 고덕그라시움이 대장이었고 고덕동에는 꽤나 비싼 아파트들이 많이 있다. 게다가 아직 명일신동아를 포함하여 명일 삼익가든, 길동 삼익파크, 명일우성 등 재건축 추진 아파트도 많이 있다.

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오늘은 위기의 강동구 토지허가거래구역 ? 명일신동아 재건축 사업성 분석입니다.

​명일신동아는 따끈따끈하게 25년 7월에 정비구역으로 지정되었다. 가장 작은 평수가 29평부터 시작하며 29평은 17억, 39평은 17억 5,500만, 44평은 19억 5천만원의 엄청난 상승을 보여주는 단지이다. 게다가 1대1 재건축으로 방향을 틀어서 임대주택 수를 최대한 줄이려고 한다. 대신에 용적률, 건폐율 인센티브는 받기 어려운 것 같다. 고덕역 초역세권이며 해당 아파트의 사업면적은 11,509평이고 기반시설은 477평이다.

현재 용도지역이 3종일반주거지역이므로 용도변경은 따로 발생하지 않고 구역 옆에 자연녹지지역인 윈터근린공원이 위치하고 있어 지역권이 설정된다. 지역권자는 강동구청이고 주출입구의 경우 고덕로변과 고덕로변62번길에 각각 1개소가 만들어진다. 또한, 지하1층~지상2층 규모의 현재 상가는 지상1층의 새로운 상가로 태어난다.

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용적률 체계는 기준용적률이 210%, 허용용적률이 230%, 상한용적률 242%, 법적상한용적률 299%로 수립되었다. 토지, 건축물의 공공기여를 통해 상한용적률이 242%까지 적용되었다는데, 이렇게 된다면 법적상한용적률 인센티브 57.5%의 절반을 임대주택을 세워야 하기에 계획상으로는 임대주택을 4%를 지어야한다. 하지만 실제로 이대로 임대주택을 짓는 방향으로 갈 것인지 아니면 1대1 재건축으로 갈 지는 미지수이다.

평당 공사비는 추정치가 870만원이고 일반분양가가 5천만원 내외라고 한다. 예상되는 주택공급물량이 919세대인데 일반분양 물량이 220세대, 조합원 물량이 570세대이다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 125세대이다. 현실적으로 명일신동아가 고민하는 것은 세대수 변경이다.

1천세대가 넘으면 법적 기준에 따라 의무적으로 공원을 설립해야하고 세대수가 많아지면 역시 동간 간격 역시 좁아져 저층의 경우 음영지대가 많이 발생한다. 명일신동아는 역세권 보정 인센티브를 통해 최대 360%라는 용적률 혜택을 받을 수 있지만 주민들은 단지, 40%만 증가 용적률 혜택을 받을 수 있어 고민이 많다고 한다.

아파트 면적은 11,509평이고 기존 용적률이 179%이므로 기존 연면적은 20,601평이다. 용적률 최대 299%(34,411평)로 가정하고 임대주택을 5%(1,720평)로 가정하고 상가는 500평, 기부채납 10%(3,441평)를 가정하면 일반분양 면적은 8,149평이다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했는데, 예상 공사비는 870만원에 인플레이션으로 30만원 더 오른다고 가정했다. 지하층이나 정비기반시설, 옥상, 지하 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 6,968억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 금융비용, 예비비, 보상비, 세금 등을 고려하여 1,500억으로 가정해보면 총 비용은 8,468억이다.

최근 공시지가를 보면 평당 3,400만원 수준이다. 감정평가액은 보통 공시지가의 1.2~1.5배 수준으로 감정평가사는 보통 1.24~1.25배를 하는데, 이번엔 1.2배하여 감정평가액을 계산하면 평당 4,080만원이다. 총 종전자산평가액은 8,405억이 나온다.

총 수익은 상가, 임대주택, 조합원 물량, 일반분양 물량으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 심지어 이 분양가는 실제로 예상되는 분양가로 과거 고덕동에 분양했던 어떤 아파트보다 높은 분양가이다. 하지만 분양가 상승을 막을 수는 없고 만약 막으려고 억지로 분양가상한제를 적용한다면, 공급이 감소할 수 밖에 없을 것이다.

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조합원 분양가은 평당 5천만원으로 가정할 경우 총 조합원 분양수익은 10,300억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 258억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 175억이다. 일반분양가는 실제 예상되는 분양가가 평당 5,600만원 수준이지만 더 상승한다고 가정하였다. 일반분양가를 평당 6,000만원으로 가정하면 일반분양 수익은 4,889억이다. 총 수익은 15,622억이다.

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변수는 역시나 "대출"이다. 대출이 안 나오면 분양가가 17~18억하는 아파트를 매수하기는 어려울 것인데, 이번 정부에서는 신축아파트를 가지고자 하는 사람들을 싫어하기에 계속 대출규제를 유지할 확률이 높긴 하다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.85가 나온다. 사실상, 사업성이 많이 낮은 편인데, 비례율을 높이려면 이보다 분양가를 더 높일 가능성이 크다. 아니면 사업성을 높이기 위해 인센티브를 적용하여(역세권 용적률 인센티브)일반분양 세대수를 늘리려고 할 것이다. 향후 어떤 조치를 취할 지는 미지수이지만 비례율을 높이기 위해 용적률 상승이나 분양가 상승은 불가피할 것으로 보인다.

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명일동은 삼익그린맨션2차, 명일신동아, 명일우성, 고덕현대, 한양, 고덕주공9단지 등 이렇게 6개 단지들이 재건축 추진 중이다. 해당 아파트들이 만약, 모두 신축으로 바뀐다면 현재 고덕그라시움 및 다른 신축 아파트 체제에서 명일동으로 옮겨갈 지도 모른다. 만약, 나의 종전자산평가액이 15억이라면 권리가액은 15억 × 0.85로 12억 7,500만원이다. 34평 조합원 분양가가 17억이라면 분담금은 4억 2,500만원이다.