길음뉴타운은 성북구에 위치한 뉴타운으로 시범 뉴타운 중 가장 먼저 실행했던 곳으로 대부분 완공되어 아파트로 탄생했다. 과거 노후주거지 및 오래되어 도로 등의 정비기반시설도 노후화된 동네에서 재개발로 완전히 천지개벽한 것이다. 10년 전에 서울을 들렀다가 10년 후 서울을 들린다면 서울이 계속 바뀌고 있는 것에 놀라서 뒤로 까무라칠지도 모른다. 그만큼 대한민국 수도인 서울은 계속해서 바뀌고 있고 더욱 좋아지고 있다.

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길음뉴타운은 이미 거의 완공된 뉴타운이지만 몇몇 군데는 해지가 되었고 신길음구역으로 시작하는 곳도 있다. 오늘은 길음뉴타운 길음촉진5구역 재개발 사업성 분담금 분석입니다.

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길음뉴타운은 시범뉴타운으로 지정되고 2구역, 4구역은 1년 만에 착공에 들어가는 엄청난 속도를 보여준 곳이다. 이는 한성대입구역 역세권 개발을 통해 재개발을 한 노하우를 성북구에서 적용한 사례이기도 하면서 이미 2구역과 4구역이 관리처분인가 상태였기에 빠르게 착공에 들어간 것이다.

길음뉴타운은 네임드 건설사들이 지은 회사라 유명한 아파트들이 많다. 그리고 1만 세대가 넘는 대단지라 주거환경도 좋고 상가들도 잘 갖추어져있어 각종 편의시설이나 교육시설도 뛰어나다. 20년도를 지나면서 성북구에서 좋은 학군으로 입소문나고 이를 기반으로 단단한 중산층을 모으면서 현재까지도 좋은 평가를 받는 뉴타운이 되었다. 중심업무지구인 CBD와도 근접하며 주변 환경도 계속 개선되면서 앞으로도 긍정적인 평가를 받을 것으로 보인다.

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길음촉진5구역은 성북구 정릉동 175번지 일대로 구역면적이 36,334㎡로 지하 6층~지상 30층의 아파트로 총 808세대이다. 우이신설선 정릉역 도보권에 내부순환로를 통해 주요 도심지로의 이동도 용이한 곳이다. 길음촉진5구역은 과거 뉴타운사업지였지만 노후, 불량 주택이 밀집해 하지 않아서 존치구역으로 선정되었다. 이후 다시 난관에 봉착했다 19년에 들어서야 조합설립인가 받고 현재까진 시공사 선정이 완료되고 포스코이앤씨로 결정되었다.

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당초 계획에 따르면 용적률 250%에 571세대가 들어설 예정이었으나 순환형 개발방식을 적용하여 세입자 및 조합원의 이주대책을 마련하고자 했다. 하지만 정비계획개발 방식을 변경하여 사업성을 높여 최대 808세대까지 늘렸는데 용적률을 30% 증가시켜 280%까지 올릴 수 있게 되었다. 길음촉진5구역은 1평당 798만원으로 결정되었고 현재는 환경영향평가 진행 중이라 한다. 25년 사업시행인가를 목표로 가장 까다로운 단계 중 하나인 건축심의를 하고 있다.

길음촉진5구역은 정비구역 면적이 10,991평이고 이 중 정비기반시설 면적이 2,894평이다. 아파트 면적은 8,097평이며 용적률 280%가 적용된 연면적은 22,672평이다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 추정하기 어려워 160~200%사이로 잡았다. 용적률 180%로 잡으면 기존 연면적은 14,574평이다. 임대주택은 5%(1,133평)로 잡고 상가는 500평으로 가정하면 일반분양 면적은 6,465평이다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했는데, 796만원에서 조금 오른 비용으로 계산했다. 정비기반시설이나 지하층, 옥상 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산했다. 정비기반시설은 2,894평이고 아파트 연면적 × 1.5배는 34,007평이므로 총 공사비는 2,951억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 현금청산비 등이 포함되고 600억으로 가정했다. 총 비용은 3,551억이다.

공시지가는 평당 1,500~2,000만원 수준인데, 평균인 1750만원에 감정평가는 1.24배를 하여 보수적으로 계산하여 평당 2,100만원으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 3,060억이다.

그나마 근처 신축인 아파트는 2010년 준공된 길음뉴타운 8단지 래미안인데, 25평이 10억이라 평당 4천만원 수준이다. 가장 최근에 준공된 22년 롯데캐슬 클라시아는 34평이 15억 수준으로 거의 평당가가 5천만원이다. 신축 아파트를 비교하여 조합원 분양가는 약 3,000만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 4,372억이다. 임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 169억이고 상가는 평당 3,500만원으로 계산하면 상가수익은 17억이다.

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보통 조합원 분양가는 일반분양가의 80% 수준이므로 일반분양가는 평당 3,800만원으로 가정하면 일반분양 수익은 2,456억이다. 총 수익은 7,014억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.15이다. 상대적으로 높은 비례율이 나오는데, 분양가가 상승하여 일반분양 수익 및 조합원 분양수익이 크게 상승한 덕에 수익성이 높기 때문이다. 하지만 성북구 길음촉진5구역의 매매 거래 내역을 보면 아직 감정평가액이 낮을 확률이 높기에, 비례율이 높게 나왔다. 게다가 길음뉴타운이 대부분 아파트로 탄생했다고 해도 신축이 부족하기 때문에 CBD인접 및 학군도 나쁘지 않은 길음뉴타운에 한줄기 빛의 공급이 될 수 있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 4억이라면, 권리가액은 4억 6,000만원이고 조합원 분양가 25평이 7억이라면 분담금은 2억 4,000만원이다.