영등포구는 대체로 사람들이 여의동, 문래동, 당산동만 잘 알고 그 외의 동네는 잘 모르는 경우가 많다. 영등포구가 워낙 넓기에 빈부격차가 심한 곳인데, 가장 부촌인 여의도동은 엄청난 부촌이라 다른 동네들과 확연한 차이를 보여준다. 반면, 신길동 지역은 몇몇 아파트 단지를 제외하고는 빌라와 다가구 주택들과 단독주택이 몰려있는 가난한 지역이고 영등포역 1번 출구라인에 낡아빠진 건물들도 밀집해있다. 아파트 단지 위주의 양평동, 당산동인 북서부와 단독주택, 다세대 주택 위주의 영등포동, 신길동, 대림동의 남동부 간의 격차가 크다.

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오늘은 영등포구 도림1구역 재개발 정비구역 지정 임박 사업성 분담금 예상해보기에 대한 포스팅입니다.

영등포구는 과거 1960년대에는 중공업 산업으로 발전해왔던 곳이다. 여의도 일대를 제외하고 영등포구 일대에는 대기업 공장들이 있었다. 영등포구의 상권은 대부분 영등포역 주변, 1호선의 북서쪽, 여의도에 몰려있어 마트, 백화점, 복합쇼핑몰 등이 대부분이 이 주변에 몰려있다. 여의도에는 금융, 방송의 중심지로 IFC몰, 더현대 서울 등이 있어 서울의 나름대로의 랜드마크로 인정받고 있다. 하지만 이 중 영등포구의 도림동은 신길동만큼 낙후되어 있고 대림동, 도림동 일대도 역시 조선족과 화교들이 많다.

도림1구역은 서울 영등포구 도림동 26-21번지 일대로 최근 공공재개발 정비구역 지정이 임박한 곳이다. 사업면적이 무려 106,985㎡ 규모에 최대 2,500가구 대단지 아파트를 만드는 것이 목표인 곳이다. 사업시행자는 LH이며 최고 45층 높이의 아파트가 들어서려하는데, 해당 구역이 1, 2종 및 준주거, 일반상업지역이기에 용적률이 꽤나 높게 나올 수 있기 때문이다.

도림1구역은 아파트 면적이 86,414㎡로 2,500세대 중 650세대가 임대주택으로 세워질 예정이다. 전용면적 30~50타입이 405세대, 50~60타입이 535세대, 60~85타입이 1,175세대, 85타입 초과가 385세대이다. 토지등소유자는 936세대, 일반분양 물량이 938세대라 사업성도 매우 뛰어난 곳이고 LH가 시행자이기에 구역이 엎어질 위험도도 다소 적은 곳이다. 1호선 영등포역 역세권이고 길 건너 도림초가 있다.

정비구역 면적은 32,419평이며 아파트 면적은 26,186평이다. 정비기반 시설 등이 세워질 면적은 6,233평이다. 기존 용적률은 보수적으로 190%로 잡았고 용적률은 최대 300%(일반상업지역이 혼재되어있어도 3종일반주거지역 최대 허용용적률로 가정)로 가정했다. 기존 연면적은 49,753평이고 최대 용적률이 적용된 연면적은 78,558평이다. 이 중 임대주택은 8%(6,284평), 상가 2천평으로 가정하면 일반분양 면적은 20,521평이다.

LH가 시행사이므로 공사비는 조금 저렴해질 것으로 보았다. 인플레이션으로 공사비 상승은 불가피하여 약 800~900만원 수준이다. 하지만 공사비는 평당 800만원으로 가정했고 정비기반 시설과 아파트 면적, 커뮤니티, 도로, 공원 등을 모두 고려하여 아파트 사업지역의 경우 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 9,929억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 현금청산비 등이 포함되고 2,500억으로 계산했는데 LH가 시행사라 조금 저렴해질 것으로 가정했다. 총 비용은 12,429억이다.

공시지가는 평당 1,800~2,200만원 수준이기에 감정평가액은 1.2~1.4배하여 계산했다. 1,900만원에 1.2배하여 2,280만원 수준으로 평당 감정평가액을 계산했다. 총 종전자산평가액은 11,343억이다.

영등포구 도림동 가장 신축 대단지 아파트는 03년식 영등포푸르지오와 14년식 영등포자이 밖에 없다. 거래된 시세를 보면 평당 4천만원 수준이다. 조합원 분양가는 평당 3,200만원 수준으로 계산했는데, 현재 영등포구 도림동 아파트 시세의 80% 수준으로 했다. 조합원 분양수익은 15,920억이다. 임대주택은 평당 1,500만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 94억이다. 상가는 평당 3,500만원 수준으로 계산하면 350억이다.

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일반분양가는 평당 4,000만원 수준으로 계산했다. 최근 대조1구역이 평당 4,200~4,500만원 수준이라 분양가는 평당 4천만원 이상으로 했는데, 시행사가 LH라 조금 저렴하게 나올 것으로 가정하였다. 일반분양 수익은 8,208억이다. 총 수익은 24,572억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이 나온다. 나쁘지 않은 비례율로 만약, 나의 종전자산평가액이 6억이라면 권리가액은 6억 × 1.07이므로 6억 4,200만원이다. 조합원 분양가가 25평이 8억이라면 분담금은 1억 5,800만원이 나온다. 하지만 해당 재개발 구역인 도림1구역은 과거 공공재개발 후보지 "보류지"로 선정된 이력이 있다. 보류지역이란 당장은 재개발이 어렵지만 지자체 심의를 거쳐 추진이 가능한 곳으로 도심복합사업 1차 후보지와 중복지역이 있었다.

현재는 후보지로 선정되어 정비구역 지정이 임박하지만 아직 정비구역으로 완벽히 지정되지도 않고 정비구역으로 지정되어도 반대자들의 강력한 반대가 있다면 재개발 사업도 어려울 수 있으니 투자 및 매수에 주의를 해야한다.