광진구의 광장동은 상대적으로 저평가된 한강뷰 동네이다. 과거에는 광장동이 매우 비싼 동네였으나 지금은 반포나 잠실 등으로 그 가치가 많이 옮겨갔다. 하지만 구관도 명관이란 말이 있듯이 광장동은 5호선 광나루역 및 천호대로를 중심으로 워커힐 호텔, 포제스 한강 등 고급화된 아파트들이 밀집해있다. 천호대로 서쪽에는 광장극동 1, 2차를 비롯한 1990년대 이후 지어진 아파트들이 밀집해있고 광남초, 중, 고등학교, 양진초, 중학교와 같은 학교들이 위치하여 과거 학군지로 유명했다.

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오늘은 광장 극동아파트 재건축 정비구역 지정 임박 사업성 분담금 분석입니다.

광장극동아파트는 1, 2차로 이루어져있고 각각 1985년, 1989년에 입주하였다. 광장극동 1차는 448세대로 31평, 44평, 54평으로 이루어져있고 광장극동 2차는 896세대로 28평, 31평, 45평, 54평이고 각각 용적률이 서로 다르다. 광장극동 1차는 180%, 2차는 220%의 용적률이고 이 용적률 차이로 인해 서로 분리해서 재건축하거나 통합 재건축하느냐에 대한 이야기가 많이 나왔다. 결국 광진구에선 광장극동아파트를 최고 49층, 2,043세대로 1차와 2차를 통합 재건축하고 정비계획 수립 및 정비구역 지정안을 다음 달에 공고한다.

공고문에 따르면 광장동 218-1번지 일대 광장극동아파트의 사업면적은 78,843㎡이다. 전용면적 기준 60㎡ 이하가 681세대, 60~85㎡ 이하가 669세대, 85㎡ 초과가 693세대이다. 추정 비례율은 약 100.86%이고 총 수입이 약 3조 이상으로 매우 높은 수익성이 보이는데, 기존 종전자산평가액 역시 높아 비례율이 좀 낮게 나오는 편이다.

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광장극동은 5호선 광나루역과 붙어있는 초역세권지이며 많은 세대가 한강조망을 누릴 수 있을 만한 곳이다. 광장학군으로 유명한 곳이라 교육환경도 뒤어나고 아차산 배수지체육공원, 아차산어울림공원, 구의 야구공원 등도 인접하여 생활환경도 뛰어나다. 대체적으로 광장동은 신축 아파트가 매우 부족하여 신축 아파트가 생긴다면 희소성이 매우 높아 비싼 가격으로 유지될 것이다.

광장극동은 광진구청으로부터 정밀안전진단에서 E등급을 받았기에 재건축이 가능하며 광장극동 1차의 평균 대지지분은 21.8평, 광장극동 2차의 평균 대지지분은 13.4평이다. 광장극동 1, 2차의 총 사업면적은 23,891평이고 이 중 상가는 500평이다. 현재 용도지역은 3종일반주거지역이고 최고허용용적률이 300%이므로 최대 용적률을 적용하고 기부채납 10%, 임대주택을 7%로 가정하였다

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기존 연면적은 평균 용적률인 200%로 가정하면 기존 연면적은 47,782평이고 최대 용적률을 적용한 연면적은 71,673평이고 기부채납은 7,167평이고 임대주택은 5,017평, 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 10,707평이다.

광장극동의 경우 아직 정비구역 지정도 안 되어 실제로 사업이 진행되는 그림이 그려지려면 한참 남았다. 그 동안 많은 변수가 있을 것이고 가장 큰 것은 역시 공사비 및 사업비 상승이다. 공사비는 그래서 평당 1천만원 수준으로 계산하였고 정비기반시설, 커뮤니티, 고층 자재 등을 고려하여 연면적에 1.5배했다. 총 공사비는 10,750억이다. 기타사업비는 조합운영비, 철거비, 감리비, 금융비용, 현금청산비, 예비비 등이 포함되고 이는 약 3천억으로 가정했다. 총 비용은 13,750억이다.

광장극동의 경우 지어진 년도도 다르고 1차와 2차의 대지지분이 달라 서로 감정평가액이 다를 수 밖에 없다. 현재 광장극동 1차의 공시지가는 평균 4,400만원~4,800만원이고 광장극동 2차의 공시지가는 평균 4,500~4,900만원이다. 그래서 평당 5천만원 수준으로 감정평가액을 계산해보면, 총 종전자산평가액은 23,891억이다.

포제스한강은 평당 1억 1천만원 수준인데 분양가 자체가 넘사벽인데 분양권은 최고 40억 이상까지 올라갔다 35억까지 떨어졌다. 아마 대출규제 이후로 대출로 집을 매수하거나 전세로 매수하기가 어려워졌기 때문이다. 일반분양가는 평당 7천만원으로 가정해보면 일반분양 수익은 7,494억이다. 총 수익은 39,326억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.07이다. 나쁘지 않은 비례율로 앞으로 분양가가 치솟을 것을 예상하여 높은 분양가로 수익성이 높아졌기 때문이다. 아마 광장동 극동아파트는 원래 비싼 아파트이기에 기존 조합원들은 충분히 분담금을 내서라도 신축에 들어갈 확률도 높으며 해당 입지가 매우 좋기 때문에 분양 경쟁률도 높을 것으로 기대된다. 문제는 이주금 대출과 대출규제 때문에 높은 분양가로 인해 잔금을 치르지 못할 수 있다는 변수가 있다. 향후 어떻게 바뀔 지 모르지만 이런 빡센 규제는 다소 완화될 것으로 보인다.

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나의 종전자산평가액이 15억 5천만원이라면 권리가액은 16억 5,850만원이고 조합원 분양가 25평이 16억이라면 나의 환급액은 5,850만원이 된다.