이수역 배후는 아직 신축 아파트가 부족하며 21세기 서울인데도 불구하고 구릉지에 노후 주거지들로 구성되어있다. 동작구는 주로 흑석동 위주로 개발되어있는데 과거에는 공무원 준비하는 사람들이 모이는 노량진도 이제 공무원 인기가 뚝 떨어지자 슬슬 월세보단 개발을 통해 이익을 보려는 사람들이 늘어나고 있다.

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사당동 자체가 워낙 유명하고 넓은지라 사당동에 개발하는 정비사업지만 수십개이다. 그런데 실제로 빠르게 진행되는 곳은 적은 곳이기도 하다. 오늘은 동작구 사당17구역 신통기획 선정 정비구역 임박 사업성 분석입니다.

최근 동작구 사당동 사당17구역의 신속통합기획안이 공개되었다. 김현주 서울시 신속통합기획과 주택공간기획팀장이 7월 18일 사당17구역에 대한 사업기획안을 발표하였다. 사당17구역은 사당동 63-1번지 일대로 총 면적 44,072㎡(13,355평)에 건폐율 약 27%, 용적률은 250% 이하, 최고 23층 이내로 건설되는 것을 목표로 한다. 해당 구역이 재건축이 아니고 재개발 구역이고 저층 위주의 노후주거지로 기존 용적률도 낮은 편이다.

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반지하 주택 비율이 83%, 노후도가 약 83%나 되는 곳이기에 신통기획 뿐만 아니라 공공재개발로 개발되어도 어렵지 않게 정비구역에 지정될 곳이다. 해당 사업지의 용도지욕은 제1종과 제2종의 혼재구역이고 용도지역 상향은 이루어지지 않고 2종일반주거지역 최대 용적률 250%까지 적용된다. 하지만 종상향 및 보정계수를 적용함으로써 조합원들의 분담금을 낮추어주고 사업성을 대폭 개선하려고 한다.

소형주택 공급 유인을 위해 기준용적률은 180~190%, 허용용적률은 220%, 상한용적률 237%, 최대용적률 250%로 설정한다. 해당 사업지는 하천을 따라 형성된 계곡지로 서쪽이 높고 동쪽이 낮은 고저차 30미터 이상의 급경사이다. 특히, 동작초로 향하는 통학로의 안전확보와 생활가로가 절실히 필요하여 남동측 경계는 경사를 고려해 향후 도로 확보를 가능하도록 방안을 마련한다고 한다. 기존 도로계획안에는 도로의 상부는 도로로 활용하되 하부는 사유지로 활용할 수 있도록 지하공간에 주차장이나 커뮤니티를 설치하도록 한다.

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기부채납은 도로와 정비기반시설, 공원 등에 적용될 예정이고 예정된 기부채납 비율은 약 10%이다. 해당 구역은 지하철 4호선 총신대입구역과 7호선 남성역, 총신대입구역의 역세권이고 인근에는 동작초, 동작중 등의 학교도 많다. 사당17구역은 내년 초 정비구역으로 지정되는 것을 목표로 하고 정비구역 확정된다면 빠르게 조합설립을 위한 동의서를 걷을 예정이다.

사당17구역의 사업면적은 13,335평이고 기준 용적률을 180%로 잡고 최대 용적률 250%로 잡았다. 기존 연면적은 24,003평이고 최대 연면적은 33,338평이다. 기부채납 10%(3천평)를 가정하고 임대비율 5%(1,500평)를 가정하면 일반분양 면적은 4,835평이다.

공사비는 평당 800만원으로 계산했다. 사업면적에는 기반시설, 공원, 도로, 커뮤니티 등이 포함되고 고층에 따른 자재 재질 등을 고려하여 연면적에 1.5배하였다. 공사비는 1.5배 × 33,338평 × 800만원으로 4,005억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 현금청산비, 조합운영비, 예비비, 금융비용 등이 포함되고 1천억으로 가정했다. 총 비용은 5,005억이다.

해당 사업구역의 빌라 거래의 평당가를 보면 3,200~5,400만원이다. 해당 구역의 공시지가는 평균 2,400만원 수준이다. 그렇기에 공시지가(보통 공시지가의 1.2~1.5배)에 1.2배하여 감정평가액을 계산했다. 그렇게 계산하면 총 종전자산평가액은 6,912억이다.

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조합원 분양가는 평당 3,600만원으로 가정하였다. 조합원 분양수익은 8,641억이다. 조합원 분양가는 과거에 비해 많이 올랐다는 것을 가정하여 3천만원 이상으로 잡았다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 450억이다.

이수힐스테이트의 경우 13년도에 지어졌지만 33평 시세가 무려 19억으로 평당 6천만원 이상이다. 해당 아파트의 분양가는 84타입이 6억 8천~7억 6천만원이었는데 무려 10억 이상이나 오른 곳이다. 평당가는 2천만원~2,500만원 수준이었지만 현재는 더 올라 분양가는 평당 4,200만원(대조1구역도 평당 3~4천만원 수준이다)으로 잡아보았다. 일반분양 수익은 2,030억이다. 총 수익은 11,121억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.88이다. 아직 정비구역 지정확정도 되지 않았고 토지이용계획도 나오지 않은 상태이다. 게다가 용적률도 250%까지 상향이 되지 않아 사업성이 3종일반주거지역이 되었을 때랑 차이가 많이 난다. 하지만 사업성 보정계수 적용 및 용도지역 상향 등이 발생한다면, 사업성이 더욱 증가하여 비례율이 증가할 것이다. 사당동의 경우 20년도 이후의 아파트가 적기 때문에 신축이 더욱 귀해지고 있고 해당 구역은 구릉지 및 노후도가 높은 곳이기에 개발만 된다면 더욱 쾌적한 환경으로 조성될 것이다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 4억이라면 권리가액은 3억 5,200만원이다. 조합원 분양가가 9억이라면 분담금은 5억 4,800만원이다.