역대 최고로 빠른 속도로 새로운 규제가 나왔다. 새로운 정부가 출범한지 무려 3주 만에 6월 27일 서울, 수도권 대출규제 6억원 한도 등 갭투자를 막는 엄청난 규제가 나왔다. 게다가 이 규제는 그냥 맛보기라고 말하는 대통령인데 이 대출규제 이후 추가적으로 나올 규제들을 예상해보았다. 사실, 부동산 규제는 딱 정해져있는 부분인데 대출, 규제지역 설정, 세금이다.

오늘은 대출규제 이후 새로운 규제 예상해보기에 대한 포스팅입니다.

새로운 규제지역 선정

6.27대책이란 강도 높은 대출규제가 시행한지 1달이 다 되어간다. 대출규제로 다들 집값이 잡힌다고 믿고 있지만, 만약 내가 30억짜리 반포에 집을 가지고 있고 대출이 10억이라고 가정해보자. 내가 현재 살고 있는 반포보다 더 낮은 급지로 가고 싶지는 않을 것이고 이 집을 팔고 간다고 하면, 무조건 26억짜리 집만 갈 수 있기에 누가 팔려고 하겠는가 ? 대출규제는 10억 이하 아파트, 즉, 대출 6억까지 가능한 사람들이야 갈아타기를 하거나 팔겠지만 고가의 아파트를 들고 있는 사람이라면 이걸 팔고 절대 나가지 않을 것이다.

그렇기에 일시적인 고가 아파트들은 당연히 얼음을 외칠 것이다. 대출규제는 매도자의 매물을 걷어들이는 요인이기에 완전한 하락을 바랄 수는 없다. 당연히 일시적으로 갭으로 전세를 막아버리니 이로 인해 발생하는 계약금 취소 및 하락거래는 피할 수 없다. 그리고 이 규제 다음으로 나올 것이 규제지역 설정이다. 규제지역설정은 현재 지정된 법에 따라 정부에서 "주거정책심의위원회"를 열어 지정 및 해제여부를 결정하고 규제지역 지정과 더불어 여러 부동산 규제가 얽혀있는 대표적인 부동산 규제방법이다.

투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역

규제지역은 "투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역"으로 나뉜다. 이렇게 투기과열지구에 선정된다면, 대출 LTV 감소, 분양가 상한제 적용, 양도세 중과, 취득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 재개발 재건축 양도시 현금청산 적용, 실거주 의무 등이 붙는다. 이렇게 투기과열지구로 선정된 경우 분양가 상한제가 적용되어 분양을 많이 하지 않으려고 하기에 주택공급이 부족해지고 기존의 똘똘한 집 1채는 더욱 강력해지고 집값이 더 비싸진다.

토지허가거래구역

토지허가거래구역은 투기를 막기 위해 국토부장관, 시도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도로 허가를 받고 내집을 매수, 매도해야한다는 자본주의 세상에 반하는 정책이다. 허가받지 않고 체결한 계약은 무효화되고 허가받지 않을 시 2년 이하의 징역 또는 벌금을 내게 된다. 또한, 실거주 혹은 실제 사용해야 하는 규제가 적용되는데, 주거용은 2년이고 상업용은 4년이 적용된다.

주택에 실거주해야하므로 전세 낀 갭투자가 금지되고 구입 주택이 최대 1주택이어야 한다. 계약일로부터 잔금은 3개월 이내이고 잔금일로부터 6개월 이내에 실거주해야한다. 현재는 강남3구 및 용산만 적용되었지만 8월부터 토지허가거래구역이 더 넓게 설정될 확률이 높다.

보유세, 종부세 등 세금 증가

민생지원금 등 돈을 뿌리고 텅빈 텅장이 된 국가 잔고를 보유세와 고임금자들을 통해 걷어들이겠다는 것이다. 자신들의 지지율을 높이고 자기네들이 가장 싫어하는 부자들의 세금을 합법적으로 추징할 수 있다. 그리고 이렇게 보유세 강화는 법률개정이 필요한 세율증가여부에 따라 2가지 유형으로 나뉠 수 있다.

세율증가 없는 보유세 강화

종합부동산세, 재산세 등의 보유세는 주택공시가격, 공정시장가액 비율, 세율 이렇게 3가지 항목이 세액결정에 큰 영향을 미친다. 이 중 세율을 조정하지 않더라도 공정시장가액 비율을 상향 조정하거나 주택공시가격 현실화하는 차원에서 상승시킨다면, 당연히 재산세와 종부세는 큰 폭으로 증가한다.

마지막 목표로 주택공시가격을 현실화하여 공동주택의 시세 90~100%까지 상향시키려 한다. 그렇다면 매매가 30억, 공시지가 20억 주택 1채를 보유한 사람이라면 종부세가 4.8억이다. 여기에 공시지가를 25억으로 상승시키고 공정시장가액비율도 80%로 설정한다면 종부세는 10.4억으로 증가하여 2.5배 이상 증가하는 것이다.

세율증가를 통한 보유세 강화


종합부동산세율은 22년 여야 합의로 개정되어 규제지역 1주택자의 경우 최고세율이 2.7%이고 다주택자는 최고세율 5%까지 적용된다. 하지만 새로운 정권에선 여당이 과반석 이상을 차지하는 거대여당이기에 종부세 세율을 높이거나 기존 공제금액을 내리는 방식으로 종합부동산세를 증가시킬 확률이 매우 높으므로 고가 주택 및 다주택자의 세금은 더욱 크게 증가할 것이다.

재개발, 재건축 인허가 규제

빌라나 임대주택에 살다가 신축 아파트에 들어가면 배급이나 받아먹던 사람에서 스스로 생각할 수 있는 사람이 되고 자신의 지지율이 감소할까봐 부동산 공급을 무조건적으로 줄이게 된다. 그 결과가 재개발, 재건축을 규제하는 것이다.

재개발, 재건축 대표적인 규제로는 재건축초과이익환수제, 분양가상한제, 재당첨제한, 전매제한이 있다. 이 중 재건축초과이익환수제를 제외한 나머지는 투기과열지구에 설정된다면 함께 연동되어 적용된다. 투기과열지구에 선정된다면 재개발 구역은 관리처분인가 이후 매수시 현금청산, 재건축은 조합설립인가 이후 매수시 현금청산되므로 주의해야 한다.

재건축초과이익환수제

재건축초과이익환수제는 06년 처음 실시되고 실제로 적용된 사례는 전무하기에 거의 없어진 것 같은 제도이기도 했다. 하지만 이번 정권에서 재건축초과이익환수제에 대한 의지가 강한만큼 절대 사라지지 않고 이번에 적용될 확률이 매우 높다. 재건축초과이익환수제가 적용된다면 공공재개발이나 가로주택사업 등을 제외하고 재건축 단지들은 재건축을 사리게 되어 공급이 줄어든다.

재건축초과이익환수제에 대한 세율은 23년 다소 완화되었지만, 이는 다시 원복되거나 세율이 더 높아질 확률이 높다. 그렇다면 서울 및 수도권 핵심 입지들의 공급은 더욱 감소하고 기존의 똘똘한 1채들은 더욱 강력해질 것이다.

분양가 상한제

분양가상한제는 투기과열지구 중 분양가격, 청약경쟁률, 거래량 등이 많아 분양가를 억제할 필요가 있는 지역에 지정하는 규제이다. 현재는 투기과열지구인 서초, 용산, 강남, 송파에 지정되었다. 하지만 투기과열지구가 더욱 확대될 확률이 높은데, 아마 서울 전지역으로 지정될 확률이 높고 수도권 중 과천, 분당 등은 투기과열지구에 선정될 수도 있다.

실제 거래가에 비해 낮은 분양가로 분양하기에 시공사들의 수익이 줄어들어 공급을 꺼리게 된다. 대신, 분양가 상한제가 적용된 아파트는 완전한 로또청약이 되어 엄청난 경쟁률이 예상되는 바이다.

재당첨제한

재당첨제한은 투기과열지구 내 다수의 정비사업 구역을 보유한 경우 "5년 내 재당첨제한"이 적용될 확률이 높다. 특히, 재당첨제한 적용시점이 분양신청 만료일인지 관리처분인가일인지에 대한 이슈는 아직 정리되지 않고 있다. 이후 관리처분인가시 한국부동산원검증 등에 이슈로 부동산원이 폭발할 확률이 높다.

전매제한

투기과열지구에 지정될 경우 재건축은 조합설립인가일부터 전매제한이 적용되고 재개발은 관리처분인가 이후로 적용된다. 전매제한의 경우 일부 예외규정도 있는데, 10년 보유 및 5년 거주의 1주택이다. 이 경우를 제외하고 전매제한되어 매도가 어려워져 매물이 더욱 감소하게 된다.