최근 용산에 따끈따끈하게 신통기획에 선정된 구역이 있다. 그 구역은 두구두구두구두구 바로 신창동 29-1번지 일대로 원효로2동 사이에 위치한 노후주거지이다. 이번에 선정된 신창동 일대는 용산구 서울시 핵심 정책 중 하나인 신통기획의 7번째 구역이다. 현재까지 용산에는 청파2구역, 서계동 통합구역, 동후암 1, 3구역, 한남 1구역, 청파 3구역이 후보지로 선정되었다. 청파2구역과 서계동은 이미 구역 지정을 마치고 조합설립을 위한 준비를 하고 있다.

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오늘은 용산 신창동 신통기획 정비구역 지정 사업성 분석입니다.

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신창동은 원효로2가에 위치한 행정동으로 아파트가 없고 전원 주택가로 이루어진 동네이다. 원효로2가에 속한 행정동으로는 신창동 외에 산천동, 청암동이 있다. 용산은 투기과열지구이며 또한, 신통기획은 실거주가 필요한 곳인데 최근 토지허가거래구역으로 지정되었다. 토지허가거래구역에 묶이게 되면 실거주 6개월 이내, 매도 및 매수할 때도 구청의 허가가 필요하는 등 여러가지 까다로운 규칙이 붙게 된다.

이번에 용산에 신규로 신통기획으로 지정된 신창동 일대는 아직 정비구역으로 지정된 것이 아니라 재개발 예정지로 선정된 곳이라 100% 재개발되는 곳이 아닐 수 있으므로 주의해야한다.

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신창동 29-1번지 일대는 면적이 16,024㎡이며 도로와 직접 연결된 주택의 비율이 낮고 단위면적당 주택 수가 매우 높다. 주택밀집도가 높은 구역으로 내부 도로 등 기반시설 또한 매우 낙후되어있다. 신창동은 1호선, 경의중앙선 용산역과 6호선, 경의중앙선 효창공원앞역, 5호선 마포역을 이용할 수 있는 구역으로 한강도 가깝고 학교도 많이 분포되어 있다.

용산 신창동 신속통합기획 구역의 사업면적은 총 16,024㎡(4,855평)으로 해당 구역은 오래된 다가구주택이나 연립주택으로 이루어져있다. 오래된 구역이기에 도로 및 정비기반시설 개선도 필요하여 용적률 인센티브를 받는다고 가정하고 기부채납은 15%로 가정하였다. 용도지역이 2종일반주거지역이므로 용도지역 상향으로 최대 용적률 300%까지 받을 수 있다고 가정했다. 또한, 재개발 구역이기에 기존 연면적을 계산하기 어려워 기존 용적률은 높게 잡아 180%로 가정했다.

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해당 구역이 4,855평이고 기존 용적률을 180%로 가정하면 기존 연면적은 8,739평이고 용적률 300%까지 올라간 연면적은 14,565평이다. 기부채납 15%(2,184평)을 하고 임대주택 10%(1,456평)를 가정하면 일반분양 면적은 2,186평이다.

해당 구역의 다세대주택 및 다가구주택을 보면 다세대주택은 평당 4천만원 수준이고 다가구주택은 평당 3,500만원 수준이다. 그래서 감정평가액은 평당 3천만원 수준으로 계산하면 총 종전자산평가액은 2,621억이다.

조합원 분양가는 평당 5천만원 수준으로 계산했는데, 향후 이 구역은 남측에 용산국제업무지구가 있어 배후 주거 단지 역할을 할 수 있다고도 보고 신축 아파트가 없는 희소성을 고려했기 때문이다. 조합원 분양수익은 4,369억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 보면 임대주택 수익은 218억이다.

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일반분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 최근 분양한 아파트로는 용산 호반써밋 에디션이고 분양가 평균이 4,500~5,000만원 수준인데 이보다 훨씬 신축 아파트이기에 좀 더 오른다고 가정하여 6천만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 1,311억이다. 총 수익은 5,898억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.27이다. 상당히 높은 비례율이 나오는데, 이는 일반분양가를 높기 잡았기 때문이다. 용산 자체가 땅값이 비싸기에 분양가 상승은 막을 수 없고 대신, 감정평가액 금액도 오를 확률이 높아 비례율도 다수 조정될 확률이 높다. 만약, 나의 종전자산평가액이 5억 4,000만원이라면 권리가액은 6억 8,580만원이다. 조합원 25평 분양가가 12억 5천만원이라면 분담금은 5억 6,420만원이다.