흑석동하면 과거에 개발이 되기 전 우범지역인 것처럼 치안이 안 좋았다는 것이 믿겨지는가 ? 과거엔 달동네라 여겨졌지만 입지가 좋기에 개발이 되고 나서 동작구에서 자랑할 만한 아파트가 되었다. 한강뷰에 서초구도 바로 옆에 있어 강남에 가는 것도 멀지 않아 동작구에서도 단연 넘버1인 동네이다. 흑석2구역은 9호선 흑석역 초역세권에다 한강이 400미터 이내에 있고 중앙대 및 각종 학교들도 멀지 않다.

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오늘은 동작구 흑석2구역 공공재개발 사업시행인가 인가 임박 사업성 분석입니다.

강남4구라 이야기하는 곳으로 단연 "동작구"와 "강동구"가 있다. 강동구는 둔촌동과 고덕동에 고가의 아파트들이 모여있는데, 이들 신축들이 가지는 힘은 강남4구라 칭해도 어색하지 않지만 한강뷰가 가능한 천호동은 아직 개발이 덜 되었다. 동작구는 흑석동, 노량진동이 완전히 개발된다면 한강뷰에 강남과의 물리적 거리도 가까워 강남4구라 해도 손색이 없다.

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흑석동은 본래 검은돌이 나오는 마을에서 유래한 것으로 뉴타운 사업이 활발히 진행되면서 동작구 내 부촌으로 자리잡았다. 서울의 3대업무지구인 여의도, 강남, 광화문과의 접근성이 모두 우수하고 남산타워 조망과 한강조망도 가능하다는 것이 비싼 동네로 변한 이유이다.

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흑석2구역은 우리나라 최고의 농구선수이자 팩폭러인 서장훈이 소유한 빌딩이 있는 곳이다. 현재 조합설립인가 후 시공사까지 선정된 곳으로 시공사는 삼성물산이고 "래미안 팰리튼 서울"로 탄생한다. 16년 재개발 대신 청년임대주택으로 조성하겠다고 당시 동작구청장이 제안한 적이 있었지만 욕만 먹고 결국 흐지부지되었다. 그리고 1년 뒤 재개발 구역 직권해제를 위한 절차 투표를 시행했는데 처음에는 반대가 우세했지만 흑석뉴타운 다른 곳들이 대박치는 것을 보고 조합원들은 찬성으로 입장을 많이 바꾸었다.

흑석2구역은 공공재개발로 진행되는데 부지가 대부분 공원이라 용적률이 최대 600%까지 적용된다고 한다. 해당 구역은 신탁사에 맡겨 진행한다는데 조합 내 상가들이 반대를 많이 하고 있다. 흑석2구역은 흑석동 99-3번지 일대로 9호선 흑석역과 가까운 초역세권이고 여의도는 차로 8분, 지하철 15분 거리라 여의도에 일자리가 있는 사람들에게 매우 추천할 만한 곳이다. 중앙대학교 병원이 바로 앞에 있으며 국립서울현충원, 여러 공원이 있어 쾌적하다.

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학군으로는 흑석초, 동양중, 온로초, 중앙대학교, 중앙사대부속초, 중학교가 있지만 도보로 가능한 고등학교가 없는 것이 단점이다. 그래도 흑석고등학교가 26년에 지어질 예정이다. 현재 시공사 선정 후 재정비 촉진계획 변경 수정안 타결이 되고 시행사는 SH가 진행한다. 재정비 촉진계획 변경단계에서 용적률 400% → 600%까지 상향되었고 기반시설 순부담율 16.88%에서 15.86%으로 감소, 최고 49층 1,012세대가 들어선다.

계획기반시설 면적은 약 1,400㎡ 늘었고 계획기반시설 내 국공유지 면적은 300㎡ 만큼 감소하였다. 하지만 흑석2구역이 공공재개발로 지어지는 만큼 공공임대주택과 의무임대주택 비율이 34.78%라 매우 높은데 여러 혜택을 받아 사업성을 올리는 방향을 선택하였기 때문으로 보고 있다. 그러나 흑석2구역의 과제는 아직 남아있다. 최근 서울시 상가의무비율 규제 철폐로 현행 지상층 전체 연면적의 11.3%를 차지하는 비주거비율에 대한 적정성 검토가 필요하다.

흑석2구역의 사업면적은 272,852평이고 이 중 아파트(주상복합) 정비면적은 13,682평이고 토지등소유자는 308명이다. 정비기반시설 면적은 5,088평이고 주상복합 및 공공청사 등에 해당하는 획지면적은 8,594평이다. 서울시 심의에서 나온 스카이 브릿지 삭제 검토는 주민들의 요구가 강하기에 건축심의 시 설계에 적용하며 흑석빗물펌프장 이전 및 빗물펌프장 공원 조성 등 한강 수변공원조성 사업비 예산책정을 검토하고 있다.

흑석2구역은 재개발 구역이라 기존 용적률을 측정하기 힘들지만 토지이용계획도에 따르면 2종일반주거지역과 1종일반주거지역이 혼재된 곳이라 기존 용적률은 180%~250% 사이로 추정했다. 기존 용적률은 27,364평(200%로 가정)이고 흑석2구역의 정비면적은 최대 용적률 600%를 적용하면 최대 용적률은 82,092평까지 올라간다. 여기에 공공주택 및 임대주택 비율 34.78%를 적용하면 28,551평이므로 일반분양 면적은 26,177평이다.

공사비는 공공재개발이라 조금 낮게 잡아 평당 700만원 수준으로 계산했다. 해당 구역은 대부분 공원 및 기반시설로 이루어지고 아파트 및 근린생활시설의 면적은 작은 편이다. 해당 구역의 총 면적은 272,852평이므로 총 공사비는 19,099억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 용역비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 현금청산비 등이 포함되며 4천억으로 가정했다. 총 비용은 23,099억이다.

해당 구역의 공시지가를 보면 평당 1,374만원 수준이고 감정평가액은 공시지가의 1.2~1.5배 수준이라 1.35배 수준으로 잡았다. 해당 구역의 토지등소유자는 308명이고 해당 조합원 연면적이 27,364평이므로 5,075억이다.

2구역과 인접한 흑석역 역세권 아크로 리버하임은 25평이 22억 이상으로 평당 8,500만원 이상이고 34평은 30억으로 평당 9,200만원 이상이다. 하이엔드 브랜드가 아닌 흑석자이는 25평이 17억 5천만원 이상이라 평당 5,600만원 이상, 34평은 22억 2천만원이라 평당 6천만원 이상이다. 그래서 조합원 분양가는 평당 4,200만원으로 계산해보았다. 조합원 분양면적이 27,364평이므로 조합원 분양수익은 11,492억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 4,282억이다.

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일반분양가는 평당 4,800만원으로 가정했는데 이는 23년에 지어진 흑석자이의 80% 수준으로 정해보았다. 그리고 SH측에선 일반분양가를 다른 구역에 비해 조금 낮게 설정하기에 분양가를 좀 낮게 계산했다. 일반분양 수익은 12,564억이다. 총 수익은 28,338억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.03이다. 흑석2구역은 대부분 공원 및 도로 등의 기반시설로 이루어져 아파트 분양세대수는 해당 구역면적에 비해 적은 편이다. 토지등소유자가 308명인데 분양하는 세대수가 1,000세대 이상이라 나쁘지 않은 사업 구역이다. 재개발 구역이라 비례율은 낮을 수 있고 흑석2구역은 특히, 상가가 많아 반대하는 사람들이 기를 쓰고 달려들 수 있기에 어떤 변수가 있을 지 모르는 구역이라 조심해야 한다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 4억 6,800만원이라면 권리가액은 4억 8,255만원이다. 조합원 분양가가 평당 4천만원으로 25평이라면 10억인데, 분담금은 5억 1,745만원이다.