대전의 대장 둔산동은 학군으로 유명하다. 학원가와 유흥가가 섞여있는 특이한 모습이지만, 학업성취도도 높아서 그런지 학생들이 많이 보인다. 둔산동은 신축아파트가 매우 부족한데 지금 둔산동의 대장아파트들도 재건축 연한이 다 되어가는 구축들이다. 둔산동에서 재건축을 추진하려는 아파트는 국화가 들어가는 5개의 단지, 보라 1단지, 2단지와 둔산가람, 목련, 크로바 아파트 등이 있다. 재건축을 위해 노후계획도시에 지정되어 용적률 상향 등의 혜택을 받아 하나라도 신축이 탄생한다면 나머지도 도미노처럼 진행될 확률이 높다.

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오늘은 대전 서구 둔산동 청솔 보라1단지, 2단지 통합재건축 사업성 분석입니다.

둔산동 보라 아파트는 대전 삼전초를 안고 있는 초품아이기도 하며, 둔산동 학군지의 대표 아파트이다. 하지만 1호선 시청역과 거리가 멀다는 단점이 있지만 최근 짓고 있는 대전 지하철 2호선이 지나고 한밭대교 근처에 역이 생겨 새로운 역세권이 될 예정이다. 보라아파트는 대전의 대장인 둔산동에서 둔산동 학군을 이용할 수 있고 상대적으로 오래되었지만 저렴하게 이용할 수 있는 단지이다.

단점으로는 2중 주차 문제가 있을 수 있고 아파트가 오래되어 외풍, 녹물 등의 문제가 있어 리모델링이 필요하다. 또한, 임대 아파트를 공유하다 보니 장기 거주하기는 불편할 수 있고 단지가 작은 평수 밖에 없어 1인 가구나 2인 가구 밖에 살 수 없다. 둔산2지구 내 강변, 상아, 초원, 상록수 등 단지가 재건축 준비위원회 출범을 예고하고 있다고 한다.

둔산동 청솔아파트는 바로 옆의 보라 아파트에 비해 평수도 넓고 주차 공간도 넉넉한 편이다. 최근 청솔아파트는 국화, 가람 등과 통합 재건축 선도지구로 선정되기 위해 노력 중이라 한다. 청솔아파트는 아쉽게 초품아는 아니고 학업성취도가 좋은 한밭초는 길을 건너서 가야하고 삼천초는 보라아파트를 지나야 갈 수 있다. 바로 옆 세이브존이 있고 공원에 평지라서 인프라는 쾌적하지만 역이 조금 멀리 있다. 현재 31평이 4억 1,500이 실거래되었는데 평당 1,400~1,600만원 수준이다.

공사비는 평당 720만원으로 가정했는데, 공사비가 많이 올랐지만 현재 재개발이 진행되는 서울 및 수도권 사업지가 700만원~800만원 대에서 놀고 있기 때문에 비수도권인 대전은 조금 낮게 잡았다. 그리고 연면적에 1.5배를 했는데, 부대복리시설, 커뮤니티, 지하층, 옥상 등을 고려했기 때문이다. 총 공사비는 7,825억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 조합운영비, 금융비용, 이자비용, 예비비 등과 통합 재건축에 따른 예산을 고려하여 1,000억으로 가정했다. 총 비용은 8,825억이다.

청솔아파트의 공시지가는 평당 641만원이고 보라아파트는 474만원이므로 평균 557만원이다. 감정평가액은 보통 공시지가의 1.2~1.5배이므로 1.4배하여 계산하면 평당 781만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 3,697억이다.

대전 서구에 가장 최근 분양한 아파트는 힐스테이트가장더퍼스티인데, 31평이 6.1억이라 평당 2천만원 수준이다. 둔산동은 가장동보다 더 입지가 좋은 곳이므로 조합원 분양가는 평당 1,800만원 수준으로 계산했다. 조합원 분양수익은 8,521억이다. 임대주택은 평당 1,000만원 수준으로 계산하면 임대주택 수익은 1,086억이다. 상가는 평당 2천만원으로 가정하면 상가 수익은 400억이다.

일반분양가는 평당 2,400만원으로 가정했다. 평당 2,400만원으로 잡은 이유는 서구 탄방동 둔산자이아이파크의 경우 32평이 7억원(평당 2,180만원)에 분양되었고 이는 빠르게 완판되었다. 그래서 상급지인 둔산동이고 신축이라 조금 더 높게 잡았다. 일반분양 수익은 2,940억이다. 총 수익은 12,947억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.11이다. 공사비만 오르지 않고 용적률만 높게 올라간다면 사업성은 충분히 높다. 하지만 공사비는 지금보다 더 오를 확률이 있어 비례율은 좀 더 낮아질 수 있다. 또한, 용적률이 300%까지 될 확률은 희박하고 정비기반시설, 공원, 도로 등에 기부채납한다면 비례율은 더 감소할 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 5억원이라면 권리가액은 5억 5,500만원이다. 조합원 분양가 34평이 6억 1,200만원이라면 분담금은 5,700만원이다.