미국 주택 판매 동향, 원인 그리고 전망

안녕하세요. 자본주의 밸런스 톨라니 입니다.

최근 미국 주택 판매 관련하여 신규 및 기존 주택 판매가 둔화되고 있으며, 주택 재고가 증가되면서 주택 가격 상승세가 둔화 되고 있는데요.

이에 ‘미국 주택 판매 동향, 원인 그리고 전망’ 관련하여 국제금융센터 보고서를 통해 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.

미국 주택 판매 둔화 국면 지속 우려

출처 : 고재우 / 권혁우 연구원

01. 동향

금년 미국 주택시장은 판매 둔화와 재고 증가로 인해 수급불균형이 심화되고 있으며 가격 상승세는 둔화되는 모습

1) 판매 감소

ㅇ `25년 5월 주택 판매(단독주택, 계절조정)는 453만채로, 전월비 -1.5%, 전년비 -1.7% 감소

ㅇ 신규주택 판매(미국인구조사국,5월)는 50만채로, 전월비 -13.7%(`22년이후최대치), 전년비 -6.3% 감소 기존주택 판매(전미부동산중개인협회,5월)는 403만채로, 전월비 +0.8% 증가, 전년비 -0.8% 감소

2) 재고 증가

ㅇ 주택 재고는 704만채로 전월비 +1.0%, 전년비 +17.3% 증가

ㅇ 미분양 재고(미국 인구조사국,5월)는 197만채로 전월비 +1.4%, 전년비 +8.1% 증가. 기존주택 재고(전미부동산중개인협회,5월)는 507만채로 전월비 +0.6%, 전년비 +20.1% 증가

3) 가격 상승세 둔화

ㅇ 주택가격지수(S&P Case-shiller 20대도시 평균주택가격,4월)는 전월비 +0.61%, 전년비 +2.72% 상승하며 5개월 연속 상승세이지만, 작년부터 둔화되는 추세

ㅇ 신규주택 중위가격(미국 인구조사국,5월)은 전월비 -0.0% 약보합, 전년비 -0.2% 하락. 기존주택 중위가격(전미부동산중개인협회,5월)은 전월비 -0.0% 약보합, 전년비 +1.4% 상승

02. 원인

주택 판매 감소는 가계 재정 압박, 높은 모기지 금리 등에 의한 구매력 감소와 자재비 상승, 인력부족, 자금조달 제약 등 공급 여건 악화가 함께 작용한 결과

1) 주택 구매력 감소

▲가계 재정 압박 ▲높은 모기지 금리로 주택구매력 지수※는 102.5(1분기)로 과거(140.9, 10년 평균)보다 매우 저조한 수준

※ 전미 부동산 중개인 협회가 발표하는 지수로, 중위소득가구가 현재 모기지 금리와 주택가격 수준에서 중간 가격. 주택을 구매할 수 있는 능력을 측정하는 지수. 해당 값이 100 이상이면 주택구매여 력 충분

ㅇ 가계 재정 압박: 중위 소득은 전분기비 -2.1%(1분기, 연율) 감소했고 관세로 가계의 소비 부담이 확대되면서 부동산 구매에 할당할 저축 여력이 감소

- 컨퍼런스보드 소비자신뢰지수는 관세 우려로 4월에 85.7로 펜데믹을 제외한 기간 동안 최저 수준을 기록. 5월에 98.4로 개선됐으나 6월에 다시 93.0으로 하락하여 인플레이션 및 고물가 우려가 지속되어 가계심리 개선을 제약

ㅇ 높은 모기지 금리: 주택 수요자들은 모기지 금리가 6% 이하 수준으로 하락하길 기대하며 구매 결정을 지연(CNBC)

- 장기 모기지 금리(30년, 고정금리)는 6.8%(`25년 2분기 평균)로 작년말 7.3%(`24년 4분기 평균)에서 하락했으나 과거(4.6%, 10년 평균)보다 매우 높은 수준

2) 공급 여건 악화
ㅇ 주택건설 지출은 전년비 -6.5%(5월)로, 작년 5월부터 감소하는 추세이며, 수요 약세 외에도 ▲자재비 상승 ▲인력 부족 ▲자금조달 제약 등 공급 여건 악화를 반영

ㅇ 자재비 상승: 건축 자재 및 부품 PPI는 전분기비 +4.0%(2분기, 연율)로, 1분기(+2.3%)에서 가속화되고 있으며, 이는 관세 효과가 반영된 것으로 추정

- 7월 연준 베이지북에 따르면, 미국 전역의 기업들은 관세로 인한 투입비용 부담이 예전보다 더 뚜렷(distinct)해졌다고 보고했으며, 주로 제조업 및 건설업에 사용되는 원자재 및 중간재에 집중

ㅇ 인력 부족: 건설 노동자 인건비(명목, BLS)는 전분기비 +3.9%(2분기, 연율)로, 주택 수요 위축과 관세 부과 등에 따른 선제적 인력 감축에도 불구, 비농업 평균(+3.1%)보다 높은 수준을 유지

ㅇ 자금조달 제약: NAHB 건설 및 개발업자 설문조사(`25년 1분기)에 따르면, 응답자들은 대출 기준이 높아졌다 보고했고, 이자율 상승, 담보가치 증액 요구, 대출 의향 금액 감소 등을 경험

03. 전망

당분간 모기지금리가 높은 수준을 유지하면서 수요 위축이 지속되고, 관세 효과 등에 의한 비용 상승 압력으로 가격 조정도 제한됨에 따라, 판매 둔화 지속 우려

1) 수요 위축

모기지(프라임) 수요 강세 순비율※이 -14.2%(2분기)를 기록하면서, 주택 매입 동기가 당분간 위축될 우려

※ 대출기관을 대상으로한 설문에서 수요가 강세라는 응답 비율에서 약세라는 응답 비율을뺀 값. 해당 값이 0이상/이하면 모기지 수요의 강세/약세를 시사하며, 모기지실행액(Mortgage Origination)을6~12개월 선행

ㅇ 고금리 유지 전망: 주요 기관은 연준이 정책금리 인하에 신중한 태도를 보일 것이라 예상하며 장기 모기지 금리(30년, 고정금리)가 소폭 하락할 수 있으나 당분간 높은 수준(6% 이상)을 유지할 것으로 전망(Fannie Mae, Freddie Mac, MBA 등)

- 정책금리는 제한적 인플레이션 압력, 노동시장 둔화 등에도 불구하고 관세 정책의 향방과 그에 따른 물가 및 경기 반응이 아직 불확실하여 연내 1~2회 인하에 그칠 것이라는 전망이 우세

2) 비용 상승 압력
ㅇ NAHB 주택시장 지수※는 통상 및 이민 정책 불확실성, 건설업체 수익성 악화 등으로 7월 33으로 매우 낮은 수준이며, 이는 신규주택 착공 유인이 약화되고 있음을 시사

※ 주택 건설업체들의 심리를 0~100으로 수치화한 지표로,50 이상 이면 낙관적,50 미만이면 비관적

ㅇ 관세 효과 반영: 관세 영향은 생산자물가지수 상 현재까지 제한적이며, 이는 기업이 마진을 줄이거나 선제적 수입으로 단기적으로 비용을 흡수한 결과. 하지만, 건축자재 등 수입에 민감한 품목에서는 가격 인상이 점차 반영되는 조짐

- 철강·알루미늄 관세(25%)가 6월부터 50%로 인상되고, 구리 관세가 8월부터 새롭게 50% 부과되면서 자재비 추가 상승 가능

- 관세 등 비용 불확실성은 프로젝트의 지연 또는 중단 요인으로 작용. 단독주택 건설은 긴 기간(평균 9개월) 소요되며, 그 기간 동안 관세가 주요 자재에 추가로 부과될 수 있어 업체들은 착공에 신중한 태도(Citi)

ㅇ 이민자 추방: 트럼프의 이민자 추방 정책으로 업종 중 불법 이민자 의존도가 가장 높은 건설업(미국 이민협의회 추정치13.7%)은 인건비 상승 압력에 직면할 우려

- 트럼프 행정부가 4년간 불법 이민자 400만 명을 추방한다는 목표를 달성할 경우, 건설업 노동자의 최대 10.3%가 감소

04. 시사점

주택 투자 및 주거 서비스 소비는 GDP의 16.3%를 차지하는 만큼, 실물경제 전반에 미치는 파급효과가 상당하기 때문에 면밀히 주시할 필요

1) 주택 투자는 미국 GDP에서 차지하는 비중은 4.0%(24년)로 상대적으로 작지만, GDP 기여도 측면에서 크게 변동하는 불안정한 요인

ㅇ `22년 3분기 실리콘밸리은행의 파산 여파로 중소은행 위기 우려가 부각되어 부동산 시장이 위축됐을 때 주택 투자의 GDP 성장률 기여도는 -1.34%p

2) 주택 서비스 소비는 GDP 대비 12.3%를 차지하며, 중장기적으로 주택 경기 둔화가 가시화될 경우 소비 심리를 위축시키고 성장 하방 위험을 가중시킬 우려

ㅇ 다만, 주택 수요와 공급이 동시에 위축되어 주택 가격 하락폭을 제한해 담보가치 하락에 따른

대출 회수 위험이나 자산 부실화 등을 통한 시스템적 리스크로의 확산 가능성은 낮은 편