작년 수영구 민락 2구역의 재개발 시공사가 GS건설로 선정되었다. 민락2구역은 수영구 2호선 수영역, 민락역 더블역세권으로 구역면적이 5만 4,000㎡ 이상이며 재개발을 통해 959세대의 아파트를 짓는다. 추진한지는 15년도부터 이고 22년 정비구역 지정, 24년 시공사 선정이 된 것을 보면 시간이 꽤나 오래 걸린 것으로 보인다. 그래도 광안리해수욕장이라는 오션뷰라는 희소성을 가지고 과거 정비구역 해제라는 아픔을 딛고 이번엔 성공을 위해 달리고 있다.

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오늘은 수영구 민락2구역 재개발 사업시행인가 준비 사업성 분석입니다.

민락2구역은 부산 수영구 민락동 143-11번지 일대로 총 구역면적은 16,412평이다. 바로 옆 광안4구역도 시공사 선정이 되었는데, 근처에 신축들이 생기면 규모의 경제로 시너지효과가 기대된다. 민락2구역의 예상 조합원 수는 약 500명이고 총 지어지는 세대수는 959세대로 기대된다. 약 534세대가 백산과 마린시티, 광안대교 조망이 가능할 것으로 보이며 대형평수의 펜트하우스를 포함한 중대형 평수 위주로 구성되어있다.

민락2구역의 입지는 2호선 민락역, 안락역과 3호선 수영역까지 있는 트리플역세권으로 민안초를 안고 있는 초품아, 한바다중, 센텀중, 해강고 등이 있다. 인프라로는 수영로타리 상권, 광안리 상권, 광안시장이 있으며 광안리 해수욕장을 도보권으로 갈 수 있다. 민락2구역은 "수영 자이 더 그라비스"로 탄생할 예정이고 세계적인 건축그룹과 협업을 통해 외관 및 내관 등 디자인도 매우 특별할 것으로 보인다.

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가장 최근 상황으로는 시공사 선정 후 통합심의에 신청하였고 통합심의가 통과된다면 사업시행인가가 완료되어 매우 안전한 재개발 상태가 된다. 통합심의 내용으로는 기존 건축, 경관, 교통영향평가 등이고 각각의 심의를 받기에 시간이 많이 소요될 것으로 보인다. 또한, 교육영향 평가도 함께 준비하고 있는데 큰 리스크가 없다면 빠르게 사업진행이 될 것으로 보인다.

민락2구역 재개발 사업구역의 면적은 16,412평이고 이 중 아파트 면적은 11,907평이고 기존 용적률을 알 수 없는 재개발 구역이기에 평균적인 160~180%를 적용했다. 기존 조합원 연면적은 용적률 170%로 가정하면 20,242평이다.

종교용지 251평, 상가 148평, 정비기반시설 3,893평, 공원 및 도로 3,850평, 임대주택 10% 3,405평이고 용적률 286%가 적용된 최대 연면적은 34,054평이다. 일반분양 면적은 34,054평 - 3,405평 - 20,242평 - 상가 148평이므로 10,259평이다.

해당 구역은 재개발 구역이므로 원가법, 거래사례비교법 등으로 종전자산평가액을 추정하고 있다. 2개의 법인의 감정평가사가 와서 2번 추정하여 감정평가하여 감정평가액을 측정한다. 해당 구역의 공시지가를 보면 900만원 수준이다. 감평액은 보통 공시지가 1.2~1.5배 수준이므로 1.5배하여 계산하면 총 종전자산평가액은 2,736억이다.

수영구는 남천동을 포함하여 고가의 아파트들이 많이 있는 곳이다. 그래서 조합원 분양가는 수준 높게 잡아 평당 2,500만원으로 계산했다. 조합원 예상 연면적을 20,242평으로 가정했으므로 조합원 분양수익은 5,060억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 51억이고 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 510억이다.

일반분양가는 평당 3,000만원으로 가정했는데 요즘 수영구 광안동 및 민락동, 남천동 분양가가 기본 34평이 9억원 이상이기에 물가상승을 고려하여 3,000만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 3,077억이다. 총 수익은 8,698억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.06이다. 재개발 구역이라 어쩔 수 없이 재건축보단 비례율이 낮을 수 있다. 그리고 지금은 공사비를 750만원으로 가정했지만, 공사비가 증가할 확률이 매우 높기에 지금보다 비용은 더 증가할 수도 있다. 그만큼 분양가를 높여 수익성을 올리려고 할 것이고 그래서 비례율은 크게 변하지 않을 것으로 보인다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 4억이라면, 권리가액은 4억 2,400만원이다. 만약, 조합원 25평 분양가가 7억이라면 분담금은 2억 7,600만원이다.