안양시 동안구 호계동에 위치한 호계럭키아파트는 현재 정비구역 지정된 상태로 올해부터 본격적으로 정비사업이 추진될 예정이라 한다. 시는 24년 재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정 용역에 대한 입찰을 밝혔다. 그리고 25년 중 정비계획 결정과 정비구역 지정이 예정되고 과업기간은 착수일로부터 12개월로 설정해 늦어도 올 하반기에는 용역결과가 나온다.

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오늘은 안양 호계럭키아파트 재건축 정비구역 지정 사업성 분석입니다.

호계동은 안양의 동안구에 위치한 평촌신도시이다. 평촌은 하수구탄광촌 중 하나로 학군으로 유명하지만 신축이 매우 적다. 그래서 기존의 오래된 아파트를 재건축하려고 추진하고 있다. 안양의 안양고, 신성고, 안양여고는 비평준화 시절 때 학군으로 유명하였고 지금도 알아준다. 평촌 학군은 특목고에 갈 수 있는 최상위권 자원의 고교 진학 고민이 적은 지역으로 4대 중학교 특목고 진학률이 높기 때문이다.

평촌에는 전국 100위권에 드는 명문 중학교가 있는데, 귀인중, 평촌중, 대안여중, 대안중이 대표적이다. 이 상위 중학교는 특목고 및 자사고 진학자 수도 매우 높아 명문 중학교에 들어가기 위해 학교를 평촌신도시까지 옮기는 학부모들이 많다. 평촌 학원가는 대치동에 이어 학원가 수가 전국 2위급으로 유흥가도 없고 학업성취도도 매우 높다.

호계동 럭키아파트는 92년 12월 준공된 총 12개동으로 794세대이다. 호계동 570번지 일원으로 면적은 약 41,517㎡로 호계근린공원이 인접한 친환경 입지조건을 가지고 호원초가 붙어 있는 초품아이다. 인근 안양IT단지와 안양국제유통단지의 배후 주거지이다. 게다가 지하철 1호선 + 4호선 환승역인 금정역을 이용할 수 있고 수도권제1순환고속도로도 가까워 교통도 좋다. 향후 호재로는 GTX-C 금정역 정차하여 GTX-C 수혜를 받을 수 있다.

GTX-C를 통해 서울 삼성역 10~15분 이내 갈 수 있고 1호선, 4호선을 모두 초역세권 환승 거점이기도 하다. 또한, 금정역 복합환승센터 개발 계획도 있어 유동인구가 증가할 것으로 보인다. GTX-C는 아쉽게도 아직 착공하기엔 아직 시간이 걸린다.

공사비는 평당 800만원으로 가정하였고 지하층, 복리시설, 공원, 기반시설 등을 고려해 연면적에 1.5배를 해서 계산해보면 총 공사비는 4,521억이다. 기타사업비는 감리비, 철거비, 금융비용, 현금청산비, 조합운영비, 이자비용 등을 고려하여 1,000억으로 가정했다. 총 비용은 5,521억이다.

현재 호계럭키의 공시지가는 평당 1,170만원 수준이다. 현재 30평 실거래가 5억 4천만원이기에 평당 1,800만원~2,000만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가에 1.2배하여 1,400만원으로 계산했는데, 총 종전자산평가액은 3,692억이다. 생각보다 프리미엄이 덜 붙은 아파트라 종전자산평가액이 높은 편이다.

조합원 분양가는 평당 2,500만원 수준으로 계산했는데 현재 안양 분양가는 기본 3,200만원 이상이기에 여기에 80% 수준으로 했다. 그런데 호계럭키아파트의 경우 분양가가 높지 않으면 비례율이 높지 않기에 분양가를 높게 잡을 수 밖에 없다. 조합원 분양수익은 6,593억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 565억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 105억이다.

일반분양가는 평당 3,200만원으로 했는데 안양시 평촌 신도시 일반분양가가 3,000~3,400만원 수준이기에 3,200만원으로 했다. 일반분양 수익은 2,315억이다. 총 수익은 9,578억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.09이다. 만약, 나의 25평 종전자산평가액이 3억 7,500만원이라면 권리가액은 4억 875만원이다. 평당 2,500만원, 25평 조합원 분양가인 6억 2,500만원이라면 분담금은 2억 1,625만원이다. 안양 최고 비싼 아파트는 아크로 베스티뉴인데 무려 평당가가 4,070만원으로 분양가가 나왔다. 처음에 미분양되었지만 결국 완판 단계에까지 왔다고 한다. 안양 평촌신도시 학원가와 거리가 멀리 있음에도 불구하고 나쁘지 않은 성적을 가지는데, 안양 평촌학원가 주변 민백블럭이나 귀인블럭이 재건축한다면, 안양 최고 아파트가 될 것이다.