올 4월 상계주공5단지에선 청천벽력 같은 소식이 떨어졌다. 재건축 입찰마감을 앞두고 유력 후보 건설사들이 발을 뺐다는 것으로 이는 낮은 사업성 때문이다. 시공사 선정이 뒤로 미루어지면서 재건축을 원하는 조합원들의 분담금은 계속 증가하고 있다. 과거 재건축이 끝난 상계주공8단지인 포레나 노원의 경우 분담금이 최대 3억이었지만 현재 상계주공5단지는 평당 공사비가 770만원이다. 오늘은 상계주공5단지 재건축 시공사 선정 분담금 증가 사업성 분석입니다.

상계주공은 1980년대 노원구 상계동, 도봉구 창동 일원의 신시가지 건설사업의 일환으로 건설된 대규모 주공아파트 단지로 25년 기준으로 18개의 아파트가 생겼다. 상계주공은 1985년부터 지어진 아파트로 서민과 중산층을 대상으로 주택을 공급하기 위해 지어졌으며 이제는 재건축 연한인 30년이 지난 아파트들이 생기고 있다. 먼저, 8단지가 재건축 확정되어 18년에 철거되어 20년 12월에 포레나 노원으로 완공되어 상계주공 재건축의 스타트를 끊었다.

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이후 상계주공5단지가 재건축 인가를 신청했으나 8.2부동산 대책으로 인해 투기과열지구로 선정되면서 재건축 과정에 분양가상한제라는 직격탄을 맞게 되었다. 그 후 6단지가 재건축 예비진단에 통과하여 조합설립을 목표로 조합원들의 동의서를 걷고 있다고 한다. 상계주공 단지 근처에는 창동차량기지와 도봉면허시험장을 이전하여 창동 상계 신경제 중심지로 개발되는 것이 논의되고 있기에 근처 재건축 논의는 계속 되고 있다.

상계주공5단지는 18년 안전진단 통과하였고 조합 방식 대신 신탁방식을 사용하면서 기존 996세대에서 1,271세대로 약 300세대 증가하게 되었다. 시공사는 제일 처음에 GS건설이 선정되었으나 재건축 추가부담금이 증액되면서 조합이 GS건설에 시공사 계약해지라는 악수를 두었고 그 이후 시공사와 소송전을 벌였다. 지금은 모든 시공사가 후퇴하였다고 하며 조합원들의 분담금은 계속 증가하고 있다.

부족한 사업성과 높은 분담금이 예상되는데, 상계주공5단지의 재건축 공사비는 평당 770만원이며 단지 총 840가구가 전부 전용 37㎡의 소형평수로 분담금 부담이 크다. 조합이 23년 GS건설을 시공사로 선정할 당시가 1평당 650만원이었음에도 불구하고 전용 84타입 같은 경우 분담금이 5~6억원이 달했다. 공사비가 더 증가하면 84타입 분담금은 7억 가까이로 증가한다고 한다.

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또한, 재건축을 할 시 300세대가 증가하는데, 이 중 임대주택이 152세대라 일반분양 물량이 적은 것도 한몫했다. 게다가 GS건설과의 소송전에서 일방적 계약 취소라며 60억원의 입찰보증금 반환 및 시공이익 손해배상 소송도 진행 중이라 현재 재건축 사업 진행은 암울하다. 그래도 재건축 조합측에선 서울시가 추진 중인 사업성 보정계수에 기대를 걸고 있다.

​현재 상계주공5단지는 현재 신탁방식으로 진행 중이다. 대체로 신탁방식은 전문성을 가진다고 믿고 있으며 조합원들을 대신하여 시공사 등과 싸워 조합원의 이익을 환수해준다고 믿는 사람들도 많다. 하지만 신탁사가 시공사나 정비사업과정 중 인허가 등에 관여하는 공무원 등보다 더 전문성이 무조건 있다고 볼 수도 없다. 신탁사는 정비사업의 신탁업무 이외에도 많은 부분에 인력이 종사하고 있어 정비사업의 신탁업무는 대체로 건설사 혹은 정비업체에서 종사하던 사람들이 주로 맡는다.

하지만 건설사에 비해 급여 등이 낮기에 많은 인력유입이 없고 정비업체에서 종사하던 사람들도 전문적인 지식보다는 정비업체에서 근무하며 얻은 단편적인 지식으로 업무에 종사하는 경우가 많다. 가장 큰 문제는 신탁사에 책임을 물을 수 없다는 것으로 신탁사업이 잘 안된다면 신탁사는 절대 손해보지 않으려는 성향을 보인다.

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현재 상계주공5단지의 경우 2년 만에 공사비를 높여 평당 770만원 수준으로 진행하기에, 사업성 보정계수를 받아 용적률 320%까지 상향된다고 가정하고 분석하였다. 상계주공5단지의 대지면적은 10,241평이고 용도지역은 3종이라 최대 허용용적률은 300%이고 기존 용적률은 93%로 매우 쾌적하다. 기존 연면적은 9,524평이고 용적률 320%가 적용된다면 연면적은 32,771평이다. 여기에 임대주택 비율은 20%(6,554평)로 가정하고 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 15,693평이다.

공사비는 평당 800만원으로 가정하였는데 물가상승으로 지금 책정한 770만원보다 조금 오를 것이라 보았기 때문이다. 부대복리비, 지하층, 고층 자재 등을 고려하여 연면적에 1.6배하여 계산하면 총 공사비는 4,195억이다. 기타사업비는 감리비, 감정평가비, 금융비용, 현금청산비, 조합운영비, 이자비용, 예비비 신탁 수수료 등을 포함하여 2천억으로 가정했다. 총 비용은 6,195억이다.

현재 상계주공5단지의 공시지가는 평당 330만원 수준으로 18평의 경우 5,940만원이다. 현재 실거래된 32타입의 경우 4억 5천으로 10평이 4억 5천이면 평당 4,500만원 수준이다. 감정평가액은 평당 2,000만원(실거래가 ÷ 2배 수준)으로 계산해보면 총 종전자산평가액은 1,904억이다.

조합원 분양가는 평당 2,400만원 수준으로 계산했는데, 과거 분양했던 노원포레나의 24평 분양가가 4억 8,340만원으로 평당 2천만원 수준이지만 이제는 그런 가격에 살 수 없다. 그래서 물가상승분을 고려하여 평당 2,400만원으로 조합원 분양수익을 계산하면 총 조합원 분양수익은 2,285억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 983억이다. 상가 및 근린생활시설은 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 350억이다.

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일반분양가는 평당 3,100만원으로 계산하였는데 노원포레나가 현재 평당 3,600만원 수준인 것을 보면 일반분양가가 평당 3,000~3,200만원으로 나올 것으로 예상된다. 일반분양 수익은 4,864억이다. 총 수익은 8,482억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.2이다. 용적률이 올라간 만큼 비례율이 상승했다는 것을 알 수 있다. 만약, 12평 조합원의 감정평가액이 2억 4천만원이라면 권리가액은 2억 8,800만원이고 25평 조합원 분양가가 6억이라면 분담금은 3억 1,200만원이 나온다.