부동산 시장의 막차를 타기 위해 영혼까지 끌어모아 부동산 매수를 주도한 세대가 바로 2030이다. 과거 기성세대와 다르게 내 집 마련이 어려워지고 내 집을 마련했다고 해도 엄청나게 오른 집값 때문에 라면만 먹고 살거나 엄청난 이자비용을 감당하면서 사는 경우가 많다. 기성세대는 경제호황기에 일자리도 많았고(물론 업무강도는 지금보다 힘들었다)가만히 1채만 가지고 있어도 가파르게 오른 집값으로 2030과 다르게 부동산으로 단맛을 많이 보았다.

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17년 이후 부동산 광풍에 뒤쳐지지 않게 영혼을 다해 내집마련을 한 영끌족들은 어떻게 되었을까 ? 오늘은 2030 부동산 영끌족은 망했다 ? 향후 미래는에 대한 포스팅입니다.

부동산 광풍이 불어오고 그에 따른 대출규제나 지역규제, 세금규제가 생기면서 어려워진 대출을 영혼까지 끌어모아 산 사람들을 영끌족이라고 부르게 되었다. 자산관련 용어로 의미로 확장되었고 이들은 자신의 월급의 80% 이상을 원리금으로 지불하게 되면서 지갑을 닫아버렸다. 물론 이것이 사회적 문제가 될 정도가 될 수 없는게, 자신이 감당할 범위 내에서 원리금을 낸다면 자본주의 사회에서 전혀 문제가 안 된다.

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그런데 고물가, 인구수 감소에 더해 주택담보대출 이자가 7% 이상으로 올라버리고 부동산 하락장이었던 지난 21~22년에는 파산하는 사람들이 생겼다. 이에따라 여론은 "당신들이 선택한 영끌"이니 "스스로 책임지라"고 했다. 그래서 영끌족에게 구제책을 보이는 것에 굉장히 부정적인 모습을 보이고 있다.

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DSR을 풀로 땡긴만큼, 내집을 서울에 사두고 전세(전세에 DSR 적용된다면)를 지방에 사는 것도 불가능해져, 원리금을 내고 월세까지 내면 파산은 확정된 수순이다. 완전 서울에 수요를 막아버리고 있는데, 그에 따른 서울공급은 감소해질 것으로 보이고 있다. 실상으로 높으신분들도 자기 집은 서울로 해두고 지방엔 전세로 살고 있다.

25년, 아니 본격적으로 미리 준비한 사람들은 22년 하락기 때부터 다시 반등할 것을 알고 매수를 시작했고 23년도부터 스멀스멀 회복하기 시작했다. 24년에 들어 선호하는 핵심지 내 대표적인 아파트들은 안전자산이고 가격이 하락하지 않을 거라 판단한 사람들은 바쁘게 매수하기 시작했다. 생애최초 매수자 또한, 주식이나 비트코인으로 번 돈을 서울 부동산으로 자산을 옮기기 시작하였다.

대출금리 인하도 한몫했는데 현재 한은에선 2.5%까지 금리를 낮추었고 7월에는 동결이지만 8월에 인하는 확실하다. 그에 따라 원리금상환 부담이 감소하여 대출을 통해 매수하는 사람들이 늘어났다. 여기에 스트레스 DSR 3단계가 7월부터 시작하기에 대출 받기가 까다로워 진다고 판단하여 부동산 막차를 타려는 사람들이 증가하였다.

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정권이 변화하고 민주당이 정권을 잡는다면 부동산 상승이란 학습효과도 역시 부동산 매수에 박차를 가하게 했다. 부동산 가격상승을 직, 간접적으로 본 사람들은 새로운 대통령 체제가 결국 부동산 상승을 막을 수 없다고 판단했기 때문이다. 게다가 돈을 풀어버리는 속도가 매우 빠른데 강력한 여당이므로 법안 통과가 쉽기 때문이다. 풀려버린 돈이 자산으로 들어가는 것은 절대 막지 못하므로 그에 따라 대출규제를 내버린 것으로도 해석할 수 있다.

2030세대는 강남3구 및 용산구보다는 그 외 상급이인 "성동구", "마포구", "강동구", "동작구" 순으로 매수했다. 아직 비규제지역이므로 LTV 70~80%(생애최초)까지 대출이 가능하기에 매수할 수 있었다. 성동구의 경우 E편한세상옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠, E편한세상금호파크힐스, 서울숲리버뷰자이 등을 매수했고 이들은 20억 수준까지 상승했다.

마포구의 경우 마포래미안푸르지오, 마포프레스티자이, 공덕자이, 마포그랑자이, 마포밤섬자이, 마포자이힐스테이트라첼스 등 마포아파트들도 국평이 20억 수준이다. 강동구의 경우 올림픽파크포레온, 고덕그라시움, 고덕아르테온, 고덕아이파크, 고덕자이, 고덕래미안힐스테이트 등 고덕동 아파트들이 많이 거래되었다.

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특이하게도, 재개발 구역과 재건축 구역, 토지거래허가구역도 거래량은 많지 않지만 매수하는 사람들도 있다. 여의도시범아파트의 경우 평당 1억 이상이고 목동신시가지 아파트들도 평당 1.2억 이상까지 올랐다. 조합설립인가가 된 모아타운이나 신통기획도 시세가 2~3배까지 상승했다.

내가 영끌을 하든 말든 사람들이 무슨 상관이냐 하지만, 커뮤니티(커뮤니티는 안 보는 것이 정신건강에 좋음)에선 영끌족을 조롱하는 글이 많이 올라오고 있다. 영끌족이 집값 상승의 주범이라던지, 가계대출불안을 야기하고 대출금리상환에 따라 파산걱정을 한다던지, 인구감소로 부동산 폭망인데 영끌해서 망했다고 하던지, 쓸데없는 걱정들을 하고 있다.

하지만 이 영끌이란 것도 내가 매수할 수 없는 부동산을 매수했다는 것에 대한 부러움의 표시일 수 있다. 대출이 많이 나오는 대기업부부들의 경우 원리금 상환으로 400만원 이상도 가능하여 충분히 서울 내 아파트를 매수할 수 있다. 원래 사람들이란게 자기보다 더 잘 되면 배가 아픈 종족이기에 영끌한 2030세대를 마치 부동산 폭등의 주범이라 여기며 폭락을 바라고 있다. 그래서 현재 정권을 지지하고 얼마 안 하는 민생지원금에 목숨을 거는 걸 수도 있다.

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똑똑하게 내집을 빠르게 마련한 사람들은 이미 따뜻한 내 자산을 가지고 벌써 큰 이익을 봤을 수도 있다. 항상 공부하고 남들보다 용기내서 부동산을 매수한 사람들은 영끌족이 아니라 오히려 성공자이다. 25년 6월 27일에 발표된 대출규제는 서울, 수도권에 사다리를 아예 끊어버렸다. 역설적이게도 이는 먼저 서울 부동산을 매수한 사람들에게 이점을 부여하였다. 대출규제에 따라 금리인하기조 + 대출원리금 부담금도 감소할 수 있고 돈이 풀림으로써 얻는 자산상승을 맛 볼 수 있기 때문이다.

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결국 남들보다 먼저 움직이는 것이 중요하다. 지금은 "숨고르기" 중이지만 다음에는 대출 6억 이하로 가능한 부동산으로 눈을 돌릴 확률이 높고 또 이에 따른 추가 규제까지 준비되고 있다. 그리고 여야 통틀어 많은 정치인들이 소유한 부동산들은 규제에도 불구하고 정비사업이 진행될 것이다. 이러한 아파트들이 재건축되는 10년 후엔 아예 생애최초대출이나 갈아타기조차 불가능한 시대가 올 것이다.