하수구탄광촌이란 말을 들어는 봤나 ? 아마 신조어라 많은 사람들이 모를텐데, 하남의 "하", 수지의 "수", 구성남의 "구", 동탄의 "탄", 광명의 "광", 평촌의 "촌"을 나타내는 말이다. 사실상 서울로 진입하지 못한 사람들의 자조적인 줄임말이기도 한데, 사실 분당과 과천을 제외하면 저 위의 6곳도 엄청난 장점을 가진 지역이다. 게다가 현재 부동산 시장은 전에없는 대출규제로 인해 매수세가 줄어들고 있는데, 외국인은 이를 회피할 수 있다.

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국내부동산을 매입하는 외국인 중 가장 큰 비율을 차지하는 것은 중국인인데, 중국은 공산국가라 사유재산이란 개념이 적기 때문에 내집이 공산당의 집이 될 수 있기 때문이다. 그래서 해외부동산 등 사유재산을 만들기 위해 노력하고 있다. 상대적으로 대출규제에 자유로운 외국인 뿐만 아니라 대출규제를 피할 수 있는 핵심입지 중 하나인 수지구도 풍선효과를 받고 있다.

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오늘은 하수구탄광촌 수지 한성아파트 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

하수구탄광촌이란 서울 주요 지역인 강남3구와 용산, 강동, 동작, 성동, 마포를 제외한 2030세대가 매수 및 거주를 고려할 만한 경기도 상급지이다. 이들 지역의 공통점은 대체로 지하철, GTX 등 교통혁신을 통해 강남 등 중심업무지구 지역과 접근성이 나쁘지 않은 지역에다 학군이 좋거나 일자리도 많은 곳이다. 그리고 2010년 이후 신축들이 많이 생겨났기에 서울 내 진입을 못한다면 그나마 2030세대가 대출을 받아 아파트 매수를 할 만한 곳이다.

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특히, 수지는 신분당선 수지구청역 및 성복역 인근에 위치한 아파트들이며 주로 수지구청 인근 아파트이다. 수지구청 아파트들은 용적률이 높아 상대적으로 재건축보다는 리모델링을 많이 추진하고 있으며 수지2구역, 수지3구역 등 통합으로 재건축을 추진한다. 수지구청 인근 신정1단지주공아파트의 경우 25평이 9억원 인근이고 E편한세상수지의 경우 10억이 넘는다. 또한, 수지구는 광교신도시와 맞붙어있는 곳이기도 하다.

노후계획도시에 선정되어 용적률 상향이 되어 3종일반주거지역 300%보다 더 높은 330%까지 간다면 리모델링이 아니라 재건축까지 진행될 수도 있다. 현재 수지구는 풍선효과의 수혜를 받는 곳인지 23평이 8억이나 하는데 평당 3,400만원 이상에 거래되고 있다. 단점으로는 겨울이 되면 춥고 아파트 주변에 벌레가 많고 오래된 아파트라 그런지 녹물이나 외벽 누수가 발생할 수 있다고 한다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했다. 그리고 주차장, 부대복리시설, 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 계산하면 총 3,265억이 나온다. 여기에 기타사업비 1,400억을 가정했는데, 기타사업비에는 금융비용, 철거비, 현금청산비, 조합운영비, 예비비 등이 포함된다. 총 비용은 4,665억이다.

현재 공시지가를 보면 평당 1,200만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가에 1.5배를 곱하여 계산하였다. 조합원들의 총 종전자산평가액은 평당 1,800만원 × 17,316평으로 3,117억이다.

조합원 분양가는 광명 수준으로 계산했는데 공사비 상승으로 분양가도 오른다고 가정하여 평당 2,200만원으로 계산하면 3,809억이다. 광명 철산자이헤리티지의 일반분양가가 평당 2,896만원 수준인데 앞으로 미래에는 분양가가 더 상승한다고 가정하여 일반분양가는 평당 3,100만원으로 가정해서 계산하면 일반분양 수익은 3,504억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 612억이고 상가는 평당 3,000만원으로 가정하면 90억이다. 총 수익은 8,015억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이다. 용적률을 올리고 분양가만 올라간다면, 사업성은 올라간다. 현재 공시지가가 생각보다 낮은 덕에 감정평가액이 낮아 비례율이 높게 나오는 편이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 6억이라면 권리가액은 6억 4,200만원이다. 조합원 분양가를 평당 2,200만원으로 35평을 받는다 가정하면 7억 7천만원이므로 1억 2,800만원을 분담금으로 내야 한다.