연희2구역은 공공재개발로 시작되는 서대문구의 재개발 사업지로 최근에는 DL이앤씨가 연희2구역을 수주한다고 발표했다. 25년 초에 밝혀진 바로는 DL이앤시가 주민총회에서 단독으로 시공권을 획득했다는 것이고 해당 구역은 홍제천과 안산이 인접한 사업지로 명지대, 연세대와 가까운 학세권이기도 하다. 단, 공공재개발로 진행되는 만큼 LH, SH가 시행사로 참여하지만 공공에 대한 임대를 많이 줄 수 있다는 단점도 나오는 사업방식이기도 하다.

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오늘은 서대문구 연희2구역 공공재개발 사업시행인가 ? 사업성 분담금 분석입니다.

​서대문구 연희동은 단일 행정동으로는 가장 인구가 많은 동네이며 연희동에는 꽤나 핫플레이스도 많다고 유명한 곳이다. 연희동은 서쪽으로 홍제천이 흐르고 남가좌동, 홍은동과 경계를 이루고 홍은동은 북한산이 근접하여 산세권을 이룬다. 연세대학교가 상당 부분이 연희동에 속하기에 학생들을 위한 상권도 많이 발달되어있는데 사실 상당한 부촌이기에 물가도 꽤나 비싸다. 전통적으로 분위기가 좋은 레스토랑이나 카페들이 있어 데이트 코스로도 좋고 화교들도 많이 살아 중국집들도 많다고 한다.

하지만 연희동은 아쉽게도 지하철 사각지대에 속해 교통이 좀 불편한 편이다. 따라서, 지하철을 타기 위해 서대문으로 가는 마을버스나 시내버스를 타고 신촌역까지 나가 2호선을 타고 서울 중심지구로 나가는 경우가 많다.

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연희2구역은 구역면적이 49,745㎡이며 지하 4층~지상 25층 높이의 아파트 규모로 지어질 예정이다. 현재 연희2구역 예상 공사비는 3,963억이고 평당 공사비는 770만원 수준인데, 이거보다 오를 확률은 매우 크다. 시공사는 DL이앤씨로 선정되었는데 DL이앤씨 측에선 기본 이주비 LTV 70%에 더해 최저 금리로 추가 이주비를 확보하여 최대 LTV30%까지 조달 지원한다고 발표했다. 또한, 공사비 물가상승분에 대해선 300억원 한도 내는 시공사에서 자체 부담하기로 했으며 조합원들의 공사비 부담을 줄여주기 위해 확정공사비도 제시했다.

​연희2구역의 재개발 면적은 49,745㎡이며 정비기반시설 등 기부채납 비율은 11%, 용도지역은 1종일반주거지역과 2종일반주거지역이 혼재되어 있어 1종일반주거지역에는 4층, 용적률 73.38%이 적용되고 2종일반주거지역에는 최고 25층, 용적률 291%가 적용된다. 총 세대수는 1,067세대이고 분양세대수는 844세대, 임대주택 세대는 223세대가 될 예정이다.

사업시행자는 SH인데 공공재개발의 경우 기존 도정법보다는 사업 시행 요건이 완화되어 단독시행 주민 2/3 이상 동의 및 공동시행 주민 1/2 이상의 동의만 있으면 공모참여를 통해 사업추진이 가능하다. 공공재개발로 진행될 경우 층고제한을 우회할 수 있도록 종상향도 적용되며 인센티브도 적용될 수 있다. 다만, 공공재개발 기준으로 증가한 용적률의 50% 가량을 임대아파트로 조성해야한다.

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특히, 공공재개발의 경우 용적률 완화를 통해서 법적상한용적률 120%를 적용하여 사업시행이 가능해진다. 또한, 분양가상한제를 피할 수 있는 것도 조합원들에게 유리하다. 비록 임대주택을 많이 줘야하지만 종상향과 용적률 상향을 통해 상대적으로 사업성이 좋지 않은 정비사업지의 경우 이득을 볼 수 있다.

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현재 연희2구역의 용도지역에 1종은 30.5%, 2종은 69.5%이다. 그렇다면 총 대지면적 15,074평에 1종은 4,522평이고 2종은 10,552평이다. 기존 조합원들의 종전자산평가액을 계산하기 위해 다가구주택, 다세대주택의 원가법 및 거래사례비교법이 필요하다. 그런데 계산하기 어려워 평균 용적률을 170%로 잡으면 기존 조합원 연면적은 25,625평이다. 그리고 총 연면적은 34,007평이고 임대주택 면적은 15%로 잡으면 일반분양 면적은 5,101평이고 평당 770만원이 아닌 800만원으로 가정한다.

공사비는 평당 800만원으로 앞서 가정했고 연면적에 지하층, 부대복리시설 등을 고려하여 1.5배를 하여 계산하면, 4,080억이다. 기타사업비는 부대복리비, 철거비, 금융비용, 현금청산비, 조합운영비, 예비비 등을 포함하여 1천억으로 가정했다. 그러면 총 비용은 5,080억이다.

현재 매물들 수준이 평당 2,500만원~3,300만원 수준이다. 그래서 평당 감정평가액은 평당 2,000으로 가정해보면 총 종전자산평가액은 5,125억이다.

가장 최신 아파트는 연희파크푸르지오인데 33평이 10억 3천이라 평당 3천만원 수준이고 연희파크푸르지오는 18년에 준공된 아파트이다. 근처 연희1구역 재개발 조합원 분양가는 평당 2,800만원 수준이라 이보다 조금 높게 잡아 평당 3,000만원으로 가정했다. 그렇다면 기존 조합원 분양수익은 7,688억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 765억이다.

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일반분양 면적은 5,101평이고 분양가 상승을 고려하여 평당 3,800만원(연희1구역은 4천만원이지만, 연희2구역은 공공재개발이라 조금 낮게 가정)으로 가정했다. 일반분양 수익은 1,938억이다. 총 수익은 10,391억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.036이 나온다. 비례율은 나쁘지는 않지만 좋지도 않다. 하지만 공사비 증가는 어쩔 수 없겠지만 사업비는 SH측에서 많이 지원해준다면 사업비 감소는 다소 있을 수 있다. 만약, 나의 종전자산평가액이 4억이라면, 권리가액은 4억 1,400만원이다. 18평 조합원 분양가 평당 3,000만원 수준으로 가정하면 5억 4천만원이므로 분담금은 1억 2,600만원이다.