세운5구역은 서울 중구 산림동에서 이루어지는 재개발로, 통칭 세운지구라고 불리며 도시형정비사업이다. 06년 오세훈 시장이 노후화된 세운상가와 주변 지역을 재정비촉진지구로 지정해 개발을 추진했지만, 2000년대 후반 글로벌 금융위기 + 부동산 시장 침체로 서울시에서 도시재생으로 가는 바람에 중단되었다. 이후 다시 21년에 다시 사업을 시작하고 현재는 몇몇 군데는 오피스가 세워졌고 구역 해제된 곳도 있다.

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오늘은 서울 중구 세운지구 재개발 사업, 그와 관련된 재개발 비리는 ?에 대한 포스팅입니다.

​세운지구는 여러 구역으로 나뉘어져 개발이 시작되고 있다. 3구역의 경우 10개로 나눠지고 힐스테이트 세운센트럴, 힐스테이트 세운센트럴 2단지, 세운 푸르지오 G-팰리스로 3개는 이미 지어졌다. 4구역의 경우 서울주택도시공사가 시행사를 맡고 코오롱글로벌이 시공사로 계약을 맺었다. 하지만 중구라는 입지가 워낙 문화재가 많이 발굴되기에 고도제한과 문화재 문제로 인해 25년이 된 지금에도 사업이 제대로 진행되지 않고 있다.

5구역은 프라임 오피스로 지어지고 5-1구역과 5-3구역은 통합개발하여 프라임 오피스가 된다. 용적률이 최대 1,500%가 적용되고 건폐율 30~40%, 최고 37층 오피스이다. 해당 사업은 세운5구역 PFV가 사업시행을 하는데, PFV란 프로젝트 파이낸싱 VALUE란 뜻으로 부동산 개발 사업과 같이 상당한 자금과 시간이 걸리는 특정 사업을 추진하기 위해 설립하는 명목회사이다. 프로젝트 금융투자회사라고도 불리며, 금융기관이나 프로젝트 참여 기업으로부터 자금을 받아 사업을 수행하고 자산관리는 전문가가 담당한다.

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현재 세운5지구의 시행사는 이지스자산운용, 교보자산신탁이 주주로 있고 23년 워크아웃 선언한 태영건설이 20%의 지분과 시공권이 있어 공사중단될 뻔 했다. 다행히 24년 2월 서울시 건축심의를 통과하고 24년 6월 대신자산운용이 부동산 펀드를 통해 해당 오피스를 선매입하고 GS건설에서 태영건설의 지분과 시공권을 인수한 덕에 다시 사업이 진행되기 시작했다.

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6구역의 경우 6-2, 6-3, 6-4구역으로 나뉘어지고 이미 6-3구역은 을지트윈타워로 개발되었다. 이는 세운지구 내에서 최초로 대규모 도심재개발사업이 성공한 케이스이다. 6-4구역은 35층 규모의 오피스가 들어설 예정이고 추가로 도시형 숙박시설도 포함되어있다.

이 세상에 갈등 없이 진행되는 사업은 없다. 부모와 자식 간에도 갈등이 많은데, 생판 모르는 남들은 오죽 더하겠는가. 재개발, 재건축 같은 큰돈이 들어가는 사업은 엄청난 이해관계가 얽혀있고 아파트 완공이라는 하나의 목표로 달리는 일종의 팀플레이이다. 하지만 리더를 어떤 사람을 만나느냐에 따라 지지부진해지는 곳도 생긴다.

세운 5구역은 세운재정비촉진지구 5-1구역, 5-3구역 도시정비형 재개발 사업으로 서울 중구 산림동 190-3번지 일대 7,672제곱미터 부지에 37층 규모의 업무복합시설을 개발하는 사업이다. 이곳은 특이하게 PFV가 시행 중이고 건설사는 GS건설이다. 23년 기준 세운5구역 PFV의 주주는 이지스자산운용, 교보자산신탁, 이지스제454호일반사모부동산투자신탁, 이지스네오벨류블라인드부동산사모신탁 등으로 구성된다. 태영건설도 포함되었으나 워크아웃으로 GS건설이 인수했다.

현재는 외부 상황으로 볼 때는 이주도 순조로워 잘 진행되는 것 같지만, 내부는 소송이 진행 중이다. 구체적으로 손해배상청구, 이사회 결의 부존재 또는 무효 확인소송 등 세운5지구 토지를 확보하는 과정에서 매입가와 관련된 논란과 갈등이 경찰고발로 시작해 수년간 조사가 일어난 곳이다. 이렇게 돈과 관련된 곳은 어디서든 검은손의 유혹이 있다.

재개발에서 일어나는 대표적인 비리는 뭐니뭐니해도 용역업체로부터 금품을 받는 뇌물수수이다. 폐기물 처리업체 일감몰아주기, 조합장의 부정선거, 조합비 횡령 등 각종 사건, 사고가 발생하기에 재개발 + 재건축 사업의 이면은 추악스러울 수 있다. 그렇기에 범죄경력이 없고 깨끗하고 추진력 강한 리더와 그를 따르는 조합의 일원이 요구된다.

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서대문구 재개발 사업 중 홍제3구역의 경우 조합장이 재개발 입찰 관련 정보를 용역업체에 제공하고 5천만원을 받았다. 서대문구 가재울뉴타운의 경우 07년도 철거업체와 공모하여 철거면적을 부풀려서 사업비 39억을 부당하게 지급 및 고철까지 팔아 13억원을 빼돌렸다. 서대문구 북아현2구역의 경우 조합장과 시공사가 공모하여 서면동의서 44건을 위조하였다. 부산의 대연3구역은 폐기물 처리업체에 일감을 몰아주고 철거가 되지도 않은 땅에 폐기물을 파는 척 하여 53억을 꿀꺽 했다.

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이렇게 재건축/재개발의 경우 검은돈의 비리가 많이 발생한다. 2018년은 107건, 19년은 162건, 20년 69건, 22년 173건, 23년 203건 등 계속 증가하고 있으며 비리도 치밀해지고 있다. 주의 깊은 소수의 조합원들이 비리 방지 조항을 넣으려 해도 임원이 되려는 사람들의 방해에 부딪힌다. 그리고 비리가 밝혀지면 비대위가 생기고 사업은 뒤로 미루어진다. 이렇게 비리가 많아지는데, 그에 따른 법률이 미비하다.

아직 우리나라는 금융사범, 경제사범에 대한 처벌이 많이 부족한데, 최근 부정한 뒷돈을 받는다면, 그 뒷돈의 10배를 물어내도록 하기로 했다. 그리고 표준 정관에 부정부패를 방지하기 위해 강제조항을 넣는다. 그 예는 다음과 같다. 앞으로는 선진 재개발 문화를 달성하기 위해 꼭 넣어야 할 정관을 넣고 이를 기초로 개별 아파트의 재건축 조합 정관을 만드는 방향으로 가고 있다.