광진구 자양동과 구의동은 마지막 한강뷰를 볼 수 있는 입지인데, 자양동의 경우 재개발이 된 곳이 드물어 신축 아파트가 생긴다면, 그 입지에 맞게 가격이 높게 형성될 것이다. 성수동 인근은 물론, 광남학군도 근처에 있고 한강도 볼 수 있는 입지이기에 해당 재개발 구역은 높은 가격대를 형성하고 있다. 그 중 자양4동 A지구는 거의 3천세대 이상이 지어질 예정인 재개발 구역이다. 현재 신통기획에 의해 재개발이 추진되고 있고 25년 3월 정비구역지정과 관련된 심의가 통과되어 정비구역 지정 임박하다.

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오늘은 광진구 자양4동 A지구 재개발 정비구역 지정 ? 사업성 분담금 분석입니다.

25년 7월부로 자양4동 A지구는 정비구역으로 지정되었다. 자양4동 A구역은 자양동 57-90번지 일대로 한강이 보이는 동네이며 7호선 자양역 역세권인 알짜배기 입지이다. 바로 위에는 자양4동 모아타운이 있고 2호선 + 7호선 건대입구역 역세권이다. 고시문에 따르면 자양4동 A구역은 면적이 139,130㎡이며 22년 신통기획 후보지가 되었고 3년 만에 구역지정되었다. 용적률은 299.92%이며 최고 49층, 2,999세대 및 부대복리시설이 지어질 예정이고 추정 비례율이 113%나 되어 사업성도 매우 좋다.

해당 구역의 단독주택 및 빌라의 시세는 기본 12억 이상이며, 대부분 20억 이상이라 매수자체가 어려우며 신속통합기획이라 실거주가 필수이다. 대상지는 주로 단독 및 다가구주택으로 이루어졌고 보행 및 주차가 열악한 노후 주거지라 재개발이 급하다. 하지만 해당 구역의 입지가 좋은 만큼 분양가가 높아 기존의 주민들이 높은 분양가를 감당하고 들어올 수 있을지가 미지수인 곳이다.

최근 조합을 직접 설립하려는 움직임을 보이는데 신통기획과 같이 공공지원을 받는 사업장의 경우 조합을 직접 설립하기 위해서는 토지등 소유자에게 구역지정 단계에서 징구하는 입안동의서를 통해 미리 찬성여부를 확인하고 동의율이 50%이면 추진가능해진다. 이렇게 진행한다면, 속도가 매우 빨라져 1년은 앞당길 수 있다. 다만, 구청장이 임명하는 위원장을 맡기 때문에 비조합원인 위원장이 조합원들의 사이를 잘 조율할 수 있을지 말이 나온다.

​광진구 자양4동 A구역의 총 42,160평이며 이 중 아파트가 지어질 면적은 32,583평이고 이외 기반 시설 면적은 9,577평으로 도로, 공원, 공공청사 등이 지어질 예정이다. 그리고 2종일반주거지역과 1종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향되었다. 용적률 299%가 적용된 총 연면적은 126,058평이고 이 중 아파트 연면적은 97,423평이다.

재개발 구역은 기존 용적률을 알 수가 없는데, 평균적인 소형 아파트 용적률인 160~180%로 가정했는데, 용적률이 299%까지 증가하므로 보수적으로 180%으로 잡았다. 기존 용적률을 180%로 잡으면 기존 연면적은 58,649평이 나온다. 임대주택 20%를 가정하면 19,484평이고 상가는 3천평으로 가정하면 일반분양 면적은 16,290평이다.

앞으로 공급이 감소하고 아파트마다 친환경 인증이 필요하므로 공사비는 필연적으로 상승하고 높은 층을 위한 자재들을 고려하였다. 그래서 공사비는 평당 1,000만원으로 가정했고 지하층 및 부대복리시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 책정했다. 그렇게 총 공사비는 18,908억이다. 기타사업비는 보상비, 감리비, 설계비, 현금청산비, 금융비용, 예비비, 수수료 등을 고려하여 6천억으로 가정했다. 총 비용은 24,908억이다.

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현재 자양4동 A구역은 총 42,086평이고 감정평가 되는 단독주택 및 다세대주택은 총 37,086평이다. 현재 단독 및 다가구주택의 감정평가액은 4,500만원, 신축 다세대주택은 7천만원, 신구축 빌라는 6천만원 수준이다. 그래서 감정평가액은 평균으로 해서 평당 5,830만원 수준으로 계산하면 총 종전자산평가액은 21,621억이다.

현재 자양4동 신축 아파트는 23년에 지어진 자양동 롯데캐슬리버파크시그니처로 현재 33평이 23억 3,000만원으로 평당 7,000만원 수준이다. 과거 광진구는 평당 1억 수준의 포제스 한강이 분양된 적이 있다. 조합원 분양가는 평당 6,000만원 수준으로 계산했는데 현재 감평액 수준보다 조금 높게 잡았기 때문이다. 조합원 분양수익은 6천만원 × 58,649평이므로 35,189억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,922억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가 수익은 1,050억이다.

일반분양가는 평당 6,800만원 수준으로 계산했는데, 현재 자양4동 대장아파트 시세로 잡았는데, 비록 평당 6,800만원이지만 대출규제만 풀린다면 충분히 완판될 수 있을 것인데, 건설사를 살리기 위해선 현재 대출규제는 어쩔 수 없이 완화할 수 밖에 없을 것이다. 이렇게 계산해보면 일반분양 수익은 11,077억이다. 총 수익은 50,238억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.17이다. 다른 업체에서 계산한 비례율과 비슷하게 매우 높은 사업성을 보여주는 곳이다. 사업성이 높은 만큼 들어가는 허들이 높아 함부로 들어가기 어렵고 실거주까지 해야한다. 심지어 정비구역 지정단계라서 아직 한참 남았고 지금 계산한 것보다 분양가나 공사비는 더욱 증가할 것이란 위험 요소가 남아있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 14억 5천만원이라면 권리가액은 17억 9,650만원이다. 32평 조합원 분양가가 19억 2천만원이라면 분담금은 1억 2,350만원이다.