강남의 부촌하면 제일 먼저 떠오르는 것은 압구정동이다. 최근 20대가 압구정동 아파트를 전액현금으로 매수했다는 뉴스도 나오고 있다. 어떻게 전액 현금으로 압구정 현대를 매수했는지는 모르지만 정말 대단한 사람이다. 강남의 또 다른 얼굴로는 서초동이 있다. 그리고 신세대의 강남을 상징하는 얼굴로는 청담동으로 청담동 부인하면 고급스러운 부자 아줌마가 떠오를 정도로 청담동은 대한민국 부촌의 상징과도 같다. 그 외에도 삼성동, 서래마을도 강남 부촌으로 이들 세상은 대출과 상관없이 돌아가는 곳이다.

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오늘은 강남의 부촌 규제 속에도 주택 사는 이유에 대한 포스팅입니다.

강남에 생긴 NO.1 부촌이며 한국 현대사에 가장 큰 영향을 미친 곳이다. 압구정동은 1970년대 초까지만 해도 한강을 두고 옥수동이 위치하고 1970년대 이촌동 단지와 경부고속도로 건설을 통해 돈을 많이 번 현대건설이 5,000세대에 달하는 아파트를 지었다. 현재도 재건축을 추진하는데, 콧대 높은 삼성물산도 시공사 입찰에 포기할 정도로 압구정동의 "현대"라는 이름은 그야말로 상징 그 자체이다.

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압구정동 현대아파트는 거의 모든 동이 전통적인 남향 원칙을 따르고 있어 거실에서는 앞쪽의 아파트만 바라볼 수 밖에 업는 구조이다. 그러나 흘러가는 강을 보고 싶어하지만 한강은 압구정동 북쪽에 있어 한강을 못 볼 수도 있어 너나나도 할 거 없이 북쪽에 부엌 벽을 뜯고 큰 창을 내기 시작했다. 그래도 압구정 현대는 무모하게 남향에 올인했음에도 불구하고 옛날에 지어진 덕인지 답답한 시야를 보이지 않는다.

압구정 현대아파트나 한양아파트 역시 외관이 우중충해지는 현상을 피할 수 없었다. 다행히 튼튼하게 지어진 건물이라 안전성은 문제가 없다. 압구정동 현대아파트를 통해 번 돈은 현대가 자동차, 조선 등 다양한 국가산업을 일으킬 수 있는 기반도 되었다. 이렇게 엄청난 세대의 아파트가 압구정동에 들어오면서 80년대 초반부터 카페와 레스토랑들이 들어서기 시작하며 시간이 지나면서 압구정 로데오거리 같은 번화가가 생겼다.

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압구정 현대는 이주비 대출이 6억 이하로 막힌다고 해도 문제가 없는 사람들이 많이 모여있는 곳이다. 현재 이주비 대출은 6월 28일 이전 관리처분인가된 사업지만 이주비 대출을 LTV로 빌려주지만 이제는 6억까지이다. 하지만 이런 규제에도 아직 실질적으로 적용된 사례는 없는데 향후 시간이 지나고 대출규제에 대한 이야기가 퇴색되고 몇몇 정비사업지에서 엄청난 민원과 이슈가 나오면서 세부규정이 바뀔 것으로 예상된다.

​반포동은 대한민국 부촌의 대표적인 동네이며 서래마을 등 고가 아파트와 대형주택, 고급 빌라 등이 많고 가격이 넘사벽인 만큼 고소득층이 많이 거주하고 있어 완벽한 철옹성을 세우고 있다. 마치 "이 동네로 거주하려면 볍새가 학 따라하다가 가랑이 찢어지는 곳이니 진짜 부자 아니면 들어오지 마라"고 하는 만큼 평당가가 정신나갈 만큼 높다. 대표적인 것으로 아크로리버파크, 래미안 원베일리, 반포자이, 래미안 퍼스티지, 래미안 원펜타스 등이 있다.

서래마을은 "마을 앞 개울이 서리서리 굽이쳐 흐른다"고 해서 그렇게 불리게 되었다고 한다. 반포라는 이름의 유래와도 맥이 닿는데, 서래마을은 프랑스인이 많이 거주하고 있다. 서울에 사는 프랑스인 중 약 40%가 모여살 정도로 명실상부한 프랑스 마을인데, 과거 KTX 사업을 할 때 당시 프랑스에서 기술 지원을 위해 파견한 인원들이 정착해 살게 되었다고 한다. 서래마을은 강남이라도 조용하고 쾌적한 환경을 자랑한다. 과거 유명한 연예인들이 서래마을에 산다고 TV에 많이 나왔다. 지역 특성상 프랑스식 레스토랑이나 와인바들이 많고 인근에는 몽마르뜨 공원도 명소로 사랑받고 있다.

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강남 8학군 소속인 만큼 엄청난 학군을 자랑한다. 반포고, 세화여고, 세화고는 대한민국 의대 입학생을 최고로 많이 보내는 곳이기도 하다. 이렇게 비싼 집값에도 불구하고 여러가지 억측이 많지만 반포는 토지허가거래제 구역이 된 지 얼마 안 되었다.

강남 중의 강남이라 불리는 청담동은 강남구에서 압구정동, 신사동과 함께 한강을 마주보고 있는 동네이다. 현재 토지허가거래제에 묶여 주택을 매수하려면 대출이 불가능하여 전액 현금 아니면 청담동에 부동산을 살 수가 없다. 한강을 기반으로 하이엔드 주거를 지향하기에 아파트 보다는 고급 주택이나 고급 빌라들로 주로 이루어져있다.

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희한하게도 이곳은 고층의 대단지 아파트가 없는 것이 매력이 되어 뜬 동네이다. 이 동네에는 명품숍이나 뷰티숍도 많은데 청담사거리에서 압구정 한양아파트 앞 청담동 명품거리는 수많은 하이엔드 명품 브랜드가 있다. 심지어 롤스로이스와 벤틀리 전시장도 있다. 오죽하면 돈 없는 사람들은 지나가기조차 주눅이 들 정도라 한다.

청담동은 타 고급주거지에 비해 상대적으로 외부인의 접근이 덜하고 거주지 주변이 주거 중심으로 형성되어 있어 사생활 보호 측면에서 이점이 많아 수많은 재벌가 사람들과 연예인들이 많이 모여살고 있다. 6월 27일 이후 불확실한 대출규제는 부동산 매수를 원하는 사람들에게 혼란을 일으켰고 사람들이 부동산보다는 주식으로 옮기도록 유도하는 정책이었다. 하지만 청담동은 이와는 크게 영향받지 않는 동네이며 현재 엄청난 돈이 풀리고 있어 이런 상황에서 자산가격 상승은 피할 수가 없다. 규제는 규제를 낳고 오히려 이런 상황에서 부자는 더 부자가 되는 시장이 되고 있다.

강남의 장점은 주거와 업무, 상업 기능이 모두 복합되어 있는 "직주근접형 도시"라는 것이다. 그래서 GBD란 이름으로 일자리가 굉장히 많지만, 이 때문에 심한 교통체증이 있다. 강남의 업무 기능 지구는 크게 보면 강남사거리와 역삼동 일대, 그리고 선릉과 삼성동 일대이다. 강남-역삼 일대는 삼성 본사를 비롯하여 어반하이브, 교보타워, GT타워, 부티크모나코, 포스틸타워, GS타워 등 쟁쟁한 회사들의 건물들이 빼곡하다.

삼성-선릉 일대도 엄청난데, 55층의 코엑스를 중심으로 코엑스아티움, 파크하얏트서울, 동부금융센터, 포스코센터 등이 있고 모 대형 건설 회사의 홍보관인 크링과 현대산업개발의 본사건물인 아이파크타워가 있다. 강남의 업무 중심은 주로 강남역 쪽이었지만 GTX-A와 더불어 삼성동 쪽으로 업무중심지구가 옮겨질 확률이 높다. 특히, 삼성동 코엑스는 호텔, 백화점, 오피스, 공항터미널, 컨벤션 센터, 카지노까지 있는 대한민국 최고 복합단지이다.

추가적인 규제가 이어져있다. 전세자금대출에도 이제는 DSR을 적용하며, DSR 40%를 초과하면 전세자금대출도 아예 불가능하게 하여, 서울에 영끌한 사람이라면, 지방에 월세로 살 수 밖에 없다. 사실상, 전세를 완전히 죽여버리고 월세 세상을 만들고 그에 따라 세금도 얻고 전세사기에 대한 위험도 줄여 무지한 국민들에게 "잘한다, 잘한다" 소리를 듣고 싶어하는 것이다.

이제 규제지역 확대, 토지거래허가구역 추가 지정, 보유세, 취득세, 양도세 중과 등의 개정도 예상된다. 이러한 규제는 규제발표 이후 대게 이루어지기에 추가로 이어지는 규제가 예상된다면, 빠르게 부동산을 매수하는 것이 낫다. 물론 이미 늦어버렸지만, 더 늦기 전에 매수하는 것이다. 반복되는 규제에도 불구하고 계속 부동산 가격이 상승한다면 아직 부동산 시장에 참여하지 않은 사람들은 더 오를까봐 불안해한다. 그래서 "패닉바잉"이 발생하여 풍선효과가 발생할 수 있다.

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임기를 맞자마자 3주 만에 발표된 규제는 정책적 무리수일 수 있는게 아직은 무지한 국민들이 잘 모르지만, 이러한 방식으로는 추가공급도 부족하고 지금은 급매가 나올 수 있지만, 향후 매물이 잠겨 전방위적으로 전세가 매우 희소해지고 월세가격이 폭등하는 결과를 낳는다. 이전 민주당정권과 크게 다르지 않은 모습이고 이전과는 다르다고 말하는 사람들이 많지만 결국은 공급부족이란 만성적 문제는 해결하지 못할 것이다.