광명7구역은 따끈따끈하게 재개발 구역으로 지정된 곳이다. 위치는 광명시 광명동 270-3번지 일대로 24년 12월 공공재개발 사업 정비계획 결정 및 정비구역 지정, 지구단위계획구역 결정, 광명재정비촉진계획 결정 및 지형도면을 고시했다. 원래 21년 7월 공공재개발 후보지로 선정되고 23년 6월 주민준비위원회는 GH(경기주택공사)와 지원약정을 체결된 바가 있다.

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오늘은 광명7구역 공공재개발 시공사 선정임박 사업성 분담금 분석입니다.

광명의 대표적인 공공재개발 사업지인 광명7구역이 25년에는 주민대표회의의 승인을 받고 시공사 선정 등 다음 단계로 진행하려 한다. 주민대표회의는 민간개발사업의 경우 조합장과 이사, 대의원 등 임원진을 뜻하는 공공재개발사업의 주민대표기구의 명칭이기도 하다. 즉, 재개발 사업 중 조합설립인가까지 완료되었다는 것이다.

광명7구역의 사업면적은 116,369㎡(35,263평)으로 지하 2층~지상 49층의 총 15개동 규모로 총 3,010세대를 계획 중이고 토지등소유자는 1,905세대이며 임대주택은 553세대, 일반분양 세대 552세대를 목표로 한다. 사업성이 떨어지는 것은 공공재개발이라 어쩔 수 없지만 공공으로 진행되는 만큼 엎어질 위험은 적은 재개발 사업지이기도 하다. 경기도에선 투기세력을 차단하기 위해 21년 12월 10일을 권리산정기준일로 선정하였고 해당기준일 이후에 지분을 쪼개거나 신축 빌라를 세우면 입주권을 받지 못한다.

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대형 건설사들도 광명재개발 구역에 관심이 많다. 그동안 공공재개발은 낮은 공사비 때문에 주로 중소 건설사만 참여했었다. 하지만 공공재개발도 공사비도 부쩍 높아지고 광명뉴타운은 사업성이 좋은 곳으로 평가받으면서 대형 건설사들도 간을 보기 시작했다. 도정법상 재개발, 재건축이 공공재개발로 진행된다면 사업 시행요건이 완화되며 층고제한을 우회하기 위해 지구내 일부 지역을 준주거지역으로 종상향되는 등 특례도 적용시켜주기도 하다. 또한, 통합심의를 통해 사업속도가 빨라질 수도 있지만 용적률의 40~60%를 기부채납하고 그 중 공공분양으로 기부채납해야 한다.

광명7구역은 미래 초품아에다 공원까지 안고 있으며 7호선 광명사거리역과 역세권이기도 하다. 근처에는 광명8구역, 광명11구역, 광명3구역까지 있는데 모두가 재개발이 완료된다면 엄청난 대단지를 공급할 입지가 될 것이고 이로 인한 시너지 효과가 기대되는 곳이다.

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구역면적이 35,263평이고 용도지역이 2종이지만 용적률 상향을 고려하여 3종일반주거지역, 그리고 최대 300%까지 올라갈 것을 가정했다. 최대 연면적은 105,789평까지 올라갈 수 있다. 재개발 구역이기에 기존 용적률은 160~180%로 가정하면 기존 연면적(170%)은 59,947평이다. 기부채납은 총 25%(26,447평)로 하고 임대주택은 15%(15,868평)로 하고 상가는 1천평으로 가정하면 일반분양 면적은 18,395평이다.

​공사비는 평당 700만원으로 가정했는데, 공공재개발이기에 조금 저렴하게 계산해보았다. 부대복리시설과 지하층, 각종 시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 공사비를 책정했다. 총 공사비는 11,107억이다. 기타사업비는 철거비, 현금청산비, 조합운영비, 철거비, 금융비용 등을 포함하여 5천억으로 가정했다. 총 비용은 16,107억이다.

현재 주변의 공시지가는 1,200만원~2,000만원 수준이다. 그래서 감정평가액은 평당 1,800만원으로 가정했다. 총 종전자산평가액은 10,790억이다.

최근 광명 12구역의 철산 스카이시티 자이의 국민평수 분양가가 15억이 되면서 고분양가 논란이 되었다. 59타입이 12억이나 하는데 이는 평당 4,800만원 수준이다. 작년 1월에 분양한 광명자이힐스테이트는 12억 3,500만원이었는데 무려 3억이나 1년 반만에 오른 것이다. 현재 광명 평균 분양가가 3,250만원인 것을 가정하여 조합원 분양가는 평당 3천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 17,984억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,380억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 350억이다.

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입지가 하안주공이나 철산주공의 재건축 단지보단 조금 아쉬워 일반분양가는 평당 3,800만원 수준으로 계산하면 일반분양 수익은 6,990억이다. 총 수익은 27,704억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.07이 나온다. 용적률 300%로 올라간다는 것을 가정하면 비례율이 높게 나오지만, 용적률 300% 적용은 현실적으로 어려워 현재 비례율보다 조금 낮게 나올 것으로 가정한다. 만약, 나의 종전자산평가액이 4억원이라면 권리가액은 4억 2,800만원이고 조합원 분양가가 25평 7억 5천만원이라면, 분담금은 3억 2,200만원이 나온다.