신월동은 양천구의 목동과 신정동에 비해 저평가된 동네이다. 양천구하면 목동신시가지 아파트가 대표적이고 목동이 대한민국 NO.2 학군지이기에 인기가 매우 많아 현재 토지허가거래제에 묶였다. 그래도 재건축 호재와 함께 토지허가거래제에도 불구하고 치솟는 가격은 막을 수 없다. 하지만 대출규제라는 초강수에 의해 현금부자만이 신고가를 써내려갈 수 있고 외국인, 특히, 중국인들이 대출규제에 한계가 없어 우리나라 아파트들을 쇼핑하고 있다.

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신월시영아파트는 재건축 호재에 인기가 많아진 아파트로 사업성도 꽤 좋아 과거 부동산 호황기 때 많은 사람들이 진입한 것으로 알고 있다. 오늘은 양천구 신월시영 재건축 조합설립인가 임박 ? 사업성 호재 분석입니다.

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신월동은 고강동과 함께 김포국제공항이 가까이 있고 저고도로 착륙하는 항로가 지나는 지역으로 신월동의 광영고 근처에 비행기가 지나간다. 주민들의 민원과 이를 인지하고 있는 정부의 방침에 따라 인천국제공항 개항 이후 국제선 수요를 인천국제공항으로 분산시키면서 과거에 비해 소음이 더 나아지긴 했다. 그런데 이 소음문제가 사실 심각해서 신월 1, 3, 5동 지역은 2010년대 이후 서울 부동산 폭등 사태에서 유일한 예외로 남았다고 한다.

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현재 신월시영은 재건축 안전진단에 대한 규제가 완화되고 인허가 등이 완화됨으로써 정비구역 지정된 상태이다. 강월초를 안고 있는 초품아이며 신월공원을 사이에 두고 있어 숲세권이기도 하다. 하지만 2호선 신정네거리역과의 거리가 멀어 버스를 타고 역까지 이동해야 한다. 그래도 목동선 추진 계획이 있는 호재가 있지만 목동선이 신월동을 지나는 L자로 꺽인 노선이 사업성이 안 나서 예비타당성 조사에 통과하지 못했다.

신월시영은 사업성 보정계수가 적용되어 종전 용적률 200%에서 218%로 증가하여 18%를 상승시키고 상한 용적률은 221%, 법적상한용적률 250%까지 결정된다. 협의과정에서 건축물 높이를 하향조정해야 한다고 의견이 나왔는데 구역계 내 고도제한을 받는 북측 지역에 신월공원을 이전 재배치하는 등 세대 수가 감소하지 않는 방향으로 재건축을 추진한다.

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신월시영아파트는 대지면적은 46,428평이고 용적률이 132%로 기존 연면적은 61,285평이다. 용도지역은 1종이랑 2종이 혼재된 곳으로 1종은 25%, 2종은 75%이다. 1종은 200%, 2종은 250% 최대로 적용되므로 1종은 23,214평, 2종은 87,052평이므로 총 연면적은 110,266평이다. 임대주택 9,285평, 기존 기반시설 9,794평, 상가 1천평을 고려하면 일반분양 면적은 28,902평이다. 본래 공공임대는 허용용적률 202%와 법적상한용적률 249%의 차이인 47%의 1/2인만 23.5%큼 적용된다.

현재 신월시영의 공시지가는 510만원인데, 현재 21평 시세가 5억 5천만원으로 평당 2,600만원~2,800만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 2배인 1,020만원으로 계산했는데, 총 종전자산평가액은 6,251억이다.

그나마 가장 가깝고 가장 신축(2020년)인 아파트인 신월동 목동센트럴아이파크위브의 33평 평당가는 3,000~3,400만원 수준이다. 그래서 조합원 분양가는 목동센트럴아이파크위브의 0.8배 수준으로 계산했다. 조합원 분양가는 평당 2,400만원 수준으로 계산해보면 총 조합원 분양수익은 14,708억이다.

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임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,392억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 350억이다. 일반분양가는 평당 3,000만원으로 가정했는데, 신월동 신축 평당가가 2,800~3,200만원 수준이기에 3,000만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 8,670억이다. 총 수익은 25,120억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.12가 나온다. 서울 서남쪽에 얼마 없는 신축이란 희소성과 산책로, 유해시설이 없고 목동 학군지도 조금만 노력하면 이용할 수 있는 입지이다. 하지만 교통이 불편하고 비행기 소음 등이 해당 동네의 아쉬운 점이다. 현재 신월시영의 최대 장점은 뭐니뭐니해도 가격인데, 서울에서 이만한 가격을 가진 아파트는 드물고 재건축을 하더라도 6억 규제를 나름 피할 수 있는 합리적인 단지이기도 하다.

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하지만 재건축은 생각외의 변수가 많고 무엇보다 소유자들의 생각이 너무 다르면 재건축 추진하는 속도가 느려진다. 그래도 양천구 측에선 목동 말고도 소외된 신월동도 개발하려는 의지를 보이기에 정책적인 도움을 받는다면, 속도에 탄력성을 받을 수 있다. 만약, 나의 종전자산평가액이 5억이라면 권리가액은 5억 6천만원이고 조합원 분양가가 25평이 6억이라면 분담금은 4천만원이다.