장위15구역은 성북구 재개발 대어이다. 초대형 대출규제에 의해 이주비 대출이 6억원까지 막히면서 재개발 조합은 사업비를 확보하기 위해 여러 군데 뛰어다니고 있다. 장위15구역은 성북구 지하철 6호선 상월곡역 인근이며 무려 3,300세대 이상으로 태어나는 대단지이다. 계획안에 따르면 토지등소유자가 1,593명으로 재개발로 탄생하는 일반분양 세대수가 많아 사업성이 나쁘지 않다는 평을 받는다.

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오늘은 장위15구역 재개발 시공사 선정 임박 사업성 분담금 분석입니다.

장위뉴타운은 장위동 일대의 드림랜드를 북서울꿈의숲으로 재개발한 후 오래된 주거환경을 개선해 새로운 계획도시를 만들어보겠다는 의지로 2010년대부터 시도된 곳이다. 장위동은 돌곶이역 동측을 제외하고 대부분 대형필지에 골목길이 많고 노후주거지들이 많이 모여있고 구릉지에 간선도로와도 거리가 멀어 재개발이 시급한 곳이었다. 그러나 몇몇 군데 재개발 구역 해제를 요구하면서 그곳에 신축빌라가 생기게 되고 노후도가 줄어들었다. 또한, 지분쪼개기가 발생하면서 복잡한 지분관계를 가지게 된 곳도 있다.

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그 중 가장 유명한 곳이 장위뉴타운 10구역인데 이 구역은 전광훈 목사의 사랑제일교회 문제가 발생한 곳으로 재개발을 하는 곳에 종교시설이 엮여있으면 안된다는 교훈을 주는 곳이 되었다. 성북구 장위자이레디언트는 35평이 15억으로 평당 4,500만원 이상이고 장위동 푸르지오라디우스파크는 33평이 12억으로 평당 4천만원 이상이 된 현실이다.

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25년 기준으로 1, 2, 4, 5, 6, 7구역에선 일반분양이 마무리되었고 3구역은 조합설립되었다가 법원판결로 조합설립이 무산되었다. 무산된 이유는 지분쪼개기로 인해 조합설립조건을 완료시켰다는 것이 위법하다고 판결내렸기 때문이다. 그래서 다시 재개발 조합단계에서 추진위 단계로 돌아가 다시 조합설립조건을 충족시키려한다.

입찰공고에 따르면 장위15구역 재개발 사업은 건축연면적이 54만 4,002㎡이고 공사 예정가격은 1조 4,662억이고 평당 공사비는 830만원 수준이다. 최근 시공사 현장설명회를 마치고 입찰은 일반경쟁으로 실행되고 공동도급인 컨소시엄은 불가능하다. 입찰에 참여한 건설사들은 입찰보증금으로 500억(현금 300억 + 이행보증증권 200억)을 입찰마감 전까지 납부했다고 한다.

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장위15구역은 6호선 상월곡역 초역세권이며 장위초, 월곡초를 안고 있는 초품아이기도 하다. 월곡산과 오동공원이 붙어있어 쾌적한 자연환경, 장위뉴타운으로 탄생하는 장위14구역, 장위10구역의 대단지 시너지 효과를 받을 곳이기도 하다.

​장위뉴타운 15구역은 정비구역 면적이 56,769평이며 용도지역 상향을 통해 용적률 상향이 일어나 280%까지 올랐다. 재개발 구역 내 아파트 면적은 39,991평이고 기부채납은 16,778평인데 도로 7,063평, 공공공지 95평, 공공시설 3,926평, 학교 2,203평, 공원 3,518평이다.

공공사비는 평당 830만원이지만 조금 상승한다 가정하여 850만원으로 가정하였다. 해당 구역 용적률 280%를 적용하면 연면적이 111,974평이고 임대주택 10%(1,197평)를 가정, 상가 1천평 가정하고 기존 연면적 용적률을 160%~180%(평균 170%로 하면 67,984평)로 가정하면 일반분양 면적은 31,797평이다.

공사비를 평당 850만원으로 하고 공사 및 부대복리시설, 지하주차장, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배하여 계산했다. 총 공사비는 1.5배 × 158,953평 × 850만원으로 20,266억이다. 기타사업비는 예비비, 철거비, 금융비용, 조합운영비, 현금청산비 등이 포함되며 5천억으로 가정했다. 총 비용은 25,266억이다.

현재 장위뉴타운 15구역의 경우 평당 3천만원 이상으로 거래되고 있다. 해당 구역은 재개발 구역이라 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가액을 계산해야 하는데, 용적률을 모르기에 평균 170%로 조합원 연면적을 계산하였다. 평당가는 장위뉴타운 빌라 평당가의 0.7로 가정하여 2,100만원(근처 아파트가 평당가 2,100~2,300만원)으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 14,276억이다.

조합원 분양가는 3,600만원으로 가정했는데 푸르지오라디우스파크의 분양가 수준으로 계산했는데, 이유는 아직 조합설립인가도 안되었고 역세권에 더 신축이라 조금 비싸게 가정했다. 조합원 분양 수익은 24,474억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 179억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 350억이다.

일반분양가는 4,200만원 수준으로 계산했는데 대조1구역의 무순위도 흥행했고 앞으로 물가는 더 오르고 공급은 더욱 감소하기에 이를 감안하여 높게 잡아 계산했다. 일반분양 수익은 13,354억이다. 총 수익은 38,357억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.92이다. 역시 재개발 구역이라 비례율이 좀 떨어질 수 있다. 하지만 공공을 위한 사업이기에 수익보다는 앞으로 노후된 지역의 치안을 더욱 강화하고 도로나 공원 등을 개발하여 살기 좋게 만드는 사업이 재개발이라 비례율이 좀 낮아도 완성될 확률이 높다. 하지만 서울시 재개발/재건축에 대한 이주비 대출 문제도 생기고 소유권 이전시 전세자금대출도 불가능해져 앞으로 재개발, 재건축에 대한 공급이 감소할 위기가 생겼다. 또한, 투기과열지구까지 지정된다면 분양가 상한제까지 적용되어 기존 신축 아파트의 희소성은 더욱 증가한다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 6억이라면 권리가액은 5억 5,200만원이고 조합원 분양가가 25평이 9억이면 분담금은 3억 4,800만원이다.