미국 상업용 오피스 삼중고 직면

미국의 상업용 부동산 재정난이 심각한 수준입니다. 

금리는 올라가고 공실률도 올라가고, 가치는 하락하는 악순환 삼중고에 빠져 있는 모습입니다.

그 이유는 다음과 같습니다. 

• 부채 상환에 대한 만기는 곧 다가오는데 은행들이 재융자나 대출 조건을 강화하고 있는 분위기

• 공실률이 늘어나면서 강화된 대출에 대한 지불능력이 급격히 떨어짐

• 공실률이 늘어나며 부동산 담보가치가 떨어짐

미국의 상업용 부동산은 늘어난 재택근무가 줄어들지 않으며, 경기 침체로 인한 오피스 수요 감소 등으로 인하여 이러한 악순환이 급격히 늘고 있는 추세입니다.

그 규모도 엄청납니다.

CBRE 부동산 업체 조사에 따르면 2025년까지 만기 되는 미국 전체 상업용 부동산 대출이 1조 5000억 달러에 이른다고 발표했습니다. 

이렇게 큰 우려를 낳고 있는 미국의 상업용 부동산 침체는 사실 작년부터 발생했습니다. 

[한국은행 - 미국 상업용 부동산 동향분석]

올해 3월에 나온 위 한국은행 동향분석 자료를 보면 미국의 주택 가격보다 상업용 부동산 가격이 급격히 하락하여 3월 기준 전년 동기 대비 -5%의 가격 하락세를 보이고 있으며,  거래량도 급격히 하락하여 전년대비 -71.7% 가 하락했습니다. 

부채 규모는 2022년 2분기에 이미 전년대비 10.1%가 상승을 하였으며 그 규모는 2022년 3분기 말에 이미 4.4조 달러에 이릅니다. 

부채의 구성은 은행 비중이 38%로 가장 높으며 정부 보증기관 21%, 생명보험사 15%, CMBS 14% 순으로 나타났습니다.

[한국은행 - 미국 상업용 부동산 동향분석]

즉 부채는 급격히 상승하고 있고, 자산가치도 급격히 하락하는 상황인 것이며, 대출을 가장 많이 해준 은행들(지방은행 비중이 높음)이 타격이 가장 클 것으로 보여집니다. 

다만 정부 보증기관에서도 21%나 되는 부채가 잡혀있기 때문에 추후 문제가 터지면 보증기관의 자금이 마르게 되는 상황이 발생 할 수 있습니다. 

결론적으로 이번에 미국의 상업용 부동산 발 금융 위기가 터질 가능성이 점점 높아지고 있으며, 그 트리거는 팩웨스트 뱅코프와 웨스트얼라이언스, 그리고 퍼스트호라이즌 지역은행이 될 것으로 보고 있습니다.

아직 사람들 마음속에는 은행 파산 사태에 대한 우려가 매우 높아진 상황이고, 상업용 부동산에 대한 문제에 대해 많이 알고 있습니다. 

이러한 상황에서 가시적으로 지역은행이 무너지는 모습이 나온다면, 지역은행에 대한 불신이 급속도로 올라가며 뱅크런을 일으킬 것이란 전망입니다.

지역은행은 대형은행과 다르게 이러한 흐름을 버틸 힘이 매우 약합니다. 

한번 문제가 터지면 줄도산 행렬이 발생할 가능성이 높으며, 초반에는 대형은행과 FIDC 에서 막아줄 수 있을지는 몰라도 그 뒤의 연속되는 파산을 다 막아주기는 어려울 것입니다.

미국발 금융위기는 한국에도 치명적인 영향을 미칠 것이니 다들 다가올 위기를 대비하는 자세를 가지시고, 섯부른 배팅은 자제해 주시기 바랍니다.