여의도동은 아직 아쉽게도 신축아파트가 매우 부족한데, 9호선과 5호선 사이 한강뷰가 가능한 엄청난 입지인데도 불구하고 아직이다. 여의도는 강남이 토지허가거래제도에 35일 동안 풀릴 때에도 목동과 함께 토지허가거래제도에 계속 묶여있던 곳이었다.

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재건축 사업성이 애매해서 분담금이 많이 나온다는 이유도 있고 학군이나 인프라가 잘 갖추어진 서초강남을 등기치는게 여의도에 등기치는 것보다 낫다고 하는 이유도 있었다. 그래도 여의도동은 우리나라 최고 입지 중 하나이고 브라이튼 여의도가 생기고 나서부터 이제 재건축 움직임이 점점 더 활발해지고 있다.

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오늘은 여의도동 은하아파트 30억 초과 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

​여의도는 1970년대에 지어진 아파트들이 대부분이며 여의도자이를 제외하면 대부분 매우 구축이다. 재건축을 추진하는 아파트들은 많지만 아직 완료된 것은 매우 드물다. 재건축 사업성이 여의도에선 좀 애매하다는 평이 많던데, 여의도 아파트의 대부분이 180~250%라 여타 지역보다 용적률이 높아 사업성이 안 나와 종상향을 통한 재건축 사업성을 올리는 것이 전제조건이 되었다.

여의도 1호 재건축이라고 불리며 추진하고 있는 여의도 "한양"아파트는 시공사 선정 이후 신탁사를 이용해 재건축을 시도하고 있다. 신탁방식은 2010년 이후 재건축초과이익환수제 등에 따라 재건축을 위주로 신탁방식을 적용하고 있다. 신탁사를 이용하면 전문성이 있어 조합으로 운영하는 것보다 속도는 빠르지만 수수료가 붙는다. 수수료는 해당 구역마다 다르지만 수십억에서 수백억 이상의 수수료가 생겨 사람들간 다툼의 원인이 되었다.

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신탁사의 역할을 보면, 정비사업을 추진하는데 있어 관련 자금대여와 지식을 공급해준다. 대체로 도시정비법 등 정비사업 관련지식이 높지 않은 조합이 신탁사를 통해 노하우를 얻을 수 있고 자금대여가 가능하다. 하지만 신탁사의 경우 대여자금에 대한 빠른 회수를 위해 시공사 선정을 빠르게 진행하려 한다. 신탁사의 자금지원이 신탁사 선정시점부터 시공사 선정 완료까지 매우 짧은 기간 동안만 가능하기에 실질적으로 "시공사 선정까지만 빠르게 된다는 것을 의미한다."

요즘 신통기획을 통해 진행되는 아파트들이 많이 신탁사를 이용하려고 하고 있으며 은하아파트는 하나자산신탁으로 선정되었다. 현재 은하아파트는 아직 사업시행자 선정 후 추진위원회에서 조합설립을 목표로 하고 있다. 은하아파트는 사방팔방 교통도 편리하고 병원도 근처에 있는 병세권, 9호선 샛강역 + 신림선 역세권, 한강공원도 가까운 매우 뛰어난 인프라를 가지고 있다. 하지만 오래되어 중앙난방이고 주차 문제, 소음 문제가 발생한다고 하고 아쉽게도 한강뷰 바로 앞 아파트가 아니다.

여의도 은하아파트의 대지면적은 5,616평으로 소규모 아파트이다. 용도지역은 3종일반주거지역이지만 용도지역 상향으로 최대 600%까지 올라갈 수 있다. 기존 용적률은 256%로 높은 편이라 사업성이 기존에는 안 났지만 용도지역 상향을 통해 사업성을 꾀한다.

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기존 연면적은 14,376평이고 용적률 600%까지 적용되기는 어려울 것 같으니 500%까지 적용하여 계산해보았다. 500%까지 적용된 연면적은 28,080평이고 이에 따른 기부채납으로 10%(2,808평), 상가 500평, 임대주택 10%(2,808평)을 고려하면 일반분양 면적은 7,588평이 나온다.

여의도 은하아파트의 25년 공시지가는 평당 4,500만원 수준이다. 현재 30억 클럽에 가입한 은하아파트는 39평 단일평수로 평당가는 7,690만원 수준이다. 감정평가액은 공시지가의 1.2배하여 계산하면, 총 종전자산평가액은 평당 5,400만원 × 14,376평이므로 7,763억이다.

조합원 분양가는 평당 6,400만원 수준으로 계산했는데, 08년도에 지어진 여의도자이 47평 아파트의 평당가가 6,200~6,800만원 수준이기에 6,400만원으로 가정했다. 조합원 분양 수익은 9,200억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정했고 임대주택 수익은 421억이다. 상가는 평당 5,500만원으로 가정하면 상가수익은 275억이다.

일반분양가는 평당 7,200만원(현재 시세랑 비슷하게) 수준으로 계산해보면 일반분양 수익은 5,463억이다. 총 수익은 15,359억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.15가 나온다. 사업성으로는 나쁘지 않은데, 이것은 용적률이 500%까지 적용될 때의 일이다. 사업비나 공사비는 조금 높게 잡았지만 분양가만 잘 뽑힌다면 분담금은 줄어든다. 문제는 분양가 상한제가 적용(투기과열지구 선정)이 된다면, 조합원들의 분담금은 더욱 증가할 것이고 재건축 초과이익환수제에 따른 세금도 무시할 수 없기에 조합원들의 이익이 감소할 수 있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 21억이라면 권리가액은 24억 2,190만원이고 조합원 분양가(34평)가 21억 7,600만원이라면 환급받는 금액은 2억 4,590만원이 나온다.