이름부터 매우 고상스러운 아파트가 있다. 그 이름하여 서초구 반포동에 위치한 신반포 궁전아파트이다. 무려 3호선, 7호선의 더블역세권이며 건너편에는 반포의 래미안 퍼스티지와 더불어 더 팰리스73이 있는데 지금은 재건축이 논의 중인 아파트고 소규모 단지이지만 사업성이 뛰어나 재건축 된다면 집주인들은 해당 아파트를 가지고 있는 덕에 엄청난 부를 획득할 수 있다. 그야 말로 궁전 그 자체인 아파트로 탄생할 수 있을 지는 모르지만 현재 재건축 조합설립 창립 총회를 올해 안에 하려고 한다.

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오늘은 신반포 궁전아파트 재건축 조합설립 총회 임박 ? 사업성 분담금 분석입니다.

서초구 반포동은 우리나라 최고 비싼 동네로 반포가 이렇게 비싼 이유는 한강 조망의 선호도가 증가하며 신세계 강남점, 강남8학군 등 학군과 대규모 상권, 부자들이 모여있는 동네이기 때문이다. 압구정동이 대한민국 NO.1이지만 아직 재건축이 되지 않아 낡고 오래되었다. 그래서 반포에 위치한 신축인 아파트에 사람들이 몰렸다. 주거가 자신의 신분을 나타내는 대한민국에서 더 높은 계급을 가고 싶어 막차를 타고 싶어 영끌을 해서 강남과 서초로 넘어오는 사람들이 많았다. 그러다 이번엔 고강도 대출규제를 맞아 오직 현금부자만 고가의 신축아파트에 들어올 수 있게 되면서 "진정한 의미의 부자들의 만리장성"이 쌓여지는 것이다.

반포동 신반포궁전아파트는 9호선 신반포역, 3호선 고속터미널역, 7호선 고속터미널역의 역세권이며 다리를 건너야 하지만 잠원초가 200미터 이내에 있으며 반포종합운동장, 도서관, 가톨릭대학병원 등 없는 것이 없는 곳이다. 인프라가 최상인 곳이며 대한민국 학업성취도 최상인 세화고, 세화여고도 있다. 아쉽게도 대단지가 아니지만 최근 서울시가 3년 한시로 1만 ㎡ 미만 소규모 재건축에 대해서 용적률 완화 혜택을 받을 수도 있는 곳이다. 하지만 너무 단지가 작아 한신서래, 현대동궁 아파트와 통합 재건축 논의가 되는 곳이다.

신반포궁전은 과거 일몰제로 인해 정비구역 해제까지 갈 뻔한 곳이었다. 상가 소유주들의 1/2 동의를 받기 어려웠기 때문인데, 그래도 다행히 다시 진행되어 현재는 시공사 선정을 앞두고 있다. 반포에 유일하게 남은 용적률 150%대의 아파트라는 평가를 받고 38평 아파트 대지지분이 23평이나 되어 사업성이 매우 높은 단지다. 아쉬운 것은 너무나 작은 단지라 근처 래미안퍼스티지, 반포힐스테이트, 래미안 트리니원 등을 보면 비교가 된다. 그래서 재건축이 이루어지지 않는다면 반포 뒷길의 아쉬운 소규모 아파트로 오래 남기에 근처 아파트들이 모여 통합재건축을 노리고 있다.

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신반포궁전아파트는 84년에 지어진 아파트로 108세대의 1,264평의 작은 아파트이다. 3종일반주거지역이라 용적률 최대 300%까지 상향이 가능하며 현재 용적률이 150%라 기존 연면적이 1,896평이고 최대 연면적은 3,792평이 된다. 현재 48평이 29억 4천만원이라 평당 6,125만원 수준이고 공시지가는 6,469만원이라 특이하게 평당가가 오히려 더 낮다.

이미 기존 용적률이 낮기에 사업성이 충분한데, 만약 서울시 특례로 용적률이 증가한다면, 통합재건축이 꿈은 아닐 것이다. 만약, 임대주택 10%로 가정하면 임대주택 면적은 379평이고 상가 면적 300평을 가정하면 일반분양 면적은 1,217평이다.

공사비는 서초구라는 희소성과 입지를 고려하여 평당 1,000만원으로 가정했다. 공사비 1천만원은 하이엔드급의 수준이지만 서초구의 분양가를 고려하면 충분히 감당할 수 있을 것이라 가정했다. 그리고 부대복리시설 및 도로, 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배 해서 계산했다. 총 공사비는 569억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 현금청산비, 금융비용, 예비비 등이 포함되며 401억으로 가정했다. 총 비용은 970억이다.

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공시지가가 무려 6,469만원 수준인데, 앞서 말했듯이 실거래가보다 공시지가가 더 높은 수준으로 실거래가에 거품이 없다는 뜻이다. 따라서, 감정평가액은 평당 6,500만원 수준으로 계산했다. 총 종전자산평가액은 1,232억이다.

바로 옆 반포힐스테이트가 12년대에 지어진 아파트임에도 불구하고 35평이 42억을 찍었는데, 이는 평당 1억 2천만원 수준이다. 그리고 반포동의 가장 비싼 아파트가 래미안 원베일리인데, 71평이 165억이라 평당 2억 3천만원 수준인 저세상 가격이다.

디에이치 클래스트가 분양가 상한제가 적용되었음에도 불구하고 평당가가 8천만원인 것을 고려하여 조합원 분양가를 7천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 1,327이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 56억이고 상가는 평당 6천만원으로 가정하면 상가수익은 180억이다.

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일반분양가는 평당 8천만원으로 가정하면 일반분양 수익은 973이다. 총 수익은 2,536억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.27이라는 준수한 사업성이 나온다. 물론 이렇게 사업성이 좋은 이유는 분양가를 매우 높게 잡았기 때문인데, 현재 공시지가가 평당 6,500만원 수준인 것을 가정하면 조합원 분양가는 그렇게 높지는 않다. 일반분양가도 분양가 상한제가 걸릴 것을 고려하여 평당 8천만원 수준인데, 이보다 더 오른다면 비례율은 더 증가할 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 24억이라면, 권리가액은 30억 4,800만원이고 조합원 분양가가 24억 5천만원이라면 분담금은 5억 9,800만원이다.