양천구 신월동은 신월시영아파트가 있는 동네로 양천구에서 가장 유명한 목동과 거리는 애매하게 있다. 목동이나 신정동의 목동신시가지는 토허제로 묶여 엄청난 시세로 폭등하고 있지만 같은 양천구 신월동의 반응은 미미했다.

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서울 도심보다는 오히려 인천과 가까운 입지라 신월동 남부인 2, 4, 6, 7동은 제대로 된 목동과 엮이지만 신월동 북부 동네인 1, 3, 5동은 강서구 화곡동과 같은 생활권이다. 부천시 고강동과 함께 김포국제공항에 의해 항로가 지나기에 소음문제 및 고도제한이 있을 수 있다. 오늘은 양천구 신월7동 1구역 민간재개발 초기 재개발 사업성 분담금 분석입니다.

신월7동은 신월IC로를 기준으로 남서쪽에 위치한 곳으로 경기도 부천시와 접해있다. 부천시 고강동 및 작동과 경계를 이루고있다. 2천세대 이상의 신월시영이 대표적인 아파트로 신월시영 재건축 호재가 수많은 투자자들과 실거주민이 몰리면서 근처에도 공공재개발 사업이 본격적으로 시작되었다. 우성상가를 기준으로 2개의 구역으로 나누어 대규모 공공재개발 사업이 1, 2구역에 나누어져 추진되고 2구역은 최종 통과했다.

신월동에는 아쉽게도 아파트가 부족하고 지하철이 2호선, 5호선 밖에 없는데 그마저 신월2동만 2호선 근처에 있고 5호선은 화곡동에 있다. 그래서 양천구 주요 거점과 9호선 당산역을 연결하는 "목동선", 신월동과 홍대입구를 연결하는 "대장홍대선" 건설, 신정네거리역 복선화 등이 추진되는 호재가 있다. 그래도 신월동은 도로교통이 편리한데 경인고속도로가 관내에 있고 신월IC에서 여의도를 직접 연결하는 신월여의지하도로를 통해 여의도로 10분 만에 갈 수 있다.​

신월7동의 2개의 재개발 구역 중 "1구역은 신속통합기획에 의한 민간재개발"이 진행되고 있다. 1구역은 양천구 신월동 913번지 일대이며 현재 정비계획 결정 및 정비구역 지정, 지구단위계획구역 결정 및 지형도면을 고시했다. 신월7동 1구역 면적은 13만 483.8㎡(42,540평)이고 최고 15층, 2,890(임대 581세대)및 부대복리시설로 세워진다. 고도제한 이슈가 있는 신월동이라 올라갈 수 있는 높이에 한계가 있다. 그래서 예정 비례율은 약 90%로 상대적으로 낮은 편인데, 재개발 구역이라 어쩔수 없다.

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아파트 평형별로 15평형 460세대, 20평형 1,000세대, 24평형 976세대, 34평 454세대가 공급된다. 신탁방식 정비방법이라 재건축, 재개발 조합이 아닌 부동산 신탁사가 토지등소유자로부터 사업을 위탁받아 시행된다. 지정개발자 방식은 조합설립이 따로 필요없어 사업이 신속하고 조합으로 인한 갈등이 없는게 장점이다. 특히, 신탁사는 부동산 개발 전문성이 높고 금융당국 규제를 받기에 완성도가 높지만 수수료가 있어 비용이 증가한다.

​사업면적이 무려 42,540평이나 되는 엄청난 면적을 자랑한다. 게다가 신월7동 2구역은 사업시행인가까지 완료했고 신월시영도 있어 개발이 완료되면 엄청난 공급이 기대된다. 해당 구역은 초기 재개발 구역이라 아직 위험할 수 있지만 근처 재개발, 재건축 구역이 성공적으로 마무리된다면 시너지 효과가 발생할 것이다.

해당 구역의 기존 연면적은 다세대 주택 및 다가구 주택 등으로 이루어져있기에 160% 정도로 가정해서 계산했다. 그렇다면 해당 구역의 기존 연면적은 68,064평이고 해당 구역이 2종일반구역이기에 최대 250%까지 올라간다고 가정하면 예상 최대 연면적은 106,350평이다. 임대주택 10%(10,635평)를 가정하고 부대복리시설을 5%(5,317평), 상가도 약 1천평으로 가정하면 일반분양 면적은 21,334평이다.

평균 공사비로 800만원으로 가정했고 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 하여 계산했다. 총 공사비는 106,350평 × 1.5배 × 800만원 = 12,762억이다. 기타사업비는 현금청산비, 금융비용, 예비비, 조합운영비, 각종 다른 비용 등을 고려하여 4천억원으로 가정하면 총 비용은 16,762억이다.

신월시영의 공시지가는 1,800~2,400만원 수준이다. 현재 거래된 21평의 시세가 5억 5천만인데, 평당가는 2,600만원~2,800만원이다. 감정평가액은 1,800만원의 1.2배를 하여 2,100만원으로 가정했다. 총 종전자산평가액은 14,293억이다.

해당 구역은 신축이 없어 가격비교가 어렵다. 그나마 준신축인 신정이펜하우스를 비교해봤는데, 평당가가 약 3천만원에 거래되고 있다. 분양가는 요즘 신축 힐스테이트 메디알레만큼 책정하였는데, 조합원 분양가는 평당 3,000만원으로 계산해보면, 조합원 분양수익은 20,419억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,595억이다. 상가는 평당 3,500만원으로 가정하면 상가수익은 350억이다.

일반분양가는 힐스테이트 메디알레처럼 평당 3,400만원으로 가정하면 일반분양 수익은 7,256억이다. 총 수익은 29,620억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액]으로 0.899가 나온다. 대충 신탁사에서 계산한 비례율과 비슷하게 나온다. 만약, 서울이 전부 투기과열지구로 묶여버린다면 분양가 상한제가 적용될 것이고 그 문제로 분양가가 낮아져 일반분양 수익이 감소하여 조합원들의 분담금은 더욱 증가한다. 만약, 나의 종전자산평가액이 7억 1,400만원이라면 권리가액은 6억 4,188만원이다. 조합원 분양가(25평)가 7억 5천만원이라면 분담금은 1억 912만원이다.

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용적률만 더욱 증가할 수 있다면, 충분히 일반분양 수가 늘어나 사업성이 증가할 것이므로 용적률 상향에 힘을 쏟아야 할 사업지이다.