여의도는 대한민국 금융의 중심지이며 2030세대의 어린 시절, 디지몬 어드벤쳐의 선택 받은 아이들이 자주 모였던 곳이다. 여의도 중심지역은 5호선 여의도역과 여의나루역 사이에 위치하고 여의나루 중심으로 남쪽으로 주거지역이고 북쪽은 상업지역 및 YBD란 이름으로 일자리 중심지구이다. 이 근처에 있는 아파트들은 한강뷰와 더불어 교통도 매우 편리하여 강남급의 아파트 시세를 기록하고 있다. 그 중 여의도의 삼부아파트는 심상치 않은 시세변동을 보이며 재건축 조합설립에 다가서고 있다.

오늘은 여의도 삼부아파트 재건축 조합설립 임박? 사업성 분담금 분석입니다.

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삼부아파트를 지은 과거 삼부토건이 일대를 개발하는 과정에서 필지를 분할했고 이후로도 그 상태로 유지되어 한 단지 내에 2필지가 생긴 것이다. 삼부아파트는 총 10개의 단지로 이루어져 있고 그 중 6, 7, 8, 9, 10, 11단지는 제3종일반주거지역이고 1, 2, 3, 5동은 제3종과 일반주거지역으로 혼재되어있다. 그래서 일반주거지역에 포함된 4개의 동 주민들은 상업지역의 권리를 행사하며 조합설립에 반대했다. 집주인들은 용도지역이 좋은 만큼 그 권리를 받아야겠다고 주장한 것이다.

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하지만 추진위원회 측에선 사업성과 형평성을 고려했을 때 제자리 재건축과 독립 정산 자체가 현실적으로 어렵다고 하였다. 또 허용 용적률 차이를 고려해보면, 그다지 수익성 차이도 많이 나지 않는다고 말했다. 관계자들은 겨우 1평 정도 이득을 본다고 말하는데, 여의도의 땅값을 고려하면 1평의 이득이 거의 1억이다. 그래서 일반주거지역에 있는 사람들은 자신의 권리를 포기하기 어려웠던 것이다.

그러나 재건축이 되지 않으면 어차피 꽝이다. 삼부아파트는 여의도라는 입지와 향후 한강 조망이 가능한 희소성, 서울의 공급부족, 신축이란 가치를 고려하면 함께 통합방식의 재건축을 진행하는 것이 이익을 극대화하는 방향이라 설득하며 조합설립 조건을 맞추고 총회를 기다리고 있다.

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재건축 조합설립 조건이 기존 75%에서 70%로 완화되어 조합설립 조건을 충족하기 더 쉬워졌다. 하지만 면적조건이 각 동의 1/2 이상과 상가 1/2 이상의 동의를 받아야한다. 그런데 최근 동별 동의율 50% 중 1명 때문에 총회가 미뤄진 적이 있다고 하는데, 1명만 설득한다면 조합총회를 열고 신축 아파트를 위한 준비가 50%는 완료된다.

최근 설명회에선 최고 60층 높이의 2,100세대의 아파트를 만든다고 했는데, 기존 866세대에서 약 2배 이상의 일반분양이 가능해지는 것이다. 이는 현행 용적률이 187% 밖에 안되고 대지지분이 넓어 사업성이 우수하기 때문인데, 조합원들은 오히려 환급받을 확률이 높다고 한다.

​여의도 삼부는 26평에서 59평까지 이루어지고 단지 남쪽은 일반상업지역이란 특이점을 가지고 있다. 여의도는 재건축을 통해 지어진 아파트가 거의 없고 재건축 이외에 개발을 통해 파크원, 더현대서울 등이 지어지고 이는 여의도의 상징이 되었다. 아직 시작되지 않은 재건축 단지들이 신축이 된다면 아파트 자체가 명품이 될 것이다.

여의도 삼부의 대지면적은 10,741평이고 용적률 187%를 적용한 기존 연면적은 20,085평이다. 여의도 삼부는 4단지는 일반상업지역에 포함되어 있는데, 해당 4단지 면적을 모르기에 용적률은 3종일반주거지역 최대 허용용적률인 300%를 적용했다. 300%를 적용한 연면적은 32,223평이고 이 중 임대주택은 15%인 4,833평(여의도의 상징성에 의해 높은 기부채납 가정), 상가는 500평 가정한다면 일반분양 면적은 6,805평이다.

프리미엄에 하이엔드를 가정하여 공사비는 평당 1,500만원 수준으로 높게 잡았다. 여의도 삼부의 기존 연면적에 1.6배 했는데, 지하층, 부대복리시설 등을 가정하고 일반상업지역도 섞여 있기 때문이다. 총 공사비는 7,733억이다. 기타사업비는 조합운영비, 금융/보상비, 현금청산, 은행이자, 세금, 예비비 등이 포함되고 기부채납을 높게 잡아 사업비를 좀 높게 잡아 3,000억으로 가정했다. 총 비용은 10,733억이다.

현재 여의도 삼부의 공시지가는 평당 4,556만원이다. 여의도 삼부의 30평대 최근 실거래가는 31억 8천만원으로 평당 1억을 훌쩍 뛰어넘는 시세이다. 재건축 호재와 역세권이라는 엄청난 시너지가 섞였기 때문인데, 근처 장미아파트51평이 36억인 것을 감안하면 엄청난 프리미엄이다. 삼부의 평당 감정평가액은 공시지가의 1.5배(6,834만)를 하여 계산했다. 총 종전자산평가액은 13,726억이다.

조합원 분양가는 평당 8천만원으로 가정했다. 향후 분양가 상승은 확실하고 여의도라는 희귀한 입지와 대한민국 금융의 상징이기에 분양가를 높게 잡았다. 조합원 분양수익은 기존 연면적 20,085평 × 8천만원으로 16,068억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 725억이다. 상가는 평당 7천만원으로 가정하면 상가 수익은 3,500억이다.

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일반분양가는 평당 9천만원으로 가정했다. 향후 9천만원으로 분양한다고 하더라도 살 사람은 살 것이고 지금 30평이 30억이 넘듯이 가정한 일반분양가보단 확실히 더 오를 것이다. 일반분양 수익은 일반분양 면적 6,805평 × 9천만원으로 6,125억이다. 총 수익은 26,418억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.14라는 높은 비례율이 나온다. 만약, 나의 감정평가액이 평당 6,800만원 수준으로 30평이라면 20억 4천만원이라면 권리가액은 23억 2,500만원이다. 조합원 분양가 평당 8천만원이라 하면 30평의 경우 24억이다. 분담금은 7,500만원이다.

여의도는 현재 70~80년대 지어진 아파트들 뿐이라 신축이 생긴다면, 지금 서울 아파트가 불장이듯이 성층권을 뚫고 올라갈 곳이다. 그만큼 사업성도 좋고 입지도 좋기에 여의도 아파트를 하나 들고있다면, 노후는 안심하고 살 수 있을 것이다.