새로운 정부에서 엄청난 폭탄을 투하했다. 심지어 대통령이 바뀌고 3주 밖에 안되었는데 이런 엄청난 폭탄을 투하하여 실거주하는 사람들, 수도권 외곽, 인천에 살면서 집을 구하는 사람에게 비상이다. 이번에는 세금 규제이나 규제 지역 설정보다 대출 규제가 먼저 나왔다. 은행에서 자율적으로 시행하던 대출규제를 공식화하여 수도권 내에서는 1주택자만 주택담보대출을 받아 살 수 있도록 하는 것에 집중했다.

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오늘은 6.28 부동산 대출규제 정책 향후 부동산 시장 전망은 ?에 대한 분석입니다.

25년 6월 27일 대통령실과는 무관(?)하다는 금융위 주도의 전방위적인 대출규제가 발표되었다. 이번 대책에는 먼저, 은행의 대출총량을 감소시키려 한다. 이미 은행은 벌써 실적을 다 달성한 상태로 달달하게 성과급을 받아갈 예정이었다. 은행은 앞으로 정부의 눈치를 보며 대출총량을 무려 50%까지 감축시켜 유동성을 틀어막지만, 정부 주도의 돈 뿌리기와는 무관하다. 이미 돈 뿌리기는 시작되고 미국 금리인하도 예정되어 있어 자산으로 유동성이 몰릴 것을 대비하여 은행을 빡시게 규제하고 있다.

이제 6월 28일부터는 주택담보대출은 무조건 1주택자에게만 가능하며, 일시적 2주택자가 보유 주택을 6개월 이내에 처분하지 않는다면 주택담보대출을 받을 수 없기에 주택을 매수할 수 없고 대출을 이미 받았다면 회수당한다. 예전 인터뷰에선 돈이 있다면 집을 여러 채 사도 상관없다고 말했으나 그 말과 다르게 이번 정책은 다주택자들을 완전히 말살시키는 정책이다.

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이는 수도권만 적용되므로 지방 1주택자에게는 상관없는 정책이므로 지방 대장 아파트로 눈을 돌리는 사람들도 생길 것이다. 풍선효과가 지방으로 퍼지는 계기가 될 수 있는데, 몰려도 지방 광역시 대장 아파트 정도일 것이다.

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수도권(인천과 경기도, 서울)에서 주택담보대출을 받을 경우 반드시 6개월 이내에 실거주를 해야해서 월세나 전세를 주지 못한다. 월세나 전세를 준 것이 걸린다면, 당연히 대출은 회수당할 것이고 대출을 앞으로 못 받을 수도 있다. 만약, 지방에 자기 집이 있다면 울며겨자먹기로 수도권에 있는 집은 빈집으로 놔둘 수 밖에 없고 이런 사람들이 늘어난다면, 서울, 수도권 내에 공급은 감소할 것이다. 수도권에 주담대를 받아 매수하여 월세를 주려고 하는 사람들도 없어지기에 월세, 전세 물건도 없어져 월세 폭등이 예상되고 전세도 엄청 귀해지기에 전세가도 상승할 것이다.

이렇게 6개월 이내에 실거주하게 함으로써 낮은 임대차가 맞춰진 곳에서 후순위 대출로 매수하는 것을 막는 디테일을 보여주었다. 하지만 이렇게 아파트에 대해 포괄적으로 규제하는 디테일을 보여주어도 매매순환율이 빠른 신축 대단지 아파트의 선호도를 더욱 키우게 만드는 부작용을 만들 수 있다.

이제 서울 수도권 내에선 주택담보대출은 최대 6억원까지로 막혔다. 내가 아무리 6억 이상을 빌려도 갚을 능력이 있지만 대출이 이제는 안 나온다. 말 그대로 "대출계엄"이란 말이 적당하다. 그래도 과거 15억 이상 고가주택에는 아예 대출이 안 나오는 것보다는 낫지만 언제 더 강력하게 바뀔지 모른다. 하지만 과거에는 무주택자는 비규제지역이든 규제지역이든 상관없이 LTV의 70%가 나왔지만 이제는 그런 것 상관없이 전부 6억 이하까지로 막혔다. 또한, DSR도 40년 만기가 가능한 것에서 30년까지 줄여 DSR 우회를 피하는 세세하게 정책을 짰다.

이렇게 막힌 대출규제가 얼마나 오래갈 지는 모르겠지만 내년 지방선거를 위해선 지금과 같은 대출규제는 오래 가지 못할 확률이 높다. 아무리 대출을 틀어막아도 이미 고가였던 잠실엘스는 과거 19억이었지만 지금은 33억이다.

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과거 일본의 버블경제 때에도 금리를 올려 버블을 잡으려 했지만, 금리 올리는 것만으로는 잡히지 않았다. 이때, 일본에서 시행한 강력한 방법이 대출금지였다. 그리고 대출을 통해 주택매수가 어려워지자, 당연히 사는 사람들은 없어지고 높은 금리에 이자를 감당할 수 없는 사람들은 주택을 매도하려 했지만 매수하는 사람이 없자 그 거품이 점점 터지기 시작했다. 하지만 너무 부작용이 심해 일본은 그 뒤로 잃어버린 30년이 시작되었다.

정부는 전세를 싫어한다. 전세 때문에 전세사기로 골치 아픈 일이 많이 발생했고 전세로는 세수확보가 어렵기 때문이다. 그래서 월세를 많이 만들어 세수를 최대한 확보하려하고 있는데, 앞으로 월세는 폭등할 것이고 무주택자들은 내 월급의 대다수를 주거비에 사용할 수 밖에 없는 월세 지옥에 빠지게 될 것이다.

수도권 및 규제지역 내에서 아파트 및 비아파트를 전세로 잔금을 맞추어 소유권을 이전하여 매수하려 하는 갭투자가 금지된다. 이 말의 뜻은 A가 10억짜리 아파트를 매수하려고 할 때 내 돈 6억에 전세 4억의 세입자를 구해 잔금을 치르려고 할 때 세입자가 4억이란 돈을 전세자금대출을 이용하려 할 때는 전세자금대출이 안 나온다는 뜻이다. 6월 27일 이전에 소유권 이전에 대한 전세계약서를 썼다면 대부분 예외가 되므로 걱정하지 않아도 된다. 그런데 분양권을 가진 수분양자라면 분양권을 전세입자를 통해 잔금을 치르는 방법이 막혀 아예 계약 자체를 포기해하는 초유의 사태가 발생할 수 있다.

이러한 대출규제는 기존부터 은행에서 자율적으로 시행하고 있었으나 2금융권 등에서는 잘 이행되지 않아 틈이 있었지만, 이제는 완전히 막혔다. 그러나 이미 내 명의의 아파트를 가지고 있는 사람이 세입자가 나가 새로운 전세입자를 구하려고 할 때 전세자금대출을 이용해 들어오는 것은 상관없다. 이제는 주담대가 나오지 않아 대출이 꼭 필요하다면 "사업자 대출"을 이용할 수 밖에 없다.

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다만, 중도금 대출의 경우 규제대상 예외지만 잔금대출로 전환할 경우 한도가 6억으로 규제된다. 대출한도가 부족하여 실입주가 부족한 신축 아파트들의 소유자인 경우 비상이 걸릴 수 있다. 이주비 대출에 대한 내용은 안 나왔지만, 이주비 대출은 다주택자는 아예 나오지 않는다. 그래도 조합원 분양가가 10억 이상인 것은 드물어 6억까지만 나와도 충분히 조합원 분양가 잔금을 치를 수 있을 것이다.

이제 생활안정자금으로 1억으로 제한하였다. 어차피 생활안정자금을 통해 주택 매수는 불가능하지만 이마저도 막았고 생활안정자금 대출이나 전세퇴거대출도 다주택자에게는 나오지 않는다.

정책대출의 대출 한도를 줄여 아예 주거사다리를 태워버렸다. 이미 LH는 적자에 허덕이고 있어 LH에 대한 적자를 해결도 하고 이때까지, 정부정책상품으로 상급지로 갈아타는 것을 아예 막아버렸다. 그리고 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 낮춤으로써 월세 세상을 가속화했다. 이는 아파트, 비아파트 모두 포함하는 포괄적 규제로 앞으로 기존에 전세 낀 물건들의 희소성이 더욱 증가하고 전세가를 올리는 트리거가 될 수 있다.

추후에는 강남3구 + 용산 뿐만 아니라 강동구, 성동구, 마포구까지 규제지역으로 설정될 확률이 매우매우 높다. 과거 19년도에는 고가 주택에 대한 LTV 40% 이하의 대출규제가 적용되었고 투기과열지구로 서울 전역 + 수도권 주요 지역이었다. 그런데 이 대책이 발표되고 나서 비투기과열지구로 풍선효과가 나타나며 안양 평촌, 구성남, 수원, 화성, 평택 등 이때까지 오르지도 않았던 수도권 전역까지 아파트 가격이 상승하여 전부 규제지역으로 설정하였다.

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25년도와 비교하면 대출규제를 최대 6억으로 하고 대출규제의 범위를 수도권 전체로 확대, 실거주 6개월 의무까지 적용함으로써 풍선효과를 최대한 억제하려고 하는 모습을 보인다. 하지만 대출이 6억(최대 12억원)까지 나와 잔금을 치를 수 있는 주택들이나 재개발 빌라(비주택), 비수도권이 자극받을 수 있다.

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하지만 취득세 중과가 풀리지 않고 이렇게 뒤통수 치는 정책을 하루만에 시행하는 것을 보면 다주택자들이 지방에 매수하려는 용기를 내지 않을 것이다. 한두번 당한 것이 아니기에 지방을 함부로 샀다간 또 철퇴를 맞을 수 있다고 판단할 수 있기 때문이다.

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재개발 빌라의 경우도 오를 확률이 매우 높다. 재건축 아파트의 경우 임대사업자 등록도 안되고 최대 대출 6억원으로 제한되고 몸테크로 오랫 동안 고생할 확률이 높기에 재건축 아파트는 풍선효과를 받기는 조금 어려울 것이다. 그래서 재개발이 진행될 빌라를 매수하려는 사람들이 증가할 것으로 보이는데, 이미 빌라는 저점을 지나고 이주비 대출을 빼고는 이미 대출 받기 어려워 대출규제에서 상대적으로 영향력을 덜 받기 때문이다. 하지만 재개발 빌라들도 투기과열지구로 선정된다면, 분양가 상한제가 적용되어 큰 타격을 받게 된다.