• 2025년 입주 예정인 서울의 분양단지들이 강력한 대출 규제의 영향을 받고 있음

• 정부가 소유권 이전 조건부 전세대출을 기존 분양단지까지 포함하여 금지하면서, 계약자들의 자금 조달 계획에 차질이 생기고 있음

• 전세대출이 제한되면, 세입자가 전세자금대출을 받거나 현금으로 전액을 납부하지 않으면 잔금 마련이 어려워짐

• 특히 강남 3구(서초·강남·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 지역은 전세대출 활용이 높아, 수분양자들이 큰 혼란을 겪고 있음

• 입주 예정 단지로는 잠원동 메이플자이, 방배동 래미안원페를라, 청담동 청담르엘, 신천동 잠실래미안아이파크 등이 포함됨.

• 하반기 서울 아파트 입주 예정 가구는 총 1만4043가구로 예상됨

• 전세퇴거자금대출의 6억 제한 여부도 불확실하여, 집주인과 세입자 모두 혼란이 지속되고 있음.

• 6·27 책 시행으로, 소유권 이전 조건부 전세대출이 기존 분양단지까지 포함되어 금지

• 이 대출은 세입자가 전세자금대출을 받는 날 주택 소유권이 이전되는 조건으로, 규제 대상에 포함됨

• 금융위원회는 "잔금 납부 시에도 전세대출 금지"라고 밝혔으며, 규제는 분양 시기와 상관없이 적용됨

• 규제 시행일인 6월 28일 이전에 분양받은 아파트도 대상임

• 이로 인해, 잔금 마련이 어려운 분양계약자들은 큰 타격을 받고 있으며, 현금이 아닌 전세대출에 의존하는 계약자들은 특히 어려움에 처함.

• 전세대출 제한으로 인해, 잔금을 마련하지 못하는 집주인들은 입주를 미루거나, 실입주를 위해 대출을 받아야 하는 상황.

• 최악의 경우, 계약이 취소되고 위약금을 물게 되는 위험이 존재

• 입주 예정 단지로는 서초구 잠원동, 방배동, 강남구 청담동, 송파구 신천동 등이며, 이들 단지는 규제의 직격탄을 맞고 있음

• 부동산 프롭테크 업체 직방은 하반기 서울 아파트 입주 가구가 1만4043가구에 달할 것으로 전망

• 은행의 전세퇴거자금대출 6억 제한 여부 미확정으로, 집주인과 세입자 모두 혼란이 지속됨

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• 강력한 대출 규제는 부동산 시장 과열과 가계부채 증가를 막기 위한 정부의 정책.

• 규제는 투기 수요를 차단하고, 실수요자 중심의 시장 안정화를 목표로 함.

• 특히, 전세대출과 잔금 대출 규제는 부동산 투기와 과도한 대출로 인한 금융 위험을 방지하려는 의도.

• 규제 시행으로 인해, 일부 집주인들은 입주를 미루거나, 계약 취소를 고려하는 등 시장에 혼란이 가중됨.

• 규제 강화로 인해, 세입자와 집주인 모두 자금 조달에 어려움을 겪고 있음.

• 적정 가격에 세입자를 구하지 못하면, 집주인들은 실입주를 포기하거나, 계약이 취소될 가능성 높음.

• 일부 단지는 입주 일정이 연기되거나, 계약 취소로 인한 시장 불안이 예상됨.

• 부동산 시장은 규제 강화로 인해 거래량이 급감하고, 가격 안정 또는 하락 압력을 받을 수 있음.

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1. 입주 일정에 미치는 영향

• 입주 지연 및 계약 취소 위험 증가: 전세대출이 제한되면서 분양 아파트 계약자들은 세입자의 전세보증금을 활용해 잔금을 마련하는 방식이 불가능해짐. 이에 따라 대출 없이 현금으로 잔금을 낼 수 있는 세입자를 구해야 하거나, 직접 실입주해야 하는 상황이 늘어나고 있습니다. 자금 조달에 실패할 경우, 입주가 지연되거나 최악의 경우 계약이 취소되고 위약금이 발생할 수 있음

• 입주자 모집 및 청약시장 위축: 현금 동원력이 부족한 실수요자나 투자자는 청약 참여를 꺼리게 되어, 분양시장 전반의 청약 경쟁률이 낮아지고 입주자 모집에 어려움이 커질 전망

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2. 시장 가격(전세·매매)에 미치는 영향

• 전세 매물 감소 및 전셋값 상승 압력: 전세대출 제한으로 '갭투자'가 어려워지면서 전세를 놓으려는 집주인과 임대사업자의 매입이 줄어 전세 매물이 감소할 것으로 예상. 수요는 유지되지만 공급이 줄어들어 전셋값 상승 압력이 커질 수 있음

실제로 2025년 들어 서울 전셋값은 이미 상승세를 보이고 있으며, 매물 부족 현상이 심화될 수 있음

• 월세 전환 가속화: 전세대출이 어려워지면서 집주인과 세입자 모두 월세로의 전환을 검토하는 사례가 늘고 있음. 이에 따라 전월세 시장 내 월세 비중이 확대되고, 월세 가격도 동반 상승할 수 있음.

• 매매가격 안정 또는 하락 압력: 대출 한도 제한으로 매수 수요가 줄어들면서, 특히 고가 아파트를 중심으로 매매가격 상승세가 진정되고 있음. 시장에서는 단기적으로 거래량 감소와 함께 가격 안정 또는 하락 조정 국면이 나타날 것으로 보고 있음음

• 중저가 주택·외곽지역 수요 증가: 대출 규제의 직접적 영향을 받지 않는 6억 원 이하 주택이나 서울 외곽·수도권 지역으로 매수세가 이동할 가능성이 높아짐. 실제로 규제에서 벗어난 지역의 거래 증가와 가격 상승이 일부 관찰되고 있음

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3. 시장 심리 및 전망

• 단기적 시장 위축: 규제 시행 직후 시장은 '숨 고르기' 국면에 들어가며, 거래량이 급감하고 수요가 위축되는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있음. 다만, 이러한 효과가 6개월 내외의 단기적 현상에 그칠 수 있다는 분석도 있음음

• 장기적 불확실성: 향후 금리, 추가 정책, 공급 상황 등 다양한 변수에 따라 시장의 방향성이 달라질 수 있어, 정부도 상황을 예의주시하며 추가 대책을 검토 중

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대출규제(특히 주택담보대출 한도 6억 원 제한 등)가 시행되면, 자금 조달이 어려워진 고가 아파트 시장의 매수세가 상대적으로 규제가 덜하거나 대출 한도 내에서 매입이 가능한 중저가 주택, 외곽 지역, 경기·인천 등으로 이동하는 풍선효과가 발생

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주요 풍선효과 양상

• 서울 외곽·중저가 아파트로 수요 이동

• 강남, 마포 등 고가 아파트가 밀집한 지역은 대출 한도에 막혀 거래가 급감하고, ​반대로 노원·도봉·강북·금천·관악·구로·중랑 등 서울 외곽의 6억~10억 원대 아파트에 매수세가 몰릴 가능성이 커짐

• 경기 분당, 과천 등도 대출 규제의 영향이 덜해 실수요자와 투자 수요가 유입

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• 경기·인천 등 수도권 핵심지로 확산

• 서울에서 대출만으로 집을 사기 어려워진 실수요자들이 경기·인천 등 상대적으로 저렴하거나 규제가 덜한 지역으로 눈을 돌리면서, 이들 지역의 집값 상승 압력이 커지고 있음

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• 과거 사례와 유사 패턴

• 2017년, 2020년 등 이전 부동산 규제기에도 서울 규제 강화 후 김포, 파주, 세종, 부산 해운대 등 수도권 외곽·지방 광역시로 투자 수요가 이동해 해당 지역 집값이 급등한 바 있음

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• 지방 풍선효과는 제한적

• 이번 규제에서는 지방 부동산 시장이 미분양이 많고 불확실성이 커, 과거만큼 강한 지방 풍선효과는 나타나지 않을 것이라는 전망도 있음

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