금감원의 가계대출 점검 계획
금융감독원(금감원)은 전 은행 부행장을 소집하여 가계대출에 대한 현장 점검 계획을 발표
주택담보대출(주담대)만기 40년 상품의 취급이 당분간 중단될 것으로 예상
금감원은 은행들에게 비가격조치를 통해 가계대출을 자율적으로 관리할 것을 요청
이는 대출 수요를 억누르기보다는 대출 심사나 대출 방식을 통해 대출 총량을 관리하라는 의미
주담대 만기 축소 방침
최근 일부 시중은행은 주담대 만기를 40년으로 확대하였으나, 금감원의 방침에 따라 만기가 다시 30년으로 축소될 예정
대출 만기가 줄어들면 원리금 상환 부담이 커지게 되어 대출 규모가 조정될 것
이는 집값 상승에 따른 가계대출 급증을 억제하기 위한 조치로 해석
가계대출 자율 관리 요청
금감원은 20개 은행의 가계대출 담당 부행장들을 소집하여 비공식 회의를 진행
회의에서 박충현 금감원 은행담당 부원장보는 은행들에게 자율 관리에 협조할 것을 강조
은행들은 대출 심사 및 대출 방식에서 자율적으로 관리할 필요가 있음
대출 심사 및 관리 방안
금감원은 은행들이 가산금리 인상을 통해 대출 수요를 억누르지 말고, 대출 심사나 대출 방식을 통해 대출 총량을 관리할 것을 요청
주담대 만기 축소는 이러한 관리 방안의 일환으로, 대출 여력을 줄이는 효과가 있음
금감원은 은행들이 연초 제출한 자율 관리 현황을 점검할 계획
서울 집값 상승과 대출 증가
금감원이 은행 부행장을 수시로 소집하는 이유는 서울 집값 상승을 제지하기 위한 대출 관리의 필요성 때문
부동산 공급 대책은 중장기적인 정책으로, 대출 통제를 통해 부동산 상승 분위기를 꺾으려는 의도가 있음
5월 전 금융권 가계대출은 전월 대비 6조원 증가하여, 이는 지난해 10월 이후 최대 증가폭
가계대출 급증 현황
5대 은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협은행)의 6월(1~13일) 가계대출 잔액은 전월 대비 2조7609억원 급증
은행권은 7월 이후 가계대출 급증세가 한풀 꺾일 것으로 기대하고 있음
이는 기준금리 인하에 따른 대출 수요 증가와 관련이 있음
은행의 대출 수요 예측
은행 부행장들은 대출 심사부터 승인까지의 과정이 1~2개월 소요되므로, 7월부터는 대출 급증 추세가 주춤할 것으로 예상하고 있음
이는 대출 수요가 몰리면서 발생한 현상으로, 향후 대출 관리에 대한 조치가 필요할 것
금감원의 현장 점검 계획
금감원은 은행들이 자율 관리 조치를 잘 이행하고 있는지에 대한 서면 및 현장 점검을 실시할 계획
갭투자 등 규제를 우회하여 대출이 승인된 사례가 있는지 점검할 예정
주요 시중은행은 전세대출이 갭투자에 활용되는 것을 방지하기 위해 서울 지역의 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 중단
부동산 공급 대책의 한계
부동산 공급 대책은 중장기적인 정책으로, 당장 대출 관리가 필요하다는 판단이 있음
세제 규제 카드도 즉각적으로 사용할 수 없으므로, 대출 통제를 통해 부동산 상승 분위기를 꺾으려는 것
이러한 조치는 가계대출 증가를 억제하고, 안정적인 금융 환경을 조성하기 위한 노력으로 볼 수 있음
금감원 점검이 갭투자와 전세대출에 미치는 변화
1. 갭투자에 대한 영향
대출 심사 강화: 금감원은 갭투자 등 규제를 우회해 대출이 승인된 사례가 있는지 현장 및 서면 점검을 강화
은행들은 연초에 제출한 자율 관리 현황을 바탕으로, 갭투자 목적의 대출이 실제로 차단되고 있는지 집중적으로 점검받고 있음
주택담보대출(주담대) 만기 축소: 일부 은행이 40년 만기 주담대를 제공해 대출 한도를 늘렸으나, 금감원은 만기를 30년으로 다시 축소하도록 지시
이는 갭투자자들이 대출을 통해 레버리지를 극대화하는 것을 어렵게 만듦
DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화: 금감원은 DSR 규제 우회 여부를 중점적으로 점검하고 있음. DSR 규제는 연소득 대비 대출 원리금 상환액이 40%를 넘지 못하도록 제한하여, 갭투자에 필요한 추가 대출 확보를 어렵게 만듦
LTV(담보인정비율) 제한: 규제지역에서는 LTV가 40%로 제한되어, 갭투자 시 실투자금 부담이 커지고 있음
2. 전세대출에 대한 변화
조건부 전세대출 중단: 주요 시중은행은 전세대출이 갭투자에 활용되는 것을 막기 위해 서울 지역의 '소유권 이전 조건부 전세대출' 상품을 중단하거나 조건을 대폭 강화
전세대출 보증한도 축소: 수도권을 중심으로 전세대출 보증 비율이 90% 이하로 제한되고, 은행의 전세대출 자체도 축소되는 추세
앞으로는 보증비율이 70~80%까지 추가로 낮아질 가능성도 있음
임대차계약 검증 강화: 임대차 계약서의 진위 확인 및 필요시 외부 전문기관을 통한 현장조사 등, 전세대출 실행 과정에서의 검증 절차가 대폭 강화
DSR 적용 확대: 2025년 하반기부터는 전세대출에도 가산금리가 부과되는 등, 모든 대출에 대한 DSR 적용이 더욱 엄격해질 예정
3. 시장 및 투자자에 미치는 종합적 변화
갭투자 위축: 전세가율 하락, 고금리, 대출 규제 강화로 인해 갭투자 수익성이 크게 저하되고, 실투자금 부담이 증가하여 갭투자 자체가 과거보다 훨씬 어려워짐
전세대출 활용 제한: 전세대출의 조건 강화 및 한도 축소로 인해, 갭투자뿐 아니라 실수요자들의 대출 접근성도 일부 제한될 전망
은행권 내부통제 강화: 은행들은 대출사고 예방과 내부통제, 대출 심사 적정성 강화 등 관리 체계를 대폭 강화하고 있음