• 금융감독원(금감원)은 전 은행 부행장을 소집하여 가계대출에 대한 현장 점검 계획을 발표

• 주택담보대출(주담대)만기 40년 상품의 취급이 당분간 중단될 것으로 예상

• 금감원은 은행들에게 비가격조치를 통해 가계대출을 자율적으로 관리할 것을 요청

• 이는 대출 수요를 억누르기보다는 대출 심사나 대출 방식을 통해 대출 총량을 관리하라는 의미

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주담대 만기 축소 방침​

• 최근 일부 시중은행은 주담대 만기를 40년으로 확대하였으나, 금감원의 방침에 따라 만기가 다시 30년으로 축소될 예정

• 대출 만기가 줄어들면 원리금 상환 부담이 커지게 되어 대출 규모가 조정될 것

• 이는 집값 상승에 따른 가계대출 급증을 억제하기 위한 조치로 해석

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가계대출 자율 관리 요청​

• 금감원은 20개 은행의 가계대출 담당 부행장들을 소집하여 비공식 회의를 진행

• 회의에서 박충현 금감원 은행담당 부원장보는 은행들에게 자율 관리에 협조할 것을 강조

• 은행들은 대출 심사 및 대출 방식에서 자율적으로 관리할 필요가 있음

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• 금감원은 은행들이 가산금리 인상을 통해 대출 수요를 억누르지 말고, 대출 심사나 대출 방식을 통해 대출 총량을 관리할 것을 요청

• 주담대 만기 축소는 이러한 관리 방안의 일환으로, 대출 여력을 줄이는 효과가 있음

• 금감원은 은행들이 연초 제출한 자율 관리 현황을 점검할 계획

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서울 집값 상승과 대출 증가​

• 금감원이 은행 부행장을 수시로 소집하는 이유는 서울 집값 상승을 제지하기 위한 대출 관리의 필요성 때문

• 부동산 공급 대책은 중장기적인 정책으로, 대출 통제를 통해 부동산 상승 분위기를 꺾으려는 의도가 있음

• 5월 전 금융권 가계대출은 전월 대비 6조원 증가하여, 이는 지난해 10월 이후 최대 증가폭

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가계대출 급증 현황​

• 5대 은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협은행)의 6월(1~13일) 가계대출 잔액은 전월 대비 2조7609억원 급증

• 은행권은 7월 이후 가계대출 급증세가 한풀 꺾일 것으로 기대하고 있음

• 이는 기준금리 인하에 따른 대출 수요 증가와 관련이 있음

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은행의 대출 수요 예측​

• 은행 부행장들은 대출 심사부터 승인까지의 과정이 1~2개월 소요되므로, 7월부터는 대출 급증 추세가 주춤할 것으로 예상하고 있음

• 이는 대출 수요가 몰리면서 발생한 현상으로, 향후 대출 관리에 대한 조치가 필요할 것

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• 금감원은 은행들이 자율 관리 조치를 잘 이행하고 있는지에 대한 서면 및 현장 점검을 실시할 계획

• 갭투자 등 규제를 우회하여 대출이 승인된 사례가 있는지 점검할 예정

• 주요 시중은행은 전세대출이 갭투자에 활용되는 것을 방지하기 위해 서울 지역의 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 중단

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부동산 공급 대책의 한계​

• 부동산 공급 대책은 중장기적인 정책으로, 당장 대출 관리가 필요하다는 판단이 있음

• 세제 규제 카드도 즉각적으로 사용할 수 없으므로, 대출 통제를 통해 부동산 상승 분위기를 꺾으려는 것

• 이러한 조치는 가계대출 증가를 억제하고, 안정적인 금융 환경을 조성하기 위한 노력으로 볼 수 있음

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1. 갭투자에 대한 영향​

• 대출 심사 강화: 금감원은 갭투자 등 규제를 우회해 대출이 승인된 사례가 있는지 현장 및 서면 점검을 강화

• 은행들은 연초에 제출한 자율 관리 현황을 바탕으로, 갭투자 목적의 대출이 실제로 차단되고 있는지 집중적으로 점검받고 있음

• 주택담보대출(주담대) 만기 축소: 일부 은행이 40년 만기 주담대를 제공해 대출 한도를 늘렸으나, 금감원은 만기를 30년으로 다시 축소하도록 지시

• 이는 갭투자자들이 대출을 통해 레버리지를 극대화하는 것을 어렵게 만듦

• DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화: 금감원은 DSR 규제 우회 여부를 중점적으로 점검하고 있음. DSR 규제는 연소득 대비 대출 원리금 상환액이 40%를 넘지 못하도록 제한하여, 갭투자에 필요한 추가 대출 확보를 어렵게 만듦

• LTV(담보인정비율) 제한: 규제지역에서는 LTV가 40%로 제한되어, 갭투자 시 실투자금 부담이 커지고 있음

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2. 전세대출에 대한 변화​

• 조건부 전세대출 중단: 주요 시중은행은 전세대출이 갭투자에 활용되는 것을 막기 위해 서울 지역의 '소유권 이전 조건부 전세대출' 상품을 중단하거나 조건을 대폭 강화

• 전세대출 보증한도 축소: 수도권을 중심으로 전세대출 보증 비율이 90% 이하로 제한되고, 은행의 전세대출 자체도 축소되는 추세

• 앞으로는 보증비율이 70~80%까지 추가로 낮아질 가능성도 있음

• 임대차계약 검증 강화: 임대차 계약서의 진위 확인 및 필요시 외부 전문기관을 통한 현장조사 등, 전세대출 실행 과정에서의 검증 절차가 대폭 강화

• DSR 적용 확대: 2025년 하반기부터는 전세대출에도 가산금리가 부과되는 등, 모든 대출에 대한 DSR 적용이 더욱 엄격해질 예정

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3. 시장 및 투자자에 미치는 종합적 변화​

• 갭투자 위축: 전세가율 하락, 고금리, 대출 규제 강화로 인해 갭투자 수익성이 크게 저하되고, 실투자금 부담이 증가하여 갭투자 자체가 과거보다 훨씬 어려워짐

• 전세대출 활용 제한: 전세대출의 조건 강화 및 한도 축소로 인해, 갭투자뿐 아니라 실수요자들의 대출 접근성도 일부 제한될 전망

• 은행권 내부통제 강화: 은행들은 대출사고 예방과 내부통제, 대출 심사 적정성 강화 등 관리 체계를 대폭 강화하고 있음