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안녕하세요. 자본주의 밸런스 톨라니 입니다.
7월 1일 DSR 3단계를 앞두고 이재명 정부는 6월 27일 부동산 대책 관련하여 깜짝 발표를 하였는데요. 이에 주요 은행들은 6·27 부동산 대책으로 인한 주택담보대출(주담대), 신용대출 규제 적용을 위하여 한동안 대출 중단 사태(셧다운)를 겪기도 하였는데요.
이번 6·27 부동산 대책은 서울의 집값 상승 속도가 빨리짐에 따라, 수도권 지역 부동산 시장 상황 등과 맞물려 주담대를 중심으로 한 가계대출 증가규모가 확대되고 있는 점에 크게 우려를 표하고 사전 예고 없이 바로 대출 규제를 발표 하였는데요.
금융위원회는 권대영 사무처장 주재로 6월 27일 (금) 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검'회의를 가졌으며, 그 회의를 통해 다음과 같이 수도권 중심의 강화된 가계부채 관리방안을 논의 및 확정하였습니다.
세부 시행방안
1) 가계대출 총량관리 강화
2) 은행권 자율관리 조치를 전 금융권으로 확대 시행
3) 주택구입목적 주담대 여신한도 제한
4) LTV 등 규제 강화
이에 '6·27 부동산 대책, 깜짝 발표로 은행권 대출 전면 중단(셧다운)사태, 주택담보대출(주담대), 신용대출 규제 방안' 관련하여 관계부처합동 보도 자료를 통해 좀 더 자세히 알아보도록 하겠습니다.
수도권 중심의 『 가계부채 관리 강화 방안 』 발표
출처 : 관계부처합동
01. 가계부채 관리방안
1) 가계대출 현황
● 최근 금융권 가계대출은 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택거래량 증가, 금리 인하 기대감 등에 따라 4월부터 증가규모가 확대되었고, 6월에도 그러한 추세가 지속되고 있는 상황임.
● 특히, 수도권 지역의 주택 거래량 증가에 따라, 수도권 중심 주담대가 크게 확대되고 있는 상황임.
● 주택거래량(만건, 국토부)
[ 전국 ] : (‘24.12월) 4.6 (’25.1월) 3.8 (2월) 5.1 (3월) 6.7 (4월) 6.5
[ 수도권 ] : (‘24.12월) 2.0 (’25.1월) 1.8 (2월) 2.4 (3월) 3.6 (4월) 3.4
02. 세부 시행방안
1) 가계대출 총량관리 강화
● 명목성장률 전망 및 최근 가계대출 증가 추이 등을 고려하여 금융권 자체대출과 정책대출(디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론)의 총량 관리목표를 현행 보다 하향 감축함.
● 전 금융권의 가계대출(정책대출 제외) 총량목표는 금년 하반기(25년 7월 ~ )부터 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축함. 정책대출은 연간 공급계획 대비 25%를 감축.
2) 은행권 자율관리조치를 전 금융권으로 확대 시행
● 현재 은행별 자율적으로 시행하고 있는 다양한 가계대출 관리조치들을 전 금융권이 공통으로 확대 시행하기로 하였음.
● 우선 수도권·규지지역내에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나, 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에는 추가 주택구입 목적 주담대를 금지(LTV=0%)하여 실거주 목적 등이 아닌 추가 주택구입 수요를 차단함.
● 1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분할 경우(처분 조건부 1주택자)에는 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%를 적용함.
● 투기·투기과열지역, 조정대상지역 : 현재 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 지정
● 둘째, 수도권·규제지역 내 보유주택을 담보로 하여 생활비 등 조달목적으로 대출받는 생활안정자금 목적 주담대 한도를 최대 1억원으로 제한.
● 수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주에 대해서는 해당 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대 취급을 금지함. 다만, 지방 소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 현행과 동일하게 금융회사가 자율적으로 설정
● 셋째, 수도권·규제지역내 주담대 대출만기를 30년 이내로 제한하여 DSR 규제 우회를 방지하기로 하였음.
● 넷째, 수도권·규제지역내 소유권 이전 조건부 전세대출*을 금지**하여 실거주가 아닌 갭투자 목적의 주택구입에 금융권 대출자금이 활용되지 못하도록 함.
* 주택 매수자(또는 수분양자)가 전세보증금으로 매매대금 또는 분양자금을 난입할 때 활용되는 전세대출
** 전세대출 심사 시 임대차계약서 상 임대인과 임차주택 소유주가 다른 경우 취급 금지 등
● 마지막으로, 신용대출 한도를 차주별 연소득 이내로 제한하여 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 방지하기로 함.
3) 주택구입목적 주담대 여신한도 제한
● 금융회사가 수도권·규제지역 내에서 취급하는 주택구입목적 주담대(정책대출 : 자체한도 적용, 중도금 대출 : 적용 제외)의 최대한도를 6억원으로 제한하여, 고가주택 구입에 과도한 대출을 활용하는 것을 제한하기로 하였음.
4) LTV 등 규제 강화
● 우선, 수도권·규제지역내 생애 최초 주택구입 목적 주담대(이하 '생초 주담대')의 LTV를 강화 (80% → 70%)하고, 전입의무(6개월 이내)를 부과한다. 특히, 동 방안은 정책대출(디딤돌, 보금자리론)에도 동일하게 적용할 계획
● 둘째, 정책대출 중 비중이 큰 주택기금 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 대출은 대출 최대 한도를 대상별로 축소 조정하여 한정된 주택기금 재원을 공공 임대주택 건설 등 주택공급, 저소득 서민 대상 주택자금 지원 등 본연의 역할에 집중할 수 있도록 운영할 계획
● 셋째, 수도권·규제지역 내 주택구입 시 주담대를 받은 경우 6개월 이내 전입 의무를 부과하여 금융권 대출은 실거주 목적에 한해 활용할 수 있도록 함. 이는 정책대출(보금자리론)에도 동일하게 적용할 예정
● 넷째, 수도권·규제지역내 전세대출 보증비율을 현행 보다 강화(90% → 80%)하여 전세대출에 대한 금융회사들이 여신심사 강화를 유도하기로 함.
03. 향후 계획
● 금융당국은 동 조치 시행 전 수요 쏠림 현상 등을 최소화하기 위해, 금번에 발표한 방안 중 즉시 시행이 가능한 조치들은 발표 후 즉각 시행*하고, 행정적 조치가 필요한 과제**는 최대한 신속하게 추진해 나갈 예정
● 다만 금번 조치 시행 이전에 ① 주택 매매 계약 또는 전세 계약을 체결한 차주(주담대, 전세대출, 정책대출 등), ②대출 신청접수가 완료된 차주(신용대출 등)등에 대한 경과규정 등을 마련하여 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자들에게 불측의 피해가 발생하지 않도록 세심하게 제도를 운영해 나갈 예정임.
*1)가계대출 총량관리 강화, 2)은행권 자율관리조치 확대 시행 3)주택구입목적 주담대 여신한도 제한, 4) LTV등 규제 강화
** 전세보증비율 강화
● 또한, 은행 자율관리 조치들의 확대 시행 과정에서 금융회사들이 여신심사 위원회 등을 운영하여 실수요자, 서민·취약계층 등을 배려*할 수 있도록 유도해 나갈 방침
* 현재도 자율관리 조치를 시행하는 은행들은 본부 승인 등을 통해 자율관리 조치 예외 인정 필요성 등을 판단하는 등 탄력적으로 제도를 운영 중
지금까지 '6·27 부동산 대책, 깜짝 발표로 은행권 대출 전면 중단(셧다운)사태, 주택담보대출(주담대), 신용대출 규제 방안' 관련하여 알아보았는데요.
주택 구매시 주택담보대출(주담대) 및 신용대출에 대한 규제, LTV 등에 대한 변경 정책을 숙지하여 낭패를 보는 일이 없서야 될 것 같네요. 갑작스런 정책, 부동산 규제를 위한 여신 한도 및 LTV 제한 등에 많은 주택 구매자들의 혼란이 예상되네요.
