인천은 연수구가 대장이고 연수구에는 송도가 있다. 송도는 일자리도 많으며 인천에서 유일하게 10억대 이상의 아파트들이 즐비하게 깔려있는 곳이다. 앞으로 교통도 더 편리해지고 미래가치가 더 높아질 곳이 송도라 송도는 기대감으로 아파트 시세가 상승했다. 그런데, 모두가 송도로 갈 수는 없다. 그래서 그 차순위인 곳이 연수구 동춘동, 연수동이다. 그 중 동춘동의 금호동아는 초품아이고 동춘역, 수인분당선 원인재역 역세권이기도 하다.

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오늘은 인천 대장 연수구 구도심 동춘동 동아금호 재건축 사업성 분석입니다.

동춘동은 남쪽으로는 송도동이 있고 동쪽으로는 남동공단이 있어 일자리 배후 도시이다. 과거엔 부촌이었고 아파트 단지들이 노후화되고 송도신도시가 생기면서 아쉽게 한발자국 뒤로 밀려난 동네이다. 그래도 왕년의 부촌이라 중산층들이 거주하며 집값은 예전보다 오르면 올랐지 떨어지진 않았다. 현재 연수구청이 송도 이전한다는 이야기가 나오고 있으며 인천시에서 노후도시를 개발한다는 설명회도 열고 있다.

동아금호는 청량초, 연성중을 안고 있는 학군지이며 연수구청과 공원도 있으며 평지라 쾌적한 동네로 현재 재건축 연한에 도달했다. 93년 준공, 1,033세대, 용적률 140%, 평균 대지지분이 20평 이상이라 사업성도 좋다. 평형 구조는 34평, 37평, 49평으로 중대형 평수로 이루어져있다.

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수인분당선 원인재역, 인천 1호선 원인재역, 인천1호선 동춘역의 트리플역세권이지만 실제로 걸어가보면 역까지는 좀 멀어 버스를 타는 것이 낫다고 한다. 향후 월판선이 생긴다면, 남동공단 + 송도신도시 + 분당, 판교 일자리 모두를 이용할 수 있는 곳이 될 수 있다. 물론, 분당과 판교에 일자리를 가진 사람들은 인천에 거주는 안하겠지만 말이다.

동춘동 금호동아의 대지면적은 28,930평이며 용적률이 140% 밖에 안되어 사업성은 매우 뛰어나다. 게다가 3종일반주거지역이라 최대 용적률 300%까지 적용이 가능하다. 기존 연면적은 40,502평이고 용적률 300%가 적용된 연면적은 86,790평이고 임대주택 15%(13,018평), 상가 1천평을 가정해도 일반분양 면적은 32,270평이다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했고 연면적은 부대복리시설 및 지하층, 커뮤니티 등을 고려하여 1.5배를 곱하여 공사비를 책정했다. 총 공사비는 130,185평 × 800만원 = 10,415억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 현금청산비, 예비비, 금융비용 등이 포함되고 3천억으로 가정하면 총 비용은 13,415억이 나온다.

현재 공시지가는 650만원 수준인데, 1.2배를 하여 감정평가액을 계산했다. 현재 동춘동 금호동아의 37평 실거래가는 4억 2천만원인데, 이는 평당 1,200만원 수준이다. 감정평가액은 800만원 수준으로 계산해보면 총 종전자산평가액은 3,240억이다.

현재 연수구는 구도심이라 송도 제외하고는 신축 아파트가 없다. 동춘동 역시 신축 아파트가 없는데, 조합원 분양가는 송도 신축의 80% 수준으로 측정했다. 송도의 신축 아파트는 평당 2,500만원 이상 수준이라 조합원 분양가는 평당 2,000만원으로 가정해보았다. 조합원 분양수익은 8,100억이다. 임대주택은 평당 1천만원으로 가정했고 임대주택 수익은 1,301억이다. 상가는 평당 2,500만원으로 가정하면 상가수익은 250억이다.

일반분양가는 평당 2,500만원 수준으로 잡았는데, 공사비가 전국적으로 평균 750만원 수준이기에 분양가는 현재 동춘동, 송도동 시세보다 높게 잡을 수 밖에 없다. 일반분양 수익은 8,067억이다. 총 수익은 17,718억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.32라는 엄청난 사업성이 나온다. 역시 대지지분이 넓고 용적률이 쾌적하여 높게 지을 수 있어 일반분양 수가 많기 때문이다. 그리고 평수도 소형 평수가 아니라 중대형 평수 위주로 분양할 수 있기 때문에 높은 분양가도 기대할 수 있다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 34평의 경우 2억 7,200만원이라면 권리가액은 3억 5,900만원이다. 조합원 분양가가 6억 8천만원이라면 분담금은 3억 2,100만원이다. 감정평가액이 높으면 높을수록 권리가액은 늘어나겠지만 비례율이 감소하기에 도찐개찐이다.