25년 6.28일부터 전에 없던 엄청난 규제가 나왔다. 원래라면 시장참여자들이 준비할 시간을 주고 정책을 시행하지만 이번에는 정말 엄청난 폭탄을 바로 터뜨렸다. 28일부터 아예 신용대출이 연봉만큼 막혀버리고 주담대도 6억까지 제한, 수도권 및 인천광역시 모두 전세자금대출을 활용한 갭투자를 모두 막아버렸다. 게다가 수도권에 주담대를 받는다면, 실거주를 6개월 이내에 해야하고 2주택자 이상은 이제 주담대도 안 나온다. 그럼에도 불구하고 대출을 받기 위해선, 임대사업자를 활용할 수 밖에 없다.

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오늘은 6년 단기임대사업자 등록혜택 및 주의사항에 대한 포스팅입니다.

6년 단기임대주택사업자는 6년 동안 임대 의무기간을 가지는 비아파트(연립, 다세대주택 등)에 임대를 주는 사람들이다. 이는 25년 6월 4일부터 시행한 제도로 아파트는 제외된다. 단기 임대사업자는 임대의무기간 동안 주택을 매매할 수 없고 임대료 증액도 5% 밖에 할 수 없고 전새보증보험에 가입해야 한다. 또한, 단기임대주택에서 장기임대주택으로 변경하는 다음, 단기임대주택의 임대기간이 모두 포함된다.

6년 단기임대주택에 등록하려면 수도권은 공시지가 4억 이하, 지방은 공시지가 2억 이하여야 하는 조건을 충족시켜야 한다. 특례가 적용되는 빌라는 24년 1월 10일부터 27년 12월 31일까지 구매한 비아파트만 제한된다.

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국토부는 임대주택 사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증 기준은 강화시켰는데 임대보증 보험가입을 위한 주택 가격 산정방법을 손질해서이다. 현재 임대등록사업자가 임대보증을 가입하기 위해서는 ⓐ 감정평가액, ⓑ 공시가격에 국토부 장관이 고시하는 비율을 곱한 금액, ⓒ 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격에서 하나만 택하면 된다.

그러나 감정평가액이 너무 부풀려졌다는 이야기가 많아 전세보증보험에 가입할 때 주택가격 산정은 원칙적으로 공시지가 또는 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 가격을 우선으로 한다. 감정평가액은 후순위로 선택할 수 있고 "주택도시보증공사 인증 감정가"로 정할 수도 있다. 보통 공시가격에 1.45 정도를 곱한 가격으로 생각하면 된다.

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만약, 나의 공시지가가 2억 1,100만원이고 국토부 장관이 고시하는 비율인 1.45를 곱하면 3억 595만원까지 전세금을 준다면 임대보증에 가입할 수 있다. 그리고 임대보증보험에 가입하려면 선순위 근저당권(먼저 받은 주택담보대출)이 60% 미만이어야 하고 보증금 비율과 건물 전체의 근저당(대출) 설정 비율을 합산한 값이 90% 미만이어야 한다. 달라진 공시가격 적용비율은 26년 7월 1일부터 적용된다.

​6년 단기임대사업자에 가입한다면, 양도소득세 중과를 배제가 가능한데, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 중과 대상은 아니다. 1세대 1주택인데, 단기 임대주택사업자에 등록한다면 해당 비주택은 주택수에 포함되지 않는다. 그 덕에 임대사업자에 가입된 비주택을 들고 있다면 다른 주택을 가지고 있더라도 양도세 비과세를 받을 수 있다. 양도세 뿐만 아니라 재산세 감면, 종부세도 배제되는 효과가 있다.

단기임대주택 종부세 합산에 배제되고 양도세 및 법인세 중과 배제, 단기임대주택을 들고 있다면 해당 주택을 통해 주택담보 대출을 받을 수 있다. 비규제지역이라면 LTV60%의 주택담보를 받을 수 있고 규제지역이라면 LTV30%까지 받을 수도 있다

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이번 강력한 6.28 정책에 의해 서울 및 수도권 아파트(비주택은 해당안됨)는 대출이 최대 6억까지 밖에 안되고 수도권에서 주담대를 받을 경우 6개월 이내에 실거주를 반드시 해야하고 안 하면 대출이 모두 회수당한다. 수도권에 유주택자가 추가매수시에도 주담대가 금지되고 6개월 이내에 기존 주택을 처분해야 한다. 게다가 일시적 2주택 3년 안에 팔면 비과세되는 혜택도 없애려는 움직임을 보인다.

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수도권에서 전세대출을 통해 세입자가 들어오는 것도 막는 강력한 조치도 나왔는데, 아파트만 해당되고 빌라 및 오피스텔은 해당되지 않기에 재개발 빌라 및 오피스텔에 풍선효과가 나올 것으로 보인다. 그리고 중요한 것은 갭투자가 금지된 것은 아닌데, 기존에 갭투자되어있는 주택을 매수는 가능하고 비어있는 집에 새로운 세입자의 전세금으로 매수를 할 때 금지된다.

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예를들어, 고덕그라시움의 매매가가 23억이고 전세금이 11억인데, 기존에 세입자가 살고 있다면 내 돈 12억만 들이면 매수가 가능하다. 그런데, 세입자가 살고 있지 않고 새로운 세입자의 전세금 11억과 내 돈 12억으로 매수하는 것은 불가능하다.

6년 단기임대사업자에 등록하려면 렌트홈에서 "임대사업자 등록신청"을 통해 등록하면 된다.

임차인은 임대보증보험에 가입했느냐, 가입하지 않았느냐의 선택사항도 나오는데, 만약 임대보증보험에 들지 않았다면 보증 미가입 사유를 선택하면 된다.

임대사업자를 등록할 때 내가 건설한 것이 아니면 민간매입임대주택을 선택하면 되고 임차인의 존재여부, 주택임대관리여부(자기가 관리하면 자기관리형), 임대주택 소재지를 입력하고 필요한 서류를 등록하면 된다. 필요한 서류로는 "매매계약서 사본, 임대보증금 보증가입에 따른 보증서 사본 혹은 임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서, 납세증명서"를 제출하면 된다.