방화동은 서울 강서구의 등촌, 가양동과 함께 개발구역으로 많이 지정된 곳이다. 아쉽게도 방화동이 김포공항 근처라 고도제한이 있어 용적률이 낮아 사업성이 낮아 오랜 기간 동안 노후화된 빌라 및 다세대 주택 등으로 이루어진 곳이었다. 최근 서울의 공급이 부족해지자 외곽이 아닌 서울 자체에 개발을 해야겠다고 생각하고 여러 규제를 완화하기 시작했다.

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오늘은 강서구 방화2구역 재개발 조합설립인가 신통기획 사업성 분석입니다.

마곡 지구가 개발에 따라 배후 주거지로 수혜를 받는 곳이 바로 방화동이다. 지역균형발전에 따라 대규모 개발계획도 예정되어있고 5호선을 김포로도 연장하여 방화동에 차량기지가 김포로 이전한다. 시설 이전 이후에는 캠프장, 골프장, 트램 등 각종 개발이 예정되어 있고 방화뉴타운이 다시 활기를 돌면서 동네가 노후 주거지에서 쾌적한 동네로 바뀌고 있다.

서울시는 24년 제1차 도시재정비위원회 수권소위원회를 열어 방화재정비촉진지구 내 방화2구역 존치구역에 대해 재정비촉진계획을 할 수 있도록 조건부 통과시켰다. 방화2구역은 방화 589-13번지 일대에 위치하며 12년 존치구역으로 지정된 후 13년 만에 다시 개발되는 곳이다. 이렇게 재개발 구역은 한번 멈추어버리면 10년은 그냥 중단되기에 위험성이 크지만 그만큼 수익률이 높다. 그래도 21년도부터 신통기획에 의해 총 3만 4,900㎡ 구역에 728세대의 아파트가 설립될 계획을 세우기 시작했다.

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이번 신통기획에 의해 종상향으로 2종일반주거지역까지 상향되며 임대주택으로 115세대가 건설된다. 자연녹지공간을 조성하고 협소하 토지의 효율적인 개발을 위해 도로 등 필수 기반시설 위주로 개발을 시작한다. 인접한 방화3구역 공공보행통로를 단지 중앙에 설치하고 개방공간을 확보하려한다. 공항시장역과의 접근성 개선과 놀이터, 커뮤니티, 산책로 등 다양한 테마의 외부 공간도 마련한다.

방화2구역의 사업시행자로는 신탁사로 한국토지신탁이 선정되었다. 한국토지신탁에선 올해 토지등소유자 전체 회의를 통해 추진위원회 구성, 통합심의, 인허가 절차 및 조합설립, 시공사 선정까지 올해 안에 마무리하겠다는 포부를 발표했다. 방화3구역의 시공사는 현대건설과 현대엔지니어링이고 방화5구역은 이미 마곡자이 블러썸으로 탄생하기에 바로 옆인 방화2구역도 이에 적지 않은 영향을 받은 것으로 보인다.

방화2구역은 기존 토지등소유자가 495세대이고 여기에 740세대가 지어지는 것인데, 약 240세대가 증가하는 것이다. 이 곳은 신속통합기획이라 실거주가 필수이고 구역면적이 34,900㎡(10,575평)이고 여기에 임대주택은 약 10%, 1,057평으로 가정하고 기존 용적률은 160%로 잡아보면 기존 연면적은 16,920평이다. 만약, 2종일반주거지역 최대 250%까지 용적률이 상향된다면, 연면적은 26,438평이고 상가 및 부대복리시설, 도로 등을 1,000평으로 가정하면 일반분양 면적은 7,461평이다.

평당 850만원으로 가정했는데, 공사비 상승을 염두에 두었기 때문이다. 여기에 기타 복리시설 및 도로, 커뮤니티, 지하층 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 하여 공사비를 계산하였다. 총 공사비는 3,370억이다. 여기에 기타사업비를 더하는데, 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 현금청산비, 예비비, 각종 부대비용 등을 포함하여 1,000억으로 가정했다. 총 비용은 4,370억이다.

본래 재개발 지역의 감정평가액을 위해선 다세대 주택은 "거래사례비교법", 다가구 주택은 "원가법"을 통해 종전자산평가액을 추정한다. 하지만 계산이 매우 어려우므로 근처 아파트의 공시지가를 참고하여 계산하였다. 근처 삼미아파트의 공시지가가 3억 8,300만원인데 평당 1,660만원 수준이다. 그래서 감정평가액은 이보다 조금 높게 1.2배(1,990만)하여 계산하면 총 종전자산평가액은 3,370억이다.

강서구 마곡지구의 일반분양가는 평당 3,500~4,500만원 수준이다. 그래서 조합원 분양가는 현재 마곡지구 일반분양가 평균(4,200만원)의 0.8배를 하여 계산했다. 약 3,360만원으로 계산해보면 조합원 분양수익은 5,685억이 나온다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 158억이다. 여기에 상가 분양 면적은 도로 및 정비시설을 제외하고 500평으로 가정하고 평당 3,500만원으로 가정하면 상가 수익은 175억이다.

일반분양가는 대조1구역 수준으로 잡아 4,600만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 3,432억이다. 총 수익은 9,450억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.5가 나온다. 공사비를 조금 낮게 잡긴 했는데, 종전자산평가액에 비해 일반분양가나 조합원 분양가가 워낙 높아지니 비례율이 높아진 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 4억이라면 권리가액은 6억이다. 25평 조합원 분양가가 8억 4천만원이라면 분담금은 2억 4천만원이 나온다. 비례율이 올라도 분양가가 워낙 높으니 역시 분담금은 어쩔 수 없이 내야 하는 곳이다.