과천주공10단지는 최근 신고가 30억을 뚫어 30억 클럽에 가입했다. 헬리오시티도 30억 초과 신고가를 써내려가고 있고 강남3구도 아닌 올림픽파크포레온도 30억에 근접했다. 놀라운 점은 과천주공10단지는 서울에 포함된 구도 아닌데 이런 서울 송파구, 서초구 급의 가격을 보여준다는 것이다. 이는 재건축에 대한 기대감이 붙어 이런 가격으로 거래되는 것인데, 과천은 살기도 매우 좋고 준강남구급이라 학군이나 강남접근성도 매우 뛰어나다.

​

오늘은 과천주공10단지 재건축 높은 비례율 사업성 분담금 분석입니다.

​

과천주공 예정지인 과천주공 8단지, 9단지, 10단지도 인기가 많은데, 이렇게 재건축 아파트가 갑자기 가격이 상승한 것에는 서울 집값 반등과 더불어 재건축에 걸림돌이었던 하수처리 방안 관련 문제가 일부 해결되었던 것도 한 몫하였다. 과천시 하수처리장은 86년에 지어져 하루 평균 처리 가능 용량이 한정되었으나 사람들이 모이면서 사용량 부족 문제가 발생했다. 최근 재건축 단지들이 과천시와 협약을 맺고 단지별로 하수처리 시설을 설치하기로 논의했다.

과천10단지의 경우 4호선 과천역 초역세권이며 4호선을 따라 동작구인 서울로 연결된다. 입지적으로 배산임수로 녹지가 80% 이상을 차지하고 GTX-A도 지나므로 강남 접근성도 좋고 과천지식정보타운도 생겨 일자리도 많이 생긴다. 애초에 과천이 치안으로 매우 좋은 곳이고 친환경적, 유흥업소도 적은 쾌적한 동네이다. 하지만 오래된 아파트라 과천주공10단지는 엘리베이터도 없고 주차문제가 있고 난방, 녹물 문제가 있다.

​

아쉽지만 과천의 평균 평당가는 6,600만원 수준으로 돈 많은 사람들만 들어올 수 있는 곳이 되었다. 하지만 수준이 있는 사람들만 들어올 수 있는 장벽이 세워지면서 과천은 어느 도시도 따라잡을 수 없는 지역이 될 것으로 보인다.

​

과천은 비규제지역이므로 전매제한, 재당첨제한 영향을 받지 않고 주택담보대출, 이주비대출도 LTV60%까지 유주택자 및 주택담보대출소유자들도 받을 수 있다. 2주택자로 매수해도 취득세 중과도 받지 않지만 조만간 규제지역으로 선정될 확률이 매우 높은 동네가 과천이다.

​과천주공 10단지는 23년 12월 시공사로 선정되었고 설계변경 등 건축심의를 받고 있다고 한다. 과천주공 내에서 가장 진행이 느리지만 용적률이 낮고 중, 대형평수로 이루어져 과천 내에서 가장 사업성이 좋다고 평을 받는다. 84년 632세대에서 1,300세대 이상으로 탄생하는데 재건축을 하는데 아파트 블록과 연립주택블록으로 나뉘지만 재건축 이후에는 40평 이상 대형평형은 아파트 블록에 배치하여 연립주택블록에 거주하는 조합원들도 아파트를 받을 수 있다고 한다.

과천주공10단지의 대지면적은 13,216평이고 용적률은 무려 100%이다. 2종일반주거지역이라 최대 250%까지 상향된다. 기존 연면적은 13,216평이고 용적률 최대 250%까지 적용되면 33,040평까지 상향된다. 지금은 상가가 없지만 상가를 500평 생긴다고 가정하며 임대주택은 10%로 가정하면 임대주택 면적은 3,304평이고 일반분양 면적은 16,020평이다.

공사비는 평당 1,200만원으로 가정했다. 과천이 과천인지라 프리미엄 소재가 들어간 자재 및 설계를 할 것으로 예상하여 비싼 가격으로 했다. 삼성물산에 의해 "래미안"으로 탄생하는데 과천시 최초 골조 내진 특등급 설계를 적용하며 전기차 화재 사고에 대비하여 전기차 주차 구역에 방화벽도 설치한다. 예상 공사비는 7,000억 수준이라 하지만 더욱 상승할 확률이 매우 높다.

​

지하 및 부대복리시설 등을 고려하여 연면적에 1.5배를 하여 공사비를 책정했는데 총 공사비는 5,947억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 금융비용, 현금청산비, 예비비 등을 고려하여 2,500억을 가정하면 총 비용은 8,447억이다.

현재 과천주공10단지의 공시지가는 2,180만원이다. 여기에 감정평가액은 2배 수준으로 계산했다. 그렇다면 총 종전자산평가액은 4,360만원 × 13,216평으로 5,762억이다.

조합원 분양가는 평당 5,100만원으로 잡았다. 이는 근처 프레스티어자이의 0.8배로 잡았는데 프레스티어자이는 34평이 22억 이상이라 평당 6,200만원 이상이다. 조합원 분양수익은 6,740억이고 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 495억이다. 상가분양가는 평당 4,500만원으로 가정하면 상가 수익은 225억이다.

일반분양가는 지금 프레스티어자이보다 500만원 더 올라 평당 6,700만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 10,733억이다. 조합원 분양가나 일반분양가가 매우 높으니 수익이 엄청난데 총 수익은 18,193억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.69가 나온다. 대지지분도 매우 넓고 용적률도 적으니 어마무시한 비례율이 나온 것이다. 만약, 나의 종전자산평가액이 14억 8,200만원이라면 권리가액은 25억이다. 조합원 분양가 34평이 17억 3,400만원이라면 환급액은 7억 1,600만원이다. 공사비가 지금보다 훨씬 상승한다고 해도 기존 조합원들은 분담금을 내는 것이 아니라 환급액을 받을 확률이 매우 높은 단지이다. 그래서 비싼 프리미엄을 내서라도 해당 단지에 투자하려는 사람들이 늘어나는 것으로도 보인다.