군포읍에서 군포시로 바뀐 것이 1989년부터인데 이때 이후로 개발이 중단되어 구도심으로 남아있는 곳이 있다. 금정역, 군포역 주변이 그런데 빌라촌 및 다가구 주택이 많이 있어 최근 재개발 바람이 불기 시작했다. 특히, 여기는 지난 2000년대 이후로 뉴타운에서 해제되고 낙후된 곳이라 재개발 기대감을 한껏 받고 있다. 그 중 금정역 역세권이자 금정2구역으로 정비구역 지정된 곳이 있다.

오늘은 금정2구역 재개발 정비구역 지정 사업성 분담금 분석입니다.

금정2구역은 지하철 1호선 + 4호선 금정역과 1호선 군포역 사이에 위치하며 4호선 산본역과도 가까워 교통이 매우 편리한 쿼드라역세권이다. 더군다나 금정역은 GTX-C노선이 개통되어 청량리, 삼성역 등 서울 핵심지를 빠르게 갈 수 있어 향후 전망이 밝은 곳이다. 게다가 평지에다 금정초를 안고 있는 초품아 + 중학교, 고등학교 모두 도보권에 위치하여 학군도 좋다. 우수한 교육환경 뿐만 아니라 한얼공원 등 자연친화적인 곳이라 쾌적한 삶을 누릴 수 있다. 이마트, 산본병원 등 인프라도 잘 갖추어져있다.

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금정2구역은 2종일반주거지역인데 종상향으로 3종일반주거지역까지 상향되어 용적률 혜택을 받을 수 있다. 그래서 허용용적률 최대 300%를 적용하여 총 1,092세대, 총 9개동, 지하 3층~지상 35층의 아파트 및 부대복리시설로 탄생한다.

정비구역 면적이 14,372평인데 이 중 정비기반 시설이 2,927평이며 나머지 11,445평에 아파트를 짓는다. 임대주택은 93세대 예상하고 평수도 84타입 미만이 353세대, 84타입 이상 대형평수는 96세대로 계획하고 있다. 임대주택 10%로 잡으면 1,145평이고 300평을 상가 면적으로 잡았다. 재개발이므로 기존 연면적을 계산하기 어려워 기존 용적률은 평균적으로 180%로 가정했다.

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용적률 300%까지 최대로 올리면 연면적은 34,335평이며 180%가 적용된 연면적은 20,601평이다. 그렇다면 일반분양 면적은 12,289평이다.

구역 내의 아파트 공시지가를 살펴보면 평당 2,300만원 수준이다. 경아라는 1984년 된 아파트로 이 아파트의 공시지가로 감정평가액을 계산했다. 총 종전자산평가액 총액은 기존 연면적 20,601평 × 2,300만원으로 4,738억이다.

금정2구역의 예상되는 조합원 분양가는 평당 2,300만원 수준이지만 이보다 더 상승할 확률이 매우 높다. 산본신도시 대장인 래미안하이어스는 2010년에 준공된 준신축임에도 불구하고 평당가가 약 3천만원 이상이다. 부동산 시장이 활기를 띄면서 서울의 불장이 다른 경기도까지 넘어올 확률이 크기 때문이다. 그리고 벼락거지가 되었던 정권에 학습된 국민들이 DSR 3단계로 인해 대출감소, 금리인하에 따른 부동산 투자 증가를 예측하며 부동산 매수를 서두르고 있다.

그래서 앞으로 분양가 상승과 그에 따른 세금 규제로 금정2구역의 조합원 분양가는 평당 2,800만원으로 가정했다. 조합원 분양 수익은 5,768억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 172억이다. 상가는 평당 2천만원으로 가정하면 상가수익은 60억이다. 산본에서 보기 힘든 신축이기에 일반분양가는 평당 3,200만원으로 가정하면 일반분양 수익은 3,932억이다. 총 수익은 9,932억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.9정도가 나온다. 이는 구역 내 평균 용적률을 180%로 잡았기 때문인데 보통 160~180%으로 가정한다. 보수적으로 좀 높게 잡았기에 비례율이 낮게 나왔는데, 160%나 170%로 잡는다면 103%~107%까지 상승한다. 만약, 나의 종전자산평가액이 3억이라면 권리가액은 2억 7천이고 조합원 분양가가 5억 6천만원이라면 분담금은 2억 9천만원이다.

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금정2구역은 향후 신축이 탄생한다면, 역세권 + 초품아 + 인프라 + 평지 모두를 갖춘 노른자 땅이다. 그렇기에 정비구역 지정 후 조합설립까지만 간다면 무난하게 재개발이 진행될 것 같다. 하지만 정권이 바뀌고 여러 규제가 생긴다면, 재개발 진행에 발목이 잡힐 수 있다.