개포우성7차는 최근 시공사를 8월에 선정하기로 한다. 여기에 개포우성7차를 입찰 받기 위해 대우건설은 김보현 대표이사가 개포우성7차 재건축 사업 입찰 전반을 진두지휘하며 최대의 역량을 발휘하겠다고 한다. 대우건설은 강남 개포 랜드마크를 수주하기 위해 수익성보다 조합원 입장을 우선하여 차별화된 설계와 압도적인 사업조건을 제시하였다. 단지 설계는 현대 프랑스 건축을 상징하는 세계적인 건축 거장인 장 미셀 빌모트와 협력하기로 한다. 그 외에 삼성, 롯데가 개포우성7차 재건축에 군침을 흘리고 있다.

오늘은 개포우성7차 재건축 시공사 선정 사업성 분담금 분석입니다.

개포우성7차는 강남구 대청역 인근에 위치한다. 일원본동은 1990년대 수서-일원지구이며 3호선 대청역 인근은 1980년대 개발된 개포지구이다. 3호선 대청역 인근 일원동은 개포우성7차를 비롯하여 일원개포한신, 디에이치자이개포, 개포현대4차, 디에이치포레센트 등의 아파트가 모여있다. 그 중 개포우성7차는 일원초를 안고 있는 초품아이며 3호선 대청역 초역세권이다. 현재 근처 개포한신은 관리처분인가 이후 분양 예정 중이고 개포우성7차는 시공사 선정 후 건축심의가 진행 중이다.

개포우성7차는 3호선 대청역 초역세권, 분당선 대모산입구역과도 멀지 않은 곳에 위치한다. 기존 아파트가 저층 아파트로 이루어져 용적률이 157%로 높은 사업성이 기대되는 용적률을 가진다. 그래서 23~30평이라는 상대적으로 작은 평수에도 불구하고 사업성이 나오는 편이다. 개포우성7차는 학군지이고 하며 매우 조용한 동네로 대모산, 양재천, 사방이 공원인 자연친화적 단지이다. 개포우성7차는 87년 준공되었지만 다른 단지들에 비해 재건축이 늦게 진행되었다. 그래서 21년 정비구역지정되고 이후 추진위 등 재건축을 준비하는데 3년이 걸렸다.

최근 재건축/재개발 단지의 용적률 완화를 외치는 정부의 움직임을 보면 사업성은 좀 더 올라갈 것으로 예상되지만, 토지허가거래제에 묶이는 등 실거주 위주의 시장을 만드는 등 규제를 계속 가할 것으로 보인다. 사실 개포우성7차는 수인분당선 및 대모산입구역 일대에 위치하지만 개포동과 생활권을 같이 하는 단지이며 근처 아파트들이 신축으로 바뀐다면 1,200세대 이상의 개포우성7차는 지금 디에이치자이개포 보다 더 비싼 단지가 될 것으로 기대된다.

평당 1,500만원 수준으로 계산했는데 프리미엄 브랜드로 선정된다고 가정하여 공사비를 높게 잡았다. 현재 삼성 래미안 원 브랜드가 입찰완료이고 조합원들은 대우건설의 써밋도 선호하는 중이라 한다. 지하층, 부대복리시설, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.5배로 곱하여 계산하면 총 공사비는 9,695억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 현금청산비, 금융비용 등을 고려하여 2,000억으로 가정했다. 총 비용은 11,695억이다.

현재 개포우성7차의 공시지가는 5,700만원으로 매우 높은 가격을 유지하고 있다. 개포우성7차는 최근 32평이 29억에 거래되고 매물은 30억 이상으로 평당 9,000~9,400만원 수준이다. 그래서 종전자산평가액은 공시지가보다 500만원 정도 더 올려(6,200만원)로 가정하여 계산하면 총 종전자산평가액은 13,981억이다.

조합원 분양가는 6,800만원(공시지가 1.2배)으로 가정했다. 조합원 분양 수익은 15,334억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 646억이다. 상가는 평당 5천만원으로 가정하면 상가수익은 1,500억이다. 근처 신축 프리미엄 아파트인 디에이치자이개포는 32평이 35억이라 평당 1억이 그냥 넘는 아파트이다.

일반분양가는 평당 7,500만원으로 가정했다. 앞으로 평당 1억 이상이 될 단지는 맞지만 일반분양가부터 평당 9천~1억이라면 완판은 되겠지만 완판까지 속도가 더딜 것 같아서이다. 일반분양가를 평당 7,500만원으로 계산하면 일반분양 수익은 9,924억이다. 총 수익은 27,404억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.12가 나온다. 상당히 높은 사업성인데, 용적률을 300%로 최대 잡고 아파트 시세도 저세상 시세이므로 일반분양가나 조합원 분양가를 높게 잡았기 때문에 높은 사업성이 나온 것이다. 게다가 저 분양가도 상당히 낮게 잡은 분양가이다. 신축으로 탄생한다면, 조만간 바로 옆 단지처럼 평당 1억 클럽 가입은 따놓은 당상이다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 20억이라면 권리가액은 22억 4천만원이고 조합원 분양가가 21억 7,600만원이라면 환급액이 6,400만원이 된다.