재개발, 재건축을 해 본 사람들은 다 알 것이다. 용적률이 얼마나 중요한지를, 그런데 이 용적률을 오히려 낮춘다는 특이한 재개발 구역이 있다. 일명, "종하향"이라고 하는데 준주거라면 3종으로 낮추고 3종이라면 2종으로 낮추는 것이다. 인천 부평구 부개 5구역이 이런 특이한 방향을 걷고 있는데 부개 5구역은 2010년 조합설립 이후 큰 진전이 없는 상태로 무려 10년이나 지났다.

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오늘은 부평구 부개5구역 재개발 사업성 증가 분담금 분석입니다.

부개동은 인천 부평구 동쪽에 위치한 동네로 북쪽으로 삼산동, 갈산동이 있고 동쪽으로 일신동, 부천시 송내동과 접한다. 부개5구역은 인천 구도심 중 인기가 많은 부평구에 위치하며 단지규모도 2천세대 이상의 대단지가 될 것이라 많은 사람들이 관심을 가지고 있다. 부개5구역은 현재는 시공사가 선정되었지만 과거 아픔이 많았던 곳이다.

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당시 조합장이 벌금형을 받아 직무집행이 정지되는 등 집행부가 기능을 상실한데다가 이후 직무대행자가 개최한 총회가 5번이나 무산되면서 정체된 곳이다. 지난 23년 새롭게 선출된 이동길 조합장은 부개5구역을 살리기 위해 낮은 사업성을 올리기 위해 적극 분석하였다. 그 결과 09년 3종일반주거지역으로 수립된 정비계획으로는 추진이 어려워 사업성 확보를 위해 오히려 2종일반주거지역으로 종하향시켰다.

그 결과 무려 약 1,200억원 정도의 순이익을 확보할 수 있을 거라는 시뮬레이션 결과가 나왔다. 새로운 조합장의 역발상을 통해 이 위기를 타개하고 부개5구역은 조합설립총회를 거쳐 조합설립인가 이후 시공사 선정까지 마무리하고 연내 건축심의까지 통과할 예정이다. 역시 재개발은 사업성이 없다면 사람들이 반대하고 별의별 이유로 비대위가 생기면서 사업이 지지부진하다 결국 구역해제된다.

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하지만 열정적인 조합장이 있고 그를 믿어주는 사람들이 있다면 이런 특이한 발상으로 재개발을 살릴 수 있다는 사례를 만든 것이 바로 부개5구역이다. 부개5구역은 정비구역 변경안을 고시받고 건축심의 통과 이후 내년에는 조합원 분양신청, 종전 및 종후 감정평가, 하반기에는 관리처분인가를 목표로 하고 있다. 최종적으로 27년 이주 및 철거를 통해 현대건설 및 SK에코플랜트의 컨소시엄으로 진행된 아파트가 탄생할 것이다.

현재 부개5구역은 지하 2층~지상 34층의 아파트 규모이며 정비구역 면적은 총 35,545평이다. 정비계획이 변경되기 전 3종일반주거지역일 때에는 아파트면적이 77,800㎡이었으나 종하향 후 임대주택 및 기부채납 비율이 낮아지니 13,532㎡만큼 증가하여 총 91,332㎡까지 증가하게 되었다. 대신, 정비기반 시설 면적이 24,768㎡로 줄어들었지만 용적률은 특이하게도 3종 때도 250%이었지만 2종 때에도 250%로 유지되어 연면적이 크게 증가하여 건축 연면적은 69,190평이 되었다.

아파트 정비면적이 27,676평이고 재개발 구역이기에 평균 용적률로 160%로 가정하여 기존 연면적을 구하면 44,281평이다. 임대주택 4,000평을 가정한다면 일반분양 면적은 20,909평이 된다.

공사비는 평당 800만원으로 가정했다. 연면적에 1.5배를 했는데 공사비를 계산했는데, 기반시설 및 지하층 등을 고려하였기 때문이다. 총 공사비는 8,302억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 각종 금융비용 등을 고려하여 1,500억으로 가정했다. 총 비용은 9,802억이다.

부개동의 대장아파트는 부개역푸르지오인데 34평이 6억 3천만원 수준이라 평당 1,800만원 수준이다. 종전자산평가액은 평당 1,000만원 수준으로 계산했는데 근처 소형 아파트들의 시세가 평당 800~1,200만원 수준이기 때문이다. 총 종전자산평가액은 4,428억이다.

조합원 분양가는 현재 예상가가 나왔는데 평당 1,500만원~2천만원 수준이었다. 그래서 평당 2,000만원으로 계산한 총 조합원 분양수익은 8,856억이다. 임대주택은 평당 1,000만원 수준으로 계산하였고 임대주택 수익은 400억이다.

근처 24년 신축인 부평역해링턴플레이스는 평당 2,000만원 수준이다. 그래서 물가상승 및 분양가 상승을 고려하여 평당 2,500만원으로 가정했다. 일반분양 수익은 5,227억이다. 총 수익은 14,483억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.05이다. 이 비례율은 극단적으로 일반분양가와 조합원 분양가를 높여 받았기 때문에 꽤나 높은 비례율이 나온 것이다. 하지만 이미 질질 끌어온 사업지라 사업비가 매우 높을 확률이 있다. 얼마나 일반분양가를 높게 잡느냐에 따라 부개5구역의 사업성이 결정된다.

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만약, 나의 종전자산평가액이 2억 4천만원이라면 권리가액은 2억 5,200만원이다. 조합원 분양가 25평이 5억이라면 분담금은 2억 4,800만원이 나온다.