방배동 신삼호는 최근 재건축 조합장이 해임되는 사태가 발생했다. 조합장 해임은 임시총회에 조합원 과반수가 출석하고 출석자 중 과반수가 동의하면 되는데, 비대위 측에선 조합 임원의 사업 진행 방식이 불투명하다는 문제를 제기하면서 생겼다. 시공사 선정 입찰에 딱 1곳인 현대산업개발만 입찰한 것부터 폭발하여 지금까지 왔다. 이로 인해 사업 지연은 피할 수 없게 되며 조합장이 가처분 등 추가적인 소송까지 가한다면 자연스럽게 지연되고 이에 따라 사업비는 증가할 것으로 보인다.

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이렇게 재건축이 시작되면서 이런 사태가 비일비재한데, 조합장은 역시 투명하게 조합을 운영해야하고 비대위는 자기만의 이권을 노리고 소송을 노리면 주민들이 원하는 재개발 및 재건축은 뒤로 미루어지는 것이다. 오늘은 방배동 신삼호(삼호4차) 재건축 조합장 해임 사업성 분담금 분석입니다.

방배동 신삼호인 삼호4차는 83년 준공되고 481세대로 34평부터 61평까지 큰 평수로 이루어진 아파트이다. 신삼호는 최고 41층, 935세대로 재건축되려고 하는데 토지등소유자에 비해 2배 이상 세대수가 증가한다. 신삼호는 04년도부터 재건축을 추진하였으나 속도를 내지 못하고 무려 12년이 지난 16년도가 되어서야 정비구역 지정되었다. 그리고 19년도 조합설립인가를 받고 25년인 지금은 일몰제가 다 와가지만 아직 시공사 선정도 못했다.

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최근 현대산업개발에선 공사비 평당 876만원에 제시하여 재건축을 하려고 했으나 삼성물산이 참여한다는 뜬소문에 시공사 선정에 문제가 생겼다. 시공사 선정이라는 중요한 결정 단계에서 진흙탕 싸움이 시작된 것인데 정비업자 전문가들은 삼성물산이 실제로 입찰할 의사도 없는데 비대위 측에서 이름을 팔아 시공사 선정을 막는 등의 허위사실 유포, 업무방해를 하고 있다고 밝혔다.

이수교차로가 근처에 있고 9호선 구반포역, 7호선 내방역, 4호선 및 7호선 이수역을 끼고 있는 교통의 중심지이다. 방배동이 반포와 붙어 있는 전통 부촌이며 9호선 구반포역에서 인근 방배 동부센트레빌 사이 도로가 생기며 반포촌 위에 구름다리가 생기는 등 지하철역과의 도보도 편리해진다. 또한, 이수교차로에서 과천시까지 5.4km의 지하도로가 생길 예정이다. 학군을 보면 서래초를 안고 있는 초품아이며 강남 8학군이라 불리는 서초구이기에 세화고, 세화여고 등의 전국 10위 안의 학교들도 있다.

방배 신삼호(삼호4차)의 61평 시세는 80년대 아파트임에도 불구하고 35.5억을 찍었다. 평당 5,800~6,000만원 수준으로 근처의 신축 래미안 원페를라는 5,300~5,800만원 수준이다. 조금 위로 올라가면 반포동이 있는데 반포동의 반포디에이치 클래스터는 27년 분양하고 반포힐스테이트는 42억, 래미안 퍼스티지는 48억, 래미안 원펜타스는 35억, 아크로리버파크는 51억을 하는 저세상 가격을 보여준다. 우리나라 부동산의 상징이 바로 강남과 서초인 것을 보여주는 시세이다.

방배 신삼호 대지면적은 13,149평이며 기존 연면적은 23,766평이고 3종일반주거지역 용적률 최대 300%를 적용받으면 연면적은 39,447평이다. 여기에 임대주택 15%(5,917평)와 상가 약 5%(2,000평)를 제외하면 일반분양 면적은 7,764평이 된다.

현재 공시지가는 매우 높은데 평당 6,000~6,700만원 수준이다. 감정평가액은 평당 6,000만원으로 가정해보면 조합원 총 종전자산평가액은 14,265억이다. 특이하게 현재 분양가보다 땅값이 더 비싼 케이스이다.

조합원 분양가는 6,500만원으로 가정했다. 앞으로 서울에 진입하기 어려워지고 귀해지는 신축, 역세권, 서초구라는 프리미엄을 고려하여 분양가를 6,500만원으로 잡았다. 조합원 총 분양수익은 15,454억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 887억이다. 상가는 평당 4,500만원으로 가정하면 상가수익은 900억이다.

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일반분양가는 높게 7,200만원으로 잡았는데 31평이 21억 이상을 넘는다는 것을 가정했다. 일반분양 수익은 5,590억이다. 총 수익은 22,831억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.04이다. 간신히 비례율이 1을 넘는데, 이는 분양가를 높게 잡아야 비례율이 1이 넘는다. 만약, 공사비가 더 증가하거나 분양가를 낮게 잡는다면, 종전자산평가액이 너무 높아 비례율이 떨어질 확률이 매우 높다. 만약, 나의 종전자산평가액이 20억이라면 권리가액은 20억 8천만원이고 34평(22억 1,000만원)을 받는다면 분담금은 1억 3천만원이다.