힐스테이트 메디알레는 그 유명한 대조1구역을 재개발한 아파트이다. 대조1구역도 둔촌주공처럼 유치권 행사도 있을 만큼 다사다난했던 재개발 구역이었다. 현재는 재개발로 힐스테이트 메디알레로 탄생했는데, 최근 계약취소로 인해 줍줍이 발생했다. 대조1구역은 과거 공사비 문제로 공사가 중단되었다가 서울시 중재와 조합과 시공사간의 협상을 통해 공사비를 745만원으로 합의되었다. 높은 공사비와 대단지, 은평구지만 서울 여의도, 중심업무지구와 접근성을 고려하여 일반분양가가 평당 4,500만원이 나왔다.

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오늘은 대조1구역 힐스테이트 메디알레 무주택자 줍줍 실거주의무 X 갭투자 가능에 대한 포스팅입니다.

대조동은 서울 은평구에 위치한 동네로 은평구 가장 정중앙에 있다. 그럼에도 불구하고 은평구 주민들 사이에선 존재감이 희미했다는데 대조동 근처 지하철역이 4개나 있음에도 불구하고 대조동이란 이름이 들어간 지하철이 없기 때문이라 한다. 대조1구역인 힐스테이트 메디알레는 은평구 대조동 88, 89번지 일대에 위치하고 최고 25층, 28개동으로 이루어진 2,451세대의 대단지이다. 이 중 재개발로 일반분양을 483세대 했고 109세대가 미달되어 사후접수 무순위청약으로 진행한다.

대조1구역이었던 해당 아파트 외에도 갈현1구역, 불광5구역도 핫한 재개발 구역인데 향후가 기대될 만한 공급을 한다. 힐스테이트 메디알레는 무순위청약이 개정되고 난 후 처음으로 나오는 사후접수로 이제 서울 신축으로 가는 장벽이 점점 높아지고 있고 이미 활활 타오르는 서울 불장을 고려하면 이 아파트를 노리는 사람들이 많을 것이다. 분양 당시에는 은평구가 평당 4,500이라고 얘기할 수 있었겠지만 자영업자 빚까지 탕감해주며 돈을 뿌리는 지금 정권에선 평당 4,500만원도 향후에는 저렴해질 것이다.

힐스테이트 메디알레는 브랜드 + 평지에 대은초등학교를 안고 있는 초품아이며 6호선 불광역, 3호선 불광역, 6호선 역촌역, 6호선 구산역이 있고 조금 멀지만 3호선 연신내역, 6호선 연신내역이 있는 역세권이다. 향후 연신내역이 GTX-A까지 개통한다면 교통이 더 편리해져 분양가 4,500만원이란 가격이 합리적이라고 느낄 때가 올 것이다.

고분양가 논란이 있었던 단지지만, 25년 6월 기준으로는 서울 막차를 타기 위해 불장이 된 서울에 긴급히 탑승할 사람들이 늘어날 것으로 보인다.

사람들은 자기보다 잘 되는 것을 굉장히 싫어하고 시기질투한다. 그래서 내가 살 수 없는 단지를 보고 욕하고 잘 안되었으면 하고 시어머니처럼 훈수를 둔다. 이거 사면 망한다, 이거 사면 못 판다, 이런 식으로 가스라이팅을 하지만 과거 둔촌주공 고분양가 논란에 이런 아파트 13억 주고 들어간다고 ? 이야기 했지만 결과는 어땠을까 ?

현재 올림픽파크포레온은 국평 기준 27억 이상 이제는 30억 수준이다. 서울도 아닌 광명도 지금 신고가를 터뜨리고 있는 와중, 차후 공급 부족이 확실화되고 인허가 물량도 박살난 상황에서 돈만 풀고 있다면 희소성이 있는 자산으로 흘러들어갈 것이다. 다만, 현재 경제상황이 매우 아쉽고 기업들은 기업하기 힘든 상황으로 만들고 있는 정치상황이고 다양한 방법으로 사람들의 의욕을 떨어뜨리는 정책을 펼치는 것이 위험요소이다.

※ 청약 접수 : 25년 6월 24일

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※ 당첨자 발표 : 25년 6월 27일

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※ 계약일 : 25년 7월 3일

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※ 입주예정일 : 26년 10월

현재 은평구는 비규제지역(향후 조정지역 선정될 위험 있음)이고 분양가상한제 미적용 단지라 재당첨제한 X, 거주의무가 없다. 그래서 전세를 줄 수 있다. 다만, 무주택자만 줍줍을 신청할 수 있고 전매제한 1년이다. 자금 조달 방법은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%이기에 알아서 자금 조달계획하면 되겠다. 힐스테이트 메디알레는 분양 당시 경쟁률이 처참했지만 26년 완공을 고려하고 지금 서울 불장을 생각하면 평당 4,500만원은 앞으로 합리적이라고 생각될 수 있는 아파트이다.

근처 신축 아파트인 녹번역E편한세상캐슬이 있는데, 해당 단지는 서울 중심부에 힐스테이트 메디알레보다 더 가깝기에 입지에 따른 시세차이가 발생할 것이다. 현재 34평이 12억 6천만원으로 거래되고 있는데, 평당 3,800만원 수준이다. 전세가는 7억 수준이라 내가 필요한 현금이 5억 이상은 있어야 서울 신축을 구할 수 있다.

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다행인 점은 해당 단지는 스트레스 DSR 2단계만 적용되므로 대출한도가 덜 감소된다. 비규제지역이기에 LTV는 70%까지 가능하며 전세를 준다면 주변 시세에 맞추어 34평 7~9억 정도로 맞춘다면 내가 필요한 돈은 기본적으로 5억 이상이 필요하다고 보면 된다.