우만1구역은 팔달구의 우만동에 위치한 재건축 사업이다. 우만주공1단지와 우만주공2단지를 합쳐 우만1구역이라고 부르는데 재개발도 우만1구역도 있어 헷갈릴 수 있다. 우만1구역 재건축은 조만간 정비구역 지정될 확률이 높으며 용적률도 최대 280%까지 상향된다.

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수원 팔달구는 과거 이슈가 되었던 사건들이 있던 곳인데, 우만동이나 매교동, 인계동은 영통구와 접하고 광교 근처라 상당히 괜찮은 곳이다. 하지만 정작 재개발이 시급한 곳은 지동이나 고등동 같이 치안붕괴가 일어난 곳인데, 사업성이 좀 부족해 개발이 지지부진하다.

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오늘은 수원 팔달구 우만1구역(우만주공) 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

우만1구역은 수원시 2030 도시, 주거환경정비기본계획에 의거하여 재개발, 재건축 후보지로 선정된 곳이다. 이에 따라 토지등소유자들이 동의서를 걷기 위해 활발히 활동하고 있으며 추진위원회가 정비사업 추진을 위한 업무협약도 맺었다. 우만1구역은 23년 안전진단 E등급을 받고 재건축이 가능해졌다. 우만주공1단지는 총 500세대, 2단지는 총 984세대이고 층수는 1단지는 5층, 2단지는 15층이다.

우만1구역은 우만동에 위치하여 광교도 가깝고 영통구도 바로 옆에 있어 버스를 타면 원하는 곳에 빠르게 갈 수 있다. 아주대학병원이 있는 병세권이며 교통, 교육 인프라가 우수한데 팔달초, 효성초, 동성초, 유신고, 창현고, 아주대 등의 학군도 뛰어나다. 영동고속도로, 용인고속도로를 이용하기도 편리하고 인동선 아주대삼거리역이 건설되고 신분당선이 연장되어 월드컵경기장역이 신설되면 동탄 및 강남과의 접근성도 훨씬 좋아진다.

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근처라 대학가라 물가가 싸지만 아파트 자체가 88년~89년에 지어졌기에 중앙난방이고 겨울에 동파문제도 발생하며 녹물이나 주차문제는 있다. 하지만 주공아파트라 평수가 13평부터 시작되고 최대 28평으로 평균 대지지분이 낮아 거주민들이 큰 평수를 원한다면 분담금을 크게 내야할 지도 모른다.

​우만1구역은 수원시 팔달구 중부대로 223번길 102일원에 위치한다. 우만1구역 재건축의 구역면적은 24,877평이며 용적률이 280%까지 상향되는데 2종일반주거지역에서 3종으로 종상향된다. 재건축 구역면적 중 정비기반시설이 5,630평이라 아파트가 지어지는 면적은 19,247평이 된다. 정비구역 지정 고시일로부터 4년 이내 사업시행인가를 목표로 한다.

용적률이 적용된 연면적은 53,891평이고 기존 용적률은 확인하기 어렵지만 우만주공 1단지는 5층이라 용적률이 낮고 우만주공 2단지는 15층이라 평균 용적률을 약 160%로 가정했다. 그렇다면 기존 연면적은 30,795평이 되고 여기에 임대주택 10%(5,389평), 상가 약 700평을 제외하면 일반분양 면적은 17,007평이다.

공사비는 평당 850만원으로 가정했는데, 평균적으로 700~800만원이지만 향후 공사비 상승을 가정하여 조금 높게 잡았다. 부대복리시설, 공원, 도로 등의 기반시설과 지하층, 커뮤니티를 고려하여 연면적에 1.5배 하여 공사비를 구하면 6,871억이 나온다. 기타사업비는 조합운영비, 철거비, 예비비, 현금청산비 등이 포함되며 약 1,000억으로 가정했다. 총 비용은 7,871억이 나온다.

현재 우만주공1, 2단지의 공시지가는 24년 기준으로 13평의 경우 2억 1,600만원이다. 평당가가 1,660만원 수준이고 감정평가액은 여기에 1.2배하여 계산했다. 종전 자산평가액은 평당 1,990만원으로 가정하여 계산하였는데 총 종전자산평가액은 6,128억이다.

조합원 분양가는 2,500만원 수준으로 계산했다. 앞으로 분양가 상승은 어쩔 수 없는 분위기이고 근처가 광교이고 바로 옆 현대아파트가 평당 2,400만원 수준이라 이보다 조금 높게 잡았다. 조합원 분양수익은 7,698억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하였고 임대주택 수익은 808억이다. 상가는 평당 3,000만원으로 가정하면 상가수익은 210억이다.

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일반분양가는 바로 옆 영통구 재건축 단지들을 고려하여 평당가 3,200만원으로 가정했다. 광교신도시의 아파트들은 평당가가 3,500~3,900만원 수준이고 이만큼 올라가지는 않겠지만 비슷하게 키맞춤할 것으로 본다. 일반분양 수익은 5,442억이다. 총 수익은 14,158억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}으로 1.02가 나온다. 양호한 재건축 비례율로 만약, 나의 종전자산평가액이 4억이라면 권리가액은 4억 800만원이다. 25평 조합원 분양가가 6억 2,500만원이라면 분담금은 2억 1,700만원이 나온다. 우만동은 광교신도시 및 영통구와 바로 접하여 교통도 편리하고 수원의 대기업과도 근접하여 나쁘지 않다. 게다가 인동선 및 신분당선 더블역세권도 기대된다. 문제는 역시 "재건축초과이익환수제"로 이 세금은 없어질 확률이 거의 없기에 세금 대비를 꼭 해야한다.