광안동은 수영구의 광안리해수욕장의 바다뷰가 가능한 동네이다. 부자들의 세컨드하우스로 휴가철 바다를 보며 쉬고 싶을 때 광안동에 와서 휴가를 맞이한다고 한다. 지금 서울 집값은 하늘을 모르고 치솟고 있고 9개월 만에 최고 상승가도를 달리고 있다. 새 정부가 들어서면서 앞으로 서울 집값이 어떻게 될 지 사람들이 경험을 통해 학습했기 때문이다. 반면, 지방은 아직 미미하다. 그래서 정부는 지방은 분명, 규제를 완화할 것이고 서울은 규제를 가할 것이다. 그래야 자신의 지지율을 올릴 수 있기 때문이다.

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오늘은 광안동 대장 광안5구역 초기 재개발 추진위원회 설립 사업성 분석입니다.

수영구 광안동 138-6번지 일원에서 광안5구역이 추진 중이다. 아직은 추진위원회 설립, 정비계획 결정 및 정비구역 지정고시 밖에 안 되는 초기 재개발이다. 초기 재개발은 언제 어디서 구역이 해지될 지 모르는 위험성을 가지기 때문에 보수적인 사람들은 보통 사업시행인가나 관리처분인가 이후 들어간다. 하지만 그 때에는 이미 프리미엄이 붙어 오를 대로 오른 상태라 돈이 없는 사람들은 어쩔 수 없이 초기 재개발을 노리게 된다.

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광안5구역은 24년 정비구역 지정이 되고 대지면적은 33,147평의 면적에 하이엔드 아파트가 들어설 예정이다. 이 구역은 광안리 해변과 가까운 곳이기에 재개발만 된다면 엄청난 인기를 끌 것이 확실한 곳이다. 광안5구역은 건축 계획 상 용적률은 279.85%, 13개동으로 구성되며 지하 3층, 지상 39층의 총 2,090세대로 탄생된다.

토지등소유자들은 1,500명이기에 일반분양 세대수는 좀 적을 것이라는 평이 많다. 하지만 용적률 인센티브를 받아 283~288%까지 상향한다면 일반분양 세대수를 늘릴 수 있다. 그에 따른 기부채납(임대주택 10%)은 어쩔 수 없지만 말이다. 광안5구역의 입지는 부산에서 보기 힘든 평지에다 2호선 광안역 초역세권, 광안리 해수욕장이 5분 거리, 초품아라는 엄청난 장점을 가진다. 광안리 해수욕장 초역세권으로 해양스포츠를 즐기기 편하고 병원, 은행 등의 인프라도 좋고 남천동 학원가도 가깝다.

광안5구역은 주거환경 개선 및 공공시설 확충을 위해 전체 대지면적인 33,147평에서 2,052평은 공원으로 조성되며 도로 및 기반시설도 확충된다. 건설되는 주택 40% 이상은 전용면적 85타입 이하로 만들어 중소형 평수를 늘리며 전체 세대수의 10%는 임대주택을 공급한다.

3종일반주거지역까지 상향되어 용적률이 증가하여 계획용적률은 288%로 잡혔다. 대지면적이 33,147평이므로 288%가 적용된 연면적은 95,463평이 되고 기존 연면적은 재개발이므로 알 수가 없으므로 평균적인 용적률인 180%로 잡아보면 기존 연면적은 59,664평이다. 임대주택은 10%(9,546평) 공원 및 기반시설은 2,052평, 상가는 5%로 가정하면 4,773평이므로 일반분양 면적은 19,428평이다.

앞으로 지방도 공사비 상향은 피할 수 없고 하이엔드로 지을 것으로 예상되어 아직 초기 재개발인 광안5구역은 평당 1,000만원으로 가정하였다. 여기에 지하층, 부대복리시설이나 커뮤니티 등을 짓는 것을 고려하여 연면적에 1.5배를 하여 계산했다. 총 공사비는 14,319억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 현금청산비, 금융비, 예비비 등을 포함하여 3,000억으로 가정했다. 총 비용은 17,519억이다.

근처에는 광안자이나 DEFINE광안이라는 신축 대단지가 있다. 이 아파트들은 평당 3,400만원을 그냥 넘어가고 DEFINE광안은 33평 분양가가 12.3억으로 평당 3,720만원 수준이다. 광안5구역은 심지어 평지에다 역세권, 광안리해수욕장 5분거리, 초품아라 이들보다 더 비쌀 것으로 예상된다. 종전자산평가액은 2,400만원(광안쌍용예가디오션의 0.8배 수준)으로 잡아보면 총 종전자산평가액은 14,319억이다.

조합원 분양가는 3,600만원으로 잡았다. 조합원 분양수익은 21,479억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 잡아 계산하면 1,432억이다. 상가면적은 4,773평이고 평당 3천만원으로 가정하면 상가 수익은 1,431억이다. 일반분양가는 평당 4,200만원으로 잡아 계산했는데, 이는 DEFINE광안보다 더 신축이고 분양가가 더욱 상승할 것이라는 가정하에 높게 잡았다. 게다가 광안5구역도 하이엔드 브랜드로 잡아 높은 분양가가 예상되기에 일반분양 수익은 8,159억이다. 총 수익은 32,501억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.04이다. 엄청난 분양가가 예상되지만 그에 따른 공사비 상향 등과 임대주택, 상가 비율 등이 많으면 수익성이 좀 떨어지게 된다. 아마 바다뷰와 평지라는 희소한 장점 덕분에 완판 가능성이 매우 높은 단지이다. 아무리 비싸더라도 세상에는 돈 많은 사람들은 엄청 많고(나만 돈이 없다) 그에 따른 수요가 분명 있을 것이니 광안5구역이 재개발이 성공한다면, 현재 대장인 광안자이와 디파인광안을 제치고 광안 대장자리를 차지하지 않을까 싶다.

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나의 종전자산평가액이 만약, 5억원이라면 권리가액은 5억 2천만원이고 25평 조합원 분양가가 9억이라면 분담금은 3억 8천만원이 나온다.